LAWFIRM.ru

Загорелись тут начальники вопросом лизинга недвижимости.
разбирался и получилось много вопросов ... но основной вот такой:
"На сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости представляется проблематичной исходя из норм Земельного кодекса РФ, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Статьей 666 ГК РФ установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может.
Если допустить в данном случае, что лизингодатель приобретает здание и земельный участок, но в лизинг передает только здание, то дальнейший выкуп лизингополучателем здания по договору лизинга невозможен, поскольку нельзя выкупить здание без земельного участка, а земельный участок не являлся предметом лизинга. Кроме того, несмотря на то что лизингополучатель осуществляет пользование земельным участком, на котором расположено здание, плата за пользование земельным участком им не уплачивается."
Это вырезка из статьи Е. Киндеевой из ЭЖ Юрист 2006 года ...

Ну так вот ... вопрос ... а что реально происходит с з.у. который был в собственности, - продавец имущества продает (т.к. он обязан это сделать) этот участок лизингодателю - а вот лизингополучатель то на каком основании будет юзать этот участок - ему его в аренду сдадут ? ... но вроде бы по закону - ежели он выкупит недвижимость - уплатив все лизинговые платежи - то он становится собственником недвижки ... а вот собственником ЗУ не становится ...
кто нить на практике сталкивался с таким? и что же с землей то происходит, как она передается лизингополучателю по окончании догвоора лизинга - просто продается или как ?

Паш, по логике ума ее надо именно просто продавать.
вопрос в том, насколько просто эту продажу оформить)
Для меня всегда был самым сложным вопрос, как определить цену продажи этой самой земли.
она ведь с таким обременением как обязанность предоставить собственнику здания право пользования никому нах не нужна. Вроде как.
Поэтому почему бы не забабхать отчетец об оценке, в соответствии с которым она будет стоить пять копеек ведро, да и продать.
Другие пути имхо гораздо кривее.

А в чем проблема, если ЗУ в частной собственности? Во время действия договора лизинга лизингополучатель будет пользоваться ЗУ, заключив договор аренды с лизингодателем на срок действия договора лизинга, а потом выкупит здание и купит ЗУ под ним. В отношении ЗУ сразу заключить колл опцион в пользу лизингополучателя.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Сорри, чета я попутал все. У лизингополучателя же обязанность выкупить, а у лизингодателя обязанность продать здание по окончанию срока договора лизинга. В отношении ЗУ надо тогда сразу заключать д к-п в виде фьючерса или форварда.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Тиндал, блин, как вы мне надоели с неуместным умничаньем.
извините, накипело.
Вы юрист или где?
Поясните пож-та, что это за правовая форма такая, в отношении объекта недвижимости, "дкп в виде фьючерса или форварда"
Клиентам тоже будете такие опинионы писать?

Совет просто охуителен ...
Можно тогда предмет договора сразу сюда запостить с описанием условий по оплате и условий по переходу прав на ЗУ

Фьючерс - это контракт купли-продажи товара (базового актива) в определенном месте на определенную дату по заранее установленной цене.
Форвард - контракт купли-продажи товара (базового актива) в определенном месте на определенную дату по цене на дату поставки.
Т.е. все это разновидности д к-п. Товаром может быть в том числе и недвижимость.

Да, базисным активом обычно выступает товар, допущенный к продаже на бирже, а недвижимость, как правило не торгуется и не котируется на биржах.
Но существуют и внебиржевые деривативы, особенно это касается форвардных контрактов.

Я имел в виду д к-п, который по сути будет форвардом или фьючерсом, но не в строгом конечно смысле биржевой срочной сделкой, а скорее внебиржевой.

Что вы так, Настя, взбеленились? Никто здесь не умничает! Я просто предположил такой вариант. Все суждения здесь не могут восприниматься в качестве лигал опиниона.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

ежели проста попиздеть - то для этого есть ОФФ

1. А вариант приобретения 99,99% помещений здания, а не всего здания клиента не устроит по финансовым и проч. соображениям? Если устроит - можно крутить тему в этом направлении.
99,99 - в лизинг, землю - в аренду, затем, ДКПН на землю + 0.01 % площади.

Насть меня в этом вопросе интересует не тока юристика но и бухгалтерия с налогами
получается то как - Лизингодатель покупает и недвижку и здания платит за это 100 рэ
Потом сдает это в лизинг по 30 рэ в год например ... причем эти лизинговые платежи идут чисто за здания - потому как земля - нини
Получается что за 4 года лизинга он получает 120 рэ и остается с землей что ле ... которую он по закону вроде бы ОБЯЗАН был продать ...
Или же заключить надо параллельно договор аренды ЗУ с последующим выкупом - по сроку совпадающие с договором лизинга ?
А то лизингополучатель вроде как без этого - полчучается не платил ниче за землю - что ему может налоговая потом впарить как доход типа внереализационный (типа сэкономленные деньги) ...
кароче ситуация такова сейчас - что в лизинг можно сдать только то что стоит на гос.земле - т.к. там аренда идет ...

Вариант интересный ... но там промобъекты ... и 99% подстанции продать и забрать в лизинг тяжко ...

Нет припятсвий патриотам. Покупали здание завода. Все помещения кроме душевой, сануза и малькой каптерки. Я не инжеренер, но думаю что на подстанции чай люди тоже пьют. Значит и каптерка есть.
Только вот по финансовой стороне вопроса проблемы очень серьезные возникают + возможный злоупотребления со стороны собственника земельного участка. Сервитуты, я думаю, некому не нужны.

Паш, у нас вообще финансовая аренда, с моей скромной тз, мало применима к недвижке, это раз.
два - по поводу 99% процентов - совет интересный. Только сил нет обдумать пока
три - а че бы не подумать об аренде земли с правом выкупа? с зачетом в цену арендных платежей? снизить продажную цену и цену аренды по сравнению с рыночной я уже выше описала как

ну вот про это я и подумал как раз про аренду земли с выкупом ..
проста думалъ - мож хто ужо проходилЪ ))))

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 марта 2010 г. по делу N А27-13938/2009

установил:

открытое акционерное общество "Промышленно-инвестиционная компания" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы о Кемеровской области (далее - Управление) о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л и обязании осуществить государственную регистрацию договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, к участию в деле привлечено закрытое акционерное общество "Железнодорожное акционерное страховое общество - Магистраль" (далее - ЗАО "ЖАСО-М"), город Кемерово.
В обоснование заявленных требований общество указало, что поскольку земельный участок и расположенное на нем здание, являющиеся предметом договора лизинга, принадлежат на праве собственности одному лицу, то с учетом статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на передачу в лизинг земельных участков, установленный статьей 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" не может распространяться на данный случай.
Решением суда от 24.09.2009 отказ Управления в государственной регистрации договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л признан незаконным.
Суд обязал Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества, осуществив государственную регистрацию договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л в месячный срок, и взыскал с Управления в пользу общества расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 рублей.
Постановлением от 23.11.2009 суда апелляционной инстанции решение суда от 24.09.2009 изменено в части взыскания государственной пошлины.
В кассационной жалобе Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области просит отменить обжалуемые судебные акты, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права.
Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с требованиями статей 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не усматривает оснований для их отмены.
Согласно материалам дела, между обществом и ЗАО "ЖАСО-М" заключен договор лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л, согласно которому общество приняло на себя обязательство приобрести в собственность отдельно стоящее здание, общей площадью 572,8 кв.м, кадастровый номер 42:2:24:05:18:97:0:А:0:0, земельный участок, площадью 499,3 кв.м, кадастровый номер 42:24:010203:06, расположенные по адресу: г. Кемерово, Центральный район, пр. Кузнецкий, д. 97 и предоставить предмет лизинга ЗАО "ЖАСО-М" за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с последующим выкупом по согласованной цене.
Во исполнение данного договора общество приобрело в свою собственность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2009 предмет лизинга, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.05.2009 сделаны записи регистрации N 42-42-01 /079/2009-018, N 42-42-01 /079/2009-019, что подтверждается свидетельством серии 42 АВ 997434 и 42 АВ 997435.
02.07.2009 общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л.
Управление сообщением от 31.07.2009 N 01/180/2009-042 уведомило общество об отказе в государственной регистрации договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л в связи с тем, что земельный участок, входящий в Предмет лизинга согласно статье 666 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть передан в финансовую аренду (лизинг)
Считая отказ Управления в государственной регистрации договора лизинга от 30.04.2009 N 8-09/Л незаконным и нарушающим его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения, состоявшиеся по делу судебные акты, исходит из вышеизложенных установленных судами обстоятельств дела и правильности толкования и применения норм материального права.
Суд правильно указал, что в соответствии со статьей 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.
В то же время пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.
Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества.
В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.
Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.
Кроме того, взаимосвязанное толкование статьи 666 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.Суды первой и апелляционной инстанций правомерно сослались на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в указанных судами постановлениях от 16.09.2008 N 4904/08 и N 8215/08.
По изложенным мотивам доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, признаны несостоятельными.
Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.09.2009 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 23.11.2009 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-13938/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Ю.С.БУРАКОВ

Судьи
Н.А.АЛЕКСЕЕВА
Л.В.ТУЛЕНКОВА

постановление хорошее, интересное постановление
но лизинг недвижимости как не развился, так и останется редким зверем на нашем рынке, уж больно гиморно для всех

Коллеги

Есть у кого есть опыт офомления лизинга недвижимости.
Можете поделиться?
Особенно интересует практика регистрации таких договоров и техника исполнения: ДКП и сам ЛД.
Заранее БОЛЬШОЙ, БОЛЬШОЙ спасибо!!

nars, посты выше не увидела.
есть у меня опыт, только давности 2002 года
если вам подойдет, расскажу
вообще-то с самим дкп проблем особых нет, также как и с регистрацией не было их - денег дали специально обученному чувачку за поход к регистраторам и все дела
все проблемы потом начинаются, с переоформлением договоров по коммуналке и с землей, если это отдельно стоящее здание

Анастасия,

А вы могли бы поподробнее рассказать про проблемы, с которыми столкнулись при реализации всей этой схемы?

_________________
Definitely Ktulhu, Not Yahveh