LAWFIRM.ru

помещения №1 на 1 этаже
помещения 3,7-8 на 2 этаже
помещения 5-15 на втором этаже и т.п. (именно так, часть помещений посчитана дважды)

на плане совпадает частично: то совпадает, то нет...

мрак

РЕШЕНИЕ
от 30 ноября 2007 г. по делу N А41-К1-13707/07

Изначально согласованная сторонами площадь помещений, подлежащих передаче истцу, составляла ориентировочно 2516 кв. м, однако фактически ответчиком были переданы истцу помещения, имеющие меньшую площадь.
Уточненный размер площадей должен был быть определен независимым специалистом, назначенным ответчиком (п. 2.8. Приложения N 2 к соглашению), после приема здания торгового центра "Мега Химки" в эксплуатацию.
В соответствии с измерениями указанного независимого специалиста, произведенными согласно п. 2.8. Приложения N 2 к соглашению по особым правилам стандарта BOMA (Building Owners and Managers Association), уточненная площадь помещений составила 2314,5 кв. м. Эта площадь была отражена в акте приема-передачи помещений от 10.10.2006 г., подписанным сторонами, и применялась ответчиком для расчета всех платежей, вычисляемых исходя из оплаты за квадратный метр площади. Эта же площадь помещений была указана в техническом паспорте на торговый центр "Мега Химки".
Разница между указанным в п. 2.8. приложения N 2 к соглашению методом измерения и методом измерения помещений, установленным обязательными нормами и правилами, состоит в том, что согласно обязательным нормам и правилам площадь считается по периметру с вычетом колонн и перегородок в помещении, а по стандарту BOMA колонны и перегородки входят в арендную площадь, в которую, кроме того, включается половина толщины стен, разделяющих арендаторов.
Таким образом, площадь помещения, измеренная в соответствии с установленными обязательными нормами и правилами, всегда должна быть меньше площади, определенной по стандарту BOMA.
Измерения площади помещений, произведенные работниками Химкинского филиала ГУП МО "Московское областное бюро технической инвентаризации" и отраженные в техническом паспорте на торговый центр "Мега Химки" по состоянию на 20.11.2004 г., полностью совпали с обмерами помещений, произведенными независимым специалистом ответчика по стандарту BOMA.
То, что работники указанного БТИ при обмерах торгового центра "Мега Химки" не применили обязательные нормы и правила измерения помещений и неправомерно применили стандарт BOMA, подтверждается самим фактом совпадения результатов измерения работников Химкинского филиала Московского областного БТИ и независимого специалиста ответчика, которые должны были применять разные методы измерения, несовпадением результатов измерения Химкинского филиала Московского областного БТИ с результатами обмера помещений, произведенным в соответствии с утвержденными нормами и правилами ФГУП "Ростехинвентаризация", с которым истец заключил договор N 258 от 16.07.2007 г. на проведение обмерных работ.
Измерения площадей до их улучшения истцом были сделаны ООО "АС Озоне-Ист" в соответствии с договором на выполнение работ по проектированию от 31.05.2004 г., заключенному истцом по согласованию с ответчиком. Согласно этим измерениям площадь помещений составила 2228,8 кв. м, разница между неверно измеренной площадью помещений (2314,5 кв. м) и их действительной площадью (2228,8 кв. м) составила 85,7 кв. м.
С учетом вышеизложенного, в силу ничтожности положений соглашения об особом методе измерения помещений (п. 2.8. Приложения N 2 к соглашению), ответчик неосновательно получил ряд платежей, рассчитываемых исходя из оплаты за квадратный метр, в части неверно измеренных лишних 85,7 кв. м площади помещений - часть арендной платы с 10.04.2006 г. по 22.05.2007 г. в размере 835.792 руб. 82 коп., часть сервисного сбора с 10.04.2006 г. по 22.05.2007 г. в размере 520.935 руб. 98 коп.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что поскольку правовым последствием заключения предварительного договора является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, согласно ст. 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя к этому принудить в судебном порядке, ответчик не вправе был заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данный вывод суда ошибочен, т.к. не основан на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В соответствии с ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство из предварительного договора по заключению основного (в установленный срок не станет собственником подлежащей передаче вещи или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо его принудительного заключения.
Применение судами к правоотношениям из предварительного договора аренды статьи 608 ГК РФ, регулирующей правоотношения по аренде, является грубым нарушением норм материального права, нарушает единообразие арбитражной практики и создает существенные препятствия для нормального гражданского оборота.

nars, сейчас рулит РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ и теперь все комнаты обозначены как помещения и безо всяких латинских цифр, так-то...

nars, собственно говоря, это не важно, литера, помещение или комната - важно понятие множества, которое в кругах Эйлера не совпадает, а пересекается, что позволяет сделать вывод о несогласованности предмета

сейчас меня больше занимает вопрос применимости п.3 ст. 654 к альтернативным методам измерения площади передаваемого помещения