LAWFIRM.ru

ООО хочет сдать в аренду помещение стоимостью 1 млн. руб. с условием, что арендатор произведет неотделимые улучшения на сумму 5 млн. руб. Стоимость передаваемого в аренду здания - 95% активов ООО. Будет ли эта сделка являться крупной, ведь передается право владения и пользования, а отчуждения имущества не происхлдит?
И еще вопрос: как лучше оформить: договор аренды с условием о неотделимых улучшениях или аренда и отдельно договор строительного подряда?
Подскажите Ваше мнение, пожалуйста!

Вообще передача в аренду - это конечно не отчуждение имущества, но было решение, когда суд признал такую сделку крупной потому что срок аренды был длительный, в аренду предоставлялось все здание, что делало невозможным основную производственную деятельность компании.
Так что каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Плюс оценивайте риски, будет ли кто-либо оспаривать.

Относительно работ - даже при включении такого условия в договор аренды ИМХО к нему должны будут применяться правила о подряде и договор будет смешанный, особенно если вы прописываете какие улучшения и на какую сумму. Но зачем вам лишняя возможность для толкования. Подпишите отдельный договор и не парьтесь.

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

Спасибо!
Все же по поводу крупности - сдача в аренду является уставным видом детельности, фирма производством не занимается, так что может быть это не крупная сделка?

Оника Вам уже сказала, приведя в пример довольно известный пример из корпоративной практики одобрения сделок, связанных с арендой. Риски можете оценить только Вы. А вообще, действуйте по общему правилу - есть малейшее сомнение в сделке, лучше одобрить.

+1
тем более, что это ООО

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

Какие могут быть риски, если арендатором (и подрядчиком) будет подконтрольная фирма, а у арендодателя 40% находятся у враждебной стороны?

ну самые что ни на есть основные - риск оспаривания сделки этими 40%-ными врагами )) Так что если вдруг по уставу у вас не требуется квалифицированное большинство на одобрение - лучше одобряйте.

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

Дело про аренду как крупную сделку хрестоматийное, в каком-то информационном письме было. Там стоимость сдаваемого в аренду имущества составляло 80% балансовой стоимости активов. Одобрять, конечно, надо.
А насчет оформления сделки с точки зрения признания ее крупной разницы вообще никакой - 1 крупная сделка или 2 сделки взаимосвязанные.

_________________
A little learning is a dangerous thing;
Drink deep, or taste not the Pierian spring;
There shallow draughts intoxicate the brain,
And drinking largely sobers us again.
Alexander Pope
“An Essay on Criticism”

Ну во-первых даже если стоимость имущества удовлетворяет критериям крупной сделки, то далеко не вкаждом случае ее надо будет одобрять. Все зависит от совокупности обстоятельств. Если к примеру вы сдадите в аренду помещение на пару месяцев не одобрив сделку - ИМХО суд не станет изгаляться и скажет аренда - не отчуждение и недействиетльной признавать сделку не будет.
Так что вовсе вопрос не очевиден.

А про взаимосвязанные сделки вообще речь не шла кажется. вы это о чем?

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

Изнгаляться тут в принципе невозможно.
Отчуждения тут нет ни прямо, ни косвенно. К тому же учитывая, что сдача в аренду имущества общества - вид уставной деятельности, то такую сделку можно еще и рассматривать, как совершенную in the ordinary course of business.

На счет неотделимых улучшений, вы какие собственно цели преследуете?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

К сожалению возможно и еще как.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд установил, что в оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

Достаточно произвольная трактовка закона, не имеющая ничего общего с его буквой.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

кто бы спорил, но не первый и не последний пример "творческого" подхода к закону ВАСи.

_________________
Там, где женщины танцуют, пляшут, они всегда вовлекают общество в какой-то благородный, созидательный, нежный процесс. (c) Е. Строев

по-хорошему, суд действительно руководствовался не буквой закона. В ст. 78 ФЗ об АО аренда уж никак не вписывается

_________________
A little learning is a dangerous thing;
Drink deep, or taste not the Pierian spring;
There shallow draughts intoxicate the brain,
And drinking largely sobers us again.
Alexander Pope
“An Essay on Criticism”

наткнулся на любопытное Пост-е ФАС Сев-Кавказского округа от 23.08.01 № Ф08-2716/2001

"... следует учитывать , что методика расчёта величины сделки подразумевает следующее. В силу ст 46 ФЗ об ООО сделка крупная, если связана с приобретением, отчуждением им-ва, стоимость которого составляет более 25 % стоимости им-ва об-ва. Данное положение применимо и к арендным отношениям, поскольку в силу ст. 128 ГК понятие им-ва вкл в себя не только вещи, но и имущественные права. Сделка будет являться крупной, если стоимость права польз-я, утрачиваемого истцом в связи с заключением оспариваемого соглашения, составит более 25 % от стоимости им-ва, принадлежащего об-ву"
"стоимость права равна совокупности арендных платежей, которые арендатор должен был бы внести..." Но последующий расчёт достаточно мутный...

_________________
Нет ничего невозможного для того, кто не обязан делать это сам.

Аццкий отжег.

Во-первых, по договору аренды передаются не право пользования, а вещь в пользование.
Во-вторых, пользование - одно из правомочий собственника, а не самостоятельное субъективное имущественное право. Правомочия не передаются. Они всегда остаются у собственника. Он лишь ограничивается в их осуществлении при передаче вещи другому лицу.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

ой! а куда же делось то остервенение, с которым вы всегда боролись за права обиженных и ущемленных, за справедливость и добропорядочность.
В кой то веке суд посмотрел на суть отношений, оценил экономическую целесообразность, а не тупо прочитал закон и тут же получил от Тиндала обвинение в некомпетентности.

_________________
'All hope abandon ye who enter here'

'Есть у Джек Тара яхта и пес,
Дом на Суматре и личный матрос' (c) БенПоэт и любитель пивка

Джек, я говорил о том, что закон должен иметь социальную направленность, а не то, что его нужно вольно трактовать (причем совершенно не верно) в пользу обиженных и оскорбленных.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

в таком случае бессрочная аренда кактуса становится сделкой по сумме большей 100% балансовой стоимости активов
Ну если не утрировать, то аренда гаража или сарая на 50 лет тоже может стать крупной сделкой для не самой маленькой компании.
Очень отрадно, что в том решении из Информационного письма суд усмотрел нарушение прав акционеров, но грань "крупности" сделки в случае с арендой найти сложно

_________________
A little learning is a dangerous thing;
Drink deep, or taste not the Pierian spring;
There shallow draughts intoxicate the brain,
And drinking largely sobers us again.
Alexander Pope
“An Essay on Criticism”

а "социальная направленность закона" = "пролетарскому правосознанию"?

_________________
Нет ничего невозможного для того, кто не обязан делать это сам.