LAWFIRM.ru

Что-то я в недоумении

У нас возможна аренда ЧАСТИ земельного участка?


естественно, сам участок стоит на кадастровом учете. естественно, часть его не выделена.
варианты разные - и под уже существующим строением (принадлежащим не собственнику земельного участка) и для прочих нужд

что-то меня очень сильно закон о кадастре смущает
временами уверенность накатывает, что нельзя

но жестокая необходимость требует, пытаюсь убедить себя, что не права

если возможна, то аргументацию, плз, не пожадничайте

и что нам (арендодателям) будет, если мы все же его (часть участка) в аренду сдадим

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

Пицот раз обсуждали.
Не так давно рубились на эту тему с ВС (Жекой, а не Верховным судом ).

ИМХО


Только у меня не накатывает, а постоянно присутствует, что нельзя.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

только если его разбить на 2 самостоятельных участка с присвоением кадастровых номеров.

_________________
В делах спорных суждения различны, но истина всегда одна
(с) Франческо Петрарка

Если не будете регить в ФРС типа неопределенный срок, то сдавайте в аренду.
Иначе ФРС не зарегит, нет объекта.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

мы на 11 месяцев, так что регистрировать не будем
но если что, то возможна судебка... вот мне интересно, а как реституцию будут делать, если что.... арендатор-то пользовался... и даже что-то временами построил неубираемое

Тиндал, ссылкой на тему поделись, plz, у меня не ищется
мне нужны аргументы за

начальство сказало "надо" и повышенным голосом аргументировало, что, дескать, закон о регистрации мы читали, там написано "часть земельного участка", значит можно

пока вот ваяю договоры на аренду части земельного участка
вот думаю, не пошлет ли меня суд, ежели что... в земельном-то я новичок зеленый

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

Были в прошлом году изменения в ГК и Закон об ипотеке - исключение упоминания "часть" участка.
ФРС вроде прекратила регистрировать ипотеку части участка после этого.
Да в 122-ФЗ пока есть упоминание на часть участка, просто до 122-ФЗ пока не добрались, как я понимаю.

Закон об ипотеке (изменения прошлогодние). В части второй статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" слова , "либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект" и слова "или его соответствующей части" исключить.

В статье 6 Земельного кодекса часть земельного участка названа в числе объектов земельных отношений. Думается, что часть земельного участка вовсе не может участвовать в обороте, в том числе в случае следования за зданием или иным сооружением. Поскольку часть земельного участка не может быть индивидуализирована в соответствии с требованиями закона, она не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание иных объектов гражданских прав. Этот тезис подтверждается положениями пункта 2 статьи 26 Закона о государственной регистрации, в соответствии с которыми при подаче заявления о государственной регистрации договора аренды земельного участка или его части обязательным приложением к заявлению является кадастровый план.
По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка идет и судебная практика.
Так, в Постановлении по одному из дел арбитражный суд указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок <*>, то есть самостоятельным объектом является вновь образованный земельный участок.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.04 N А11-1/2003-К1-1/33.

По другому делу Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отменяя ранее принятые судебные акты, в качестве одного из оснований отмены указал на то, что возможность требования о понуждении к заключению договоров купли-продажи частей земельного участка может быть реализована только после раздела земельного участка <*>.
--------------------------------
<*> См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.04 N
15671/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 8. С. 59 - 61.

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

А.В. ЕРШ

А множественность на стороне арендатора не устроит отца гусской демокгатии?

никак не устроит.
корябить же приличный участок каждый раз вдоль и поперек для очередной аренды... а если арендовать хотят кусок земли 3 на 5 метров, чтобы сарай на нем построить (а потом снести) - оно тоже кадастр новый делать?

маразм...

коллеги, спасибо...

и ссылку и комментарии жду еще с нетерпением
никак пока не нарисуется позиция...

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

это очень старая тема Катулла
и недавно опять обсуждали.
толцыте. не. бди! ибо не ведаешь когда опять обсудят

ента?
viewtopic.php?f=2&t=578712&start=0&st=0&sk=t&sd=a&hilit=%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%8C+%D0%B7%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%2A+%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BA%2A

блин... хочу BC в тему...

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

она.
хотеть ВС - это в тему?
о фертильные женщины...

вопрос взаимности и интереса к теме)


почитала тему. т.з. ВС ближе. но как это объяснить ФРС, если что.

в нашем случае вопрос осложняется тем, что договор аренды необходим в т.ч. собственникам возведенного на участке строения для регистрации прав на указанное строение.

два года назад проблемы не возникло бы. как сейчас?

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

Читаем внимательно ст. 26 закона о регистрации. Она предписывает сдавать на регистраци. кадастровый паспорт участка а не части участка. Так что по идее можно.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО - СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (постановлений) арбитражных судов,
вступивших в законную силу

от 16 февраля 2004 года Дело N Ф04/732-121/А45-2004


(извлечение)


Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа, рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу истца - открытого акционерного общества "Научно-производственное объединение "Элсиб" (далее - ОАО "НПО "Элсиб"), г. Новосибирск, - на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 по иску ОАО "НПО "Элсиб" к закрытому акционерному обществу "Сатурн-Ойл" (далее - ЗАО "Сатурн-Ойл"), г. Новосибирск, третье лицо - Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области, г. Новосибирск,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "НПО "Элсиб" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ЗАО "Сатурн-Ойл" о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002, заключенного между ОАО "НПО "Элсиб" и ЗАО "Сатурн-Ойл".
В обоснование заявленных требований ОАО "НПО "Элсиб", руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, указало, что земельный участок, принадлежащий ОАО "НПО "Элсиб" на праве собственности, составляет 476305 кв. м и имеет кадастровый номер 54:35:05:1180:13. Переданный же в аренду земельный участок составляет 3000 кв. м и не имеет кадастрового номера, кроме того, этот участок не имеет границ, выделенных в натуре. План границ фактически занимаемого земельного участка не позволяет определенно установить его местонахождение. Таким образом, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче в аренду земельный участок.
Решением суда от 21.08.2003 по делу исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор аренды N 72227000 от 09.01.2002 земельного участка признан незаключенным. С ЗАО "Сатурн-Ойл" в пользу ОАО "НПО "Элсиб" взысканы 1000 рублей расходов по государственной пошлине, а также 1000 рублей государственной пошлины в доход федерального бюджета РФ.
При этом суд исходил из того, что приложение N 1 к договору аренды N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет на основании нанесенных на нем данных установить площадь земельного участка, переданного в аренду. В приложении N 1 отсутствуют поворотные точки, на основании которых можно было бы определить границы участка, подлежащего передаче в аренду, на местности. Кроме того, в договоре аренды N 72227000 от 09.01.2002 и приложении N 1 к нему отсутствует натурное описание границ участка.
Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.2003 решение отменено, принят новый судебный акт, которым в иске отказано. С ОАО "НПО "Элсиб" в доход федерального бюджета взысканы 1000 рублей государственной пошлины, а также в пользу ЗАО "Сатурн-Ойл" 1000 рублей государственной пошлины.
В кассационной жалобе ОАО "НПО "Элсиб" просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с нарушением судом норм материального права и оставить в силе решение от 21.08.2003.
По мнению заявителя, статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой объектом земельных отношений могут быть части земельных участков, входит в противоречие со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, где говорится, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, сдаваемое в аренду. Исходя из этого договор аренды части земельного участка не может быть зарегистрирован, так как земельную часть однозначно определить нельзя, а согласно статье 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ регистратор обязан проверить законность сделки, представленной на регистрацию.
В отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Сатурн-Ойл" считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению, а постановление законным и обоснованным. Считает, что кроме договора аренды части земельного участка, предоставленного на государственную регистрацию прав, приложен план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. План земельного участка заверен Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемую в аренду, и указанный план был подписан обеими сторонами. Полагает, что утверждения ОАО "НПО "Элсиб" о применении к спорному правоотношению Федерального закона "О землеустройстве", согласно которому землеустройство должно применяться в обязательном порядке, являются ошибочными, поскольку в данном случае состоялась аренда, а не факт предоставления земельного участка. Нормы Федерального закона "О землеустройстве" применяются к объектам, которые вновь создаются или упорядочиваются, а в рассматриваемом случае участок уже был сформирован. В приложении N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 стороны согласовали границы части земельного участка, и действующее законодательство не содержит требований о кадастровом учете частей земельного участка при аренде, поэтому предмет договора является согласованным сторонами.
В отзыве на кассационную жалобу Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области считает доводы кассационной жалобы необоснованными и подлежащими отклонению. Считает, что в соответствии с частью 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ к договору был приложен план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду. Данные границы были согласованы сторонами договора. Статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ не содержит специальных требований о заверении представляемого плана объекта недвижимости в организации, ответственной за ее учет. Считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.
Представитель заявителя в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель ЗАО "Сатурн-Ойл" в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.
Представитель Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу, просил оставить обжалуемое постановление без изменения.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 судебного акта, суд кассационной инстанции не нашел оснований для его отмены или изменения.
Из материалов дела видно, что 09.01.2002 между ОАО "НПО "Элсиб" (арендодатель) и ЗАО "Сатурн-Ойл" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 72227000, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО "НПО "Элсиб" по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м. Границы арендуемой территории закреплены в натуре и нанесены на плане (приложение N 1), являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
По акту приема-передачи от 09.01.2002, подписанному обеими сторонами, ОАО "НПО "Элсиб" передало ЗАО "Сатурн-Ойл" земельный участок согласно договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30.04.2003, серия 54-АБ 280437, ОАО "НПО "Элсиб" является собственником земельного участка площадью 3177 кв. м, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, кадастровый номер 54:35:051181:28. В графе "Существующие ограничения (обременения) права" значится аренда.
Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора аренды в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации являются условия об имуществе и оплате за его использование.
Предметом договора аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 является часть земельного участка из 476305 кв. м, кадастровый номер 54:35:05:1180:13, расположенного в Кировском районе г. Новосибирска, на территории ОАО "НПО "Элсиб" по адресу: г. Новосибирск, ул. Сибиряков-Гвардейцев, 56, общей площадью 3000 кв. м.
В соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Арбитражный суд, удовлетворяя исковые требования, установил, что приложение N 1 к договору аренды земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 не позволяет установить точное расположение земельного участка, подлежащего передаче арендатору, его привязку к местности, носит схематичный характер, не позволяет установить площадь земельного участка, переданного в аренду.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что при регистрации договора аренды в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области был представлен план земельного участка, заверенный соответствующим органом, ответственным за проведение кадастровых работ, на котором указана арендованная часть земельного участка. План подписан сторонами по договору. Данный порядок соответствует части 4 статьи 18 и части 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ.
Суд кассационной инстанции считает, что судом апелляционной инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу и им дана правильная юридическая оценка.
Утверждение заявителя, что к спорному правоотношению должны применяться нормы Федерального закона "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ, необоснованно, поскольку данное правоотношение возникло после того, как ОАО "НПО "Элсиб" был предоставлен земельный участок, которому присвоен кадастровый номер 54:35:05:1180:13, площадью 476305 кв. м, был составлен план границ, то есть землеустройство было проведено в полном объеме. Согласно Федеральному закону "О землеустройстве" сдача в аренду части участка не предусматривает проведения землеустройства.Нормы части 2 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ предусматривают помимо договора аренды части земельного участка, представляемого на государственную регистрацию прав, прилагать план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области представлен план земельного участка, заверенный Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Новосибирска, на котором стороны в соответствии с пунктом 1.2 договора аренды части земельного участка N 72227000 от 09.01.2002 указали часть земельного участка, сдаваемого в аренду. План был подписан обеими сторонами, то есть объект аренды сторонами согласован.
Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении норм материального права не подтверждены доказательствами и отклоняются кассационной инстанцией как необоснованные.
Государственная пошлина по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 27.10.2003 по делу N А45-9443/2003-КГ30/302 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия

О ДЕЛИМОСТИ НЕДВИЖИМЫХ ВЕЩЕЙ

М. ПИСКУНОВА

Марианна Пискунова, заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Минюсте РФ.

Предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.
Согласно требованиям ст. ст. 607, 650 ГК РФ объектами аренды могут быть земельные участки, здания и другие индивидуально определенные непотребляемые вещи. По ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ в аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"?

К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без "раздела" здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения.

_________________
исчезли все девушки, которые давали какой-то контент (taxfun)

С точки зрения экономического оборота бесспорно выгоднее отдавать часть не выделяя в отдельный объект.
На самом деле так и должно быть, не ограничивая собственника в праве владения пользования и распоряжения.
Копья начали ломать еще с ипотеки задания с зу, пока не убрали из норм "часть зем участка".
На данный момент пока не выделишь участок под зданием хрен передашь в ипотеку или выделяешь или весь зу под ипотекой.
То же и с арендой, суды смотрят по разному, при признании незаключенным, взыскивают как неосновательное за пользование зу, либо как по вышеуказанному решению от 2004г., обычно в суде звучит фраза "они пользовались вы не возражали, деньги получали, и знали за что, а теперь тут устраиваете цирк неведения."
Но сточки зрения права надо выделять в отделный объект.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

не просто выгоднее
по сути, законодательный "запрет" на пользование и распоряжение частью земельного участка (за исключением случаев отчуждения) без дополнительных землеустроительных мероприятий, препятствует нормальному хозяйственному использованию этих участков. ограничивает права собственника.

и, если я не ошибаюсь (поправь, если что), ипотека при долевой собственности на здание и з.у. - возможна
а ипотеку части - по сути запретили
логики не просматривается у законодателя



с точки зрения права получается полная дичь
этак на одном участке будет чехарда наложенных друг на друга участочков. первые пять лет можно будет разобраться, а потом? будем проводить землеустроительные работы на сотый участок в пределах уже существующего?
вообще-то это приличные деньги

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

Логика законодателя прослеживается вполне определенная, при этом разделить можно не любой участок.



Поэтому и необходимо производить выделение объекта передаваемого в аренду, что бы чехарды потом не было, особенно если заработок - рента.

Поэтому считаю, что краткосрочные и на неопределенный срок вполне допустимо и без выделения, исходя из целесообразности экономич оборота, а вот долгосрочные лучше выделить, что бы потом не было какого либа негатива с ФРС и с контрагентом.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

будут наложения, соединения-разделения маленьких участков. в конце концов все подробится до крайне малых участков

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.