LAWFIRM.ru

Полагаю, вопрос выеденного яйца не стоит для человека хоть чуть-чуть понимающего.... Но в недвижке я полный ноль...
Вопрос.
Если при к.-п. здания (нежилое) стороны подпишут акт приема - передачи и передадут здание ДО гос. регистрации возникновения права собственности у приобретателя, на ком будет лежать риск случайной гибели - на собственнике (продавце) или на будущем приобретателе (как лице, подписавшем акт)?
Предположим, что в договоре об ответственности ни слова....

Это теоретический вопрос?
Ни разу не задумывался
Хотя 211, 459, 556 ГК. думается с момента передачи.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Вот и я не пойму. С одной ст. 211, с др. 556 ГК. Законом и договором не урегулировано..... Может кто подскажет еще?
Вопрос пока теоретический....

Немного не так, 211 риск несет собственник если иное не предусмотренно законом.
ст 459 устанавливает когда переходит риск, применительно к договорру купли продажи.
Ну а дальне 551 и 556.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Спс, буду думать.

Передача вещи по договору купли-продажи подразумевает не только подписание акта приема-передачи, но и передачу всех правомочий собственника. В случае договора-купли продажи недвижимости переход прав происходит только после государственной регистрации договора и, собственно, прав.

211 ГК говорит, что риск случайной гибели несет собственник - пока переход права не зарегистрирован, формально собственником является продавец.

459 ГК говорит, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит в момент, когда продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю. Подписание продавцом договора и акта приема-передачи не является полным исполнением обязанности по передачи вещи, поскольку в дальнейшем может оказаться, что вещь не может быть передана в принципе, например, если передается часть помещения, права на которую не индивидуализированы. В таком случае договор не будет зарегистрирован, то есть продавец так и останется не выполнившим свою обязанность по передаче вещи.

Мое мнение, что риск до регистрации лежит на продавце.

В случае, описанном автором договор не будет никогда зарегистрирован, т.к. отчуждается НЕжилое.

"Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором" говорит ст. 211 ГК РФ. диспозиция в первой части ГК пристуствует, и закон прямо указывает на то, что лицом, несущим риск случайной гибели может быть не только собственик. стоит поискать практику применения указанной диспозиции.

перейдем к ч 2 ГК, сюжет "купля-продажа", ст. 459, интересует только п. 1 "Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю". снова диспозиция.

переходим к специальным нормам парагарафа "продажа недвижимости", ст. 556

- Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

при этом:
- Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. (ст. 551 ГК РФ).

можно сделать вывод, что законодатель допускает передачу недвижимости покупателю до момента регистрации его права собственности (если покупатель, например, сжат в сроках и ему нужно немедленно владеть и пользоваться предметом). соответственно, допустим также и переход риска случайной гибели. было бы странно, если лицо, передавая объект другому лицу, продолжало рисковать его физической утратой.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

Во-первых, приведенная норма позволяет сторонам перенести момент переход риска случайной гибели вещи, но ничего не говорит о возможности передачи недвижимой вещи до государственной регистрации права (хотя это и не запрещено).

Во-вторых, норма по умолчанию привязывает риск случайной гибели именно к моменту полного исполнения продавцом своих обязательств, связанных с передачей вещи. И таким моментом является именно государственная регистрация прав. Именно она засвидетельствует, что продавец исполнил все свои обязанности, связанные с переходом права собственности. Пока переход права собственности не зарегистрирован, считать, что продавец исполнил свои обязанности полностью нельзя.

Если договор подписан, недвижимая вещь фактически передана покупателю, но ФРС отказывает в регистрации, а в период с момента фактической передачи вещи с ней произойдет беда (например пожар), бремя утери вещи (как следствие риска утери вещи) будет лежать на продавце.

Френчман, вы так убедительно рассказываете. Сами додумались до всего или прочитали где? Тогда интересно где такое пишут?

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)

очень аргументированно

мне интересно как передаются все правомочия собственника, например)))))) Связываются в пучок или по одному отгружаются)))))

Ну ваще, если интересно, то канешно, Френчман, Вы не правы. Всё не так.

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)

Причем здесь пучок?

Притом, что обязательство по купле-продаже состоит в обязанности передать вещь, а право собственности ... ээээ ... как то само перепрыгивает в связи с наступлением определенного юридического факта, будь то передача, полная оплата, регистрация или еще что).

Передавать правомочия нельзя, т.к. они нематериальны, а никаких сделок для этого случая наше законодательство не знает.

Продавец счиатется исполнившим обязательство, когда он его исполнил, если же он его не исполнил, то он его не исполнил. Не может быть такого, что продавец считается исполнившим, а потом раз и оказался неисполнившим. Т.е. "считатеся" в ГК употреблено в неком объективном (если такое возможно с правом) смысле, а не в смысле, что стороны с передачей товара посчитали, что договор исполнен.Независимо от того, что считают стороны, продавец будет считаться исполнившим, если косяков нет, и не будет считаться, если они есть, пусть даже о них и узнают позже.

Так аргументированней?

Или привести мнение ВАСа из обзора по защите собственности (п. 14), где сказано, что недвижка после передачи является предметом исполненного обязательства?

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)

аргументированный пучок

Уважаемый, не пишите ерунду.
Никуда право собственности не перепрыгивает. Почитайте внимательно статью 552 ГК - там прямо говорится о передаче права собственности на недвижку. Или почитайте Конвенцию ООН о купли-продажи. Там сказано, из чего состоят обязанности продавца, в том числе, как я и сказал, продавец передает (именно передает!!! а не перепрыгивает) право собственности на вещь.

Логика права именно в том и состоит, что продавец должен не просто передать товар, а сделать все от него зависящее для осуществления сделки. Это и есть исполнение обязанностей продавца.

Исполнил ли обязательство продавец или не исполнил будет ясно как раз тогда, когда право собственности покупателя будет зарегистрировано. Именно поэтому риск случайной гибели переходит только после регистрации.

Ну что Вы)) я приведу его сам.

"При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем".

ВАС прямо говорит, что Покупатель является владельцем недвижимого имущества еще до государственной регистрации права. Ни для кого не секрет, что фактически владеть недвижкой можно только когда у тебя есть ключи от нее. А посему очевидно, что ВАС говорит не о фактическом (физическом) владении, а о юридическом. Поэтому-то и не состоятелен довод о том, что

Ничего странного в этом нет. Если стороны хотят передать вещь в фактическое владение (и пользование, об этом был вопрос) до госрегистрации прав - необходимо прямо оговорить в договоре момент перехода рисков. Если этого не сделать, то все риски остаются на продавце.

Конечно, только все неправильно.

Вы чоле адвокат или следователь? Чего еще за "уважаемый")))))))

В статье 552 ГК написана некорректность, только и всего, ст. 35 ЗК в этом случае правильней. Конвенция ООН тут ваще не при чем, т.к. есть правопорядки в которых вещные права передаются "распорядительными" сделками (например в германии), а конвенция учитывает все возможные варианты. Во Франции например, право собственности вообще переходит в момент заключения договора об его отчуждении до исполнения обязанности.
У нас же сделкой передаются только обязательственные права, вещные же переходят на основании сделок об их отчуждении в определенный момент времени, соответствующий определенному юридическому факту. Если найдете что-то про сделки о передаче вещных прав, будет супер, сходите с этим открытием к Скловскому, он будет рад)))))

Про логику права - это круто, это достойно Ульпиана, Гая и Юстиниана вместе взятых. Но для нашего ГК достаточно лишь надлежащего исполнения своих обязательств)))))) Т.е. продавец обязан не просто передать товар, а надлежащим образом исполнить свои обязательства по передаче товара в собственность, что подразумевает передачу товара, которым продавец может распоряжаться и свободным от прав третьих лиц и надлежащего качества и т.п.



Да вы чего? Да ну неужели? Я как то покупал квартиру и мне ее передали через два месяца после регистрации, хорошо, что продавец не знал, что он уже считался исполнившим))))))
Ну про то, что даже зарегистрированные права оспариваются Вы конечно не знаете, следовательно не знаете, что и регистрация особо ничего в этом плане не проясняет.

Хватит уже, есть статья 223 ГК которая разбивает любые теории о передаче вещных прав.

Все сказанное естественно относится к договорным правоотношениям. Внедоговорную передачу вещных прав я допускаю, например при наделении федерацией фгупа имуществом и т.п.

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)

Да возьмите ту же сделку по передаче доли в праве собственности. Вот Вам пример. Какой тут нужен юридический факт?

Вы сами себе противоречите. В этом примере риск случайной гибели лежал ЦЕЛИКОМ НА ВАС.)) (не Высший арбитражный суд)
Конечно не знаю. Продавец считается исполнившим обязательство, когда право собственности перешло (перепрыгнуло). И если у нас регистрация имеет правоустанавливающее значение, значит она-то все и решает.

Что еще за сделка по передаче доли? Долю вообще передать нельзя, я же говорил уже. А так как долю передать нельзя, юридическим фактом в момент осуществления которого у приобретателя возникнет доля в праве есть сам договор об отчуждении доли или иной другой юр факт, который согласуют стороны или в момент регистрации.



Ничего я не противоречу. Я о том, что исполнить обязанность можно как до так и после регистрации. Ну вот обоснуйте мне с чего это я несу риск, если обязательство по передаче мне квартиры еще не было исполнено, хоть я уже и стал собственником?



Ну давайте возьмем тот самый ВАС РФ. Продавец продал и передал, а потом еще раз продал и зарегистрировал. Неужели во втором случае он будет считаться исполнившим?

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)

ВС, боюсь дискуссия не имеет смысла )) тут у автора и про перепрыгивания права собственности, и про регистрацию догвоора к-п нежилого помещения.. в общем хватает "палева".

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

Ваще то про "перепрыгивание" это я ввернул, а аффтар подхватил. Мне просто слово понравилось))))) Перепрыгивает само)))) Мог бы написать, что переходит. Но мы то понимаем, что и перехода никакого нет, что право прекращается у отчуждателя и возникает у приобретателя)))))))

_________________
«Я не слабый, просто добрый я, только
Неприостановленный" (с)