Арендатор хочет сбросить залог с предмета аренды

Catull

Ситуация:

1. Арендодатель сдал имущество в аренду с правом выкупа
2. После данной сделки арендодатель передал право залога на это же имущество банку
3. Арендатору все это не нравится, хочет быстро сбросить залог и получить право собственнсти на имущество (это недвижка).

Решение навскидку: Погасить задолженность банку по 313 ГК, снять залог и далее выкупить по договору аренды. 617 ГК в уме, но до нее дело доводить не хочется.

По поводу применения 313 ГК:

Постановление ФАС МО от 5 июня 2003 г. Дело N КГ-А40/3631-03

"В соответствии с п. 2 ст. 313 ГК РФ третье лицо, подвергающееся опасности утратить свое право на имущество должника (право аренды, залога и др.) вследствие обращения кредитором взыскания на это имущество, может за свой счет удовлетворить требование кредитора без согласия должника. В этом случае к третьему лицу переходят права кредитора по обязательству в соответствии со ст. ст. 382 - 387 ГК РФ.

Приведенная норма закона направлена на защиту особого, самостоятельного интереса третьего лица, в том числе в случаях, когда этот интерес не совпадает с интересами самого должника.

Содержащиеся в обжалуемом постановлении апелляционной инстанции указания на обязанность третьего лица подтвердить возникновение опасности утраты своего права на имущество должника (в данном случае - права аренды) путем предоставления соответствующих доказательств основано на неправильном толковании п. 2 ст. 313 ГК РФ, из которого следует, что опасность для третьего лица утратить право на имущество должника связана уже с самим фактом обращения взыскания на это имущество.

Ссылку апелляционной инстанции на п. 1 ст. 617 ГК РФ, защищающую права добросовестного арендатора, нельзя признать убедительной. Названная норма закона не дозволяет изменять или расторгать договор аренды в связи с переходом права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу, однако п. 1 ст. 617 ГК РФ не запрещает изменение или прекращение договора аренды по предусмотренным законом или договором иным основаниям, чем переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу, в том числе и с учетом интересов нового собственника (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 621 ГК РФ)".

Все правильно, но смущает такое толкование "опасности утраты для третьего лица", т.е типа только на стадии ИП (обращения взыскания).

Итак, что скажет купечество по поводу:

1. Возможности удовлетворения требований кедитора третьим лицом до начала обращения взыскания на имущество (возбуждения ИП)? Можно ли доказать опасность утраты в этом случае?

2. Правомерности передачи права залога на имущество, ранее переданное в аренду с правом выкупа

3. Сохранения права выкупа в силе, если право собственности на имущество перейдет к новому собственнику (банку)?

Stachus

Catull писал(а):

Итак, что скажет купечество по поводу:

1. Возможности удовлетворения требований кедитора третьим лицом до начала обращения взыскания на имущество (возбуждения ИП)? Можно ли доказать опасность утраты в этом случае?

2. Правомерности передачи права залога на имущество, ранее переданное в аренду с правом выкупа

3. Сохранения права выкупа в силе, если право собственности на имущество перейдет к новому собственнику (банку)?

по п. 2: щетаю правомерным передачу в залог имущества, ранее сданного в аренду с правом выкупа. Основание-собственник имущества может распоряжаться им по своему усмотрению, в т.ч. обременять его. Тока что видел практику, где суд высказался в том духе, что арендатора ваще не должно волновать, что арендодатель как собственник делает с имуществом (продает и т.д.), тем более. что права арендатора сохраняются в том числе и при смене собственника.
по п. 3: щетаю, что сохраняется, поскольку право выкупа предусмотрено договором аренды, а смена собстенника не является основанием для его изменения или расторжения.

по п. 1: а хз.

Catull

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 7 июня 2000 г. Дело N КГ-А41/2183-00

(извлечение)

Акционерный банк "Инкомбанк" обратился в суд с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, д. 24 площадью 660 кв. м.
Решением Арбитражного суда Московской области от 15.12.99 по делу N А41-К1-14070/99, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.03.2000, за истцом признано право собственности на спорное помещение.
В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных актов в связи с неправильным применением судом норм материального права и принятии нового решения об отказе в удовлетворении иска. От "Инкомбанка" поступил отзыв на жалобу.
Представитель заявителя поддержал жалобу, представитель истца просил оставить решение по делу в силе.
Проверив законность вынесенных судебных актов, материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав доверенных лиц сторон, кассационная инстанция пришла к выводу об отмене постановленных решений.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между Московским межрегиональным коммерческим банком и ОАО "АБ "Инкомбанк" заключен договор аренды нежилого помещения N 26-ДА от 07.06.95, общая площадь помещения 660 кв. м, находится по адресу: г. Ступино Московской области, ул. Горького, дом 24 (стр. 10), помещение передано по акту в аренду на 10 лет арендатору - ОАО "АБ "Инкомбанк".
По условию договора (п. 4.1) арендатор за пользование помещением уплачивает арендодателю - Московскому межрегиональному коммерческому банку арендную плату в размере 30000000 неденоминированных рублей в год.
В соответствии с условием, содержащимся в п. 7.4 договора, "арендатор вправе выкупить указанное помещение. При этом право собственности на помещение переходит от арендодателя к арендатору по истечении срока аренды либо до его истечения при условии внесения арендатором всей суммы арендной платы в размере 300000000 рублей, а также уплаты дополнительной суммы в размере 30000000 рублей".
Ступинское отделение Сбербанка России на публичных торгах приобрело указанное помещение в собственность. Имеющиеся в деле материалы, в том числе свидетельство о государственной регистрации права от 26.10.99 за N 50-01-33-24.1999-44, подтверждают право собственности ответчика на спорное помещение.
Поскольку в договоре помимо номера дома указано "стр. 10", а в свидетельстве такая запись отсутствует, в судебном заседании кассационной инстанции уточнено, что речь идет об одном и том же встроенно - пристроенном помещении.

Суды обеих инстанций правильно исходили из положения п. 2 ст. 218 ГК РФ, в силу которого "право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества". Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела не следует, что сторонами по делу в условия договора вносились изменения или он был расторгнут.
В п. 1 ст. 624 ГК РФ определено, что в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи со сложившимися правоотношениями это означает, что имевшиеся у истца обязательства перед прежним собственником имущества должны исполняться новому собственнику.

Однако судом установлено, причем по документам, копии которых в нарушение ч. 2 ст. 60 АПК РФ не заверены, подлинники которых в суд не представлялись, что платежными поручениями N 028 от 25.03.99, N 107 от 06.08.99 арендная плата по названному договору в размере 80383 руб. 12 коп. перечислена истцом ответчику, 250000 руб. в счет договора аренды внесены в депозит нотариуса в октябре 1999 года.
Удовлетворяя иск, суд полагал, что внесением части долга в депозит нотариуса обязательство по договору аренды должником исполнено.
Вместе с тем, суд не учел требование п. 1 ст. 327 ГК РФ, согласно которому должник вправе внести причитающиеся с него деньги в депозит суда, если обязательство не может быть исполнено лишь вследствие:
"1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено;
2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя;
3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности, в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами;
4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны".
Истец не подтвердил, а суд не установил, что имели место указанные обстоятельства, которые препятствовали исполнению истцом обязательств кредитору.
В суде кассационной инстанции представитель истца не мог назвать их.
В связи с чем нет оснований считать, что обязательство по договору по выкупу помещения исполнено перед ответчиком в полном объеме, поэтому право собственности к арендатору не перешло.
С учетом изложенного решение и постановление отменяются как принятые с неправильным применением норм материального права, в удовлетворении иска следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 177 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 15.12.99 и постановление от 22.03.2000 по делу N А41-К1-14070/99 Арбитражного суда Московской области отменить, в иске ОАО "АБ "Инкомбанк" о признании права собственности на нежилое помещение, занимаемое филиалом банка "Ступинский" площадью 660 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Горького, дом 24, отказать.
Взыскать с ОАО "АБ "Инкомбанк" в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка России госпошлину по иску, апелляционной и кассационной жалобам в размере 1669 руб. 80 коп.

Catull

Ну то есть по п.3 скорее да.

Stachus

Catull писал(а):

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 7 июня 2000 г. Дело N КГ-А41/2183-00

Суды обеих инстанций правильно исходили из положения п. 2 ст. 218 ГК РФ, в силу которого "право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли - продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества". Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из материалов дела не следует, что сторонами по делу в условия договора вносились изменения или он был расторгнут.
В п. 1 ст. 624 ГК РФ определено, что в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В связи со сложившимися правоотношениями это означает, что имевшиеся у истца обязательства перед прежним собственником имущества должны исполняться новому собственнику.

дак оп том и речь. если бы в этом случае деньги по-человечески уплатили, все было б ок. а что с п. 1? Нету практики?

wood-goblin

А что ваш арендодатель говорит, т.к. по вашей схеме ее исполнение приведет к возникновению долга перед вами у арендодателя.

kwazi-Me

по п. 1

Catull писал(а):

опасность для третьего лица утратить право на имущество должника связана уже с самим фактом обращения взыскания на это имущество.

сдается, они хотели написать "с вероятностью обращения взыскания".

по смыслу так выходит.

а опасность (которая явление вероятностное, т.е. ненаступившее), связанная с фактом обращения (т.е. свершившееся событие) - тут уже факт фактический и особо доказывать не надо.

BC

Catull писал(а):

1. Возможности удовлетворения требований кедитора третьим лицом до начала обращения взыскания на имущество (возбуждения ИП)? Можно ли доказать опасность утраты в этом случае?

Пока мы с тобой говорили, мне там всякие бумажки приносили подписывать и ваще дергали, вследствие чего я суть не уловил.

И сейчас не улавливаю. Зачем ст.313 ГК? Купить у банка право требование по договору об уступке со всеми потрохами + уступить права по залогу по ст. 355 ГК.

Забабахать зачет встречных требований и ...... аааааа ...... долго мучаться с регистрацией, если арендодатель упрется рогом)))))))

BC

А, дааа, до приобретения у банка права требования, его надо дозреть, то есть наступить срок возврата.

Вот так примерно:

Цитата:

Статья 12. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

kwazi-Me

т.е. :
-иле прийти в банк и заявить, мол вас не предупредили, но мы готовы тихо-мирно дать вам денег за почти нашу недвижку
-иле захерачить иск на ст.12 не получится

Catull

Ну так ст.12 как раз не в пользу арендатора. Никаких исков и требований у арендатора из нее не получается. Наоборот, когда ты придешь в банк, тебе и скажут: "Молодец, хорошо что пришел, обозначился, а то нас как раз о тебе не предупреждали ))), дай-ка мы теперь досрочно недвижку отожмем у арендодателя через торги на подкнтрольную конторку, а потом судись годами, переводи право своей аренды, плати кому хочешь свои выкупные платежи, хоть в депозит нотариусу" )))

kwazi-Me

я так и говорю

и чо с банком полюбовно не разойдешься?

хотя да, иначе темы не было бы :mrgreen:

Catull

BC писал(а):

А, дааа, до приобретения у банка права требования, его надо дозреть, то есть наступить срок возврата.

Ежемесячные платежи по кредитному договору (залог в обеспечении кредита). Не понял про то, как они должны "дозреть" чтоб сделка по передаче всего долга по кредиту + процентов стала действительной :?:

Catull

kwazi-Me писал(а):

я так и говорю

и чо с банком полюбовно не разойдешься?

хотя да, иначе темы не было бы :mrgreen:

Ну просто выплатить сейчас все выкупные платежи и требовать рагистрации права собственности при наличии такого залога кажется мне совсем безумной идеей )

kwazi-Me

почему?

у банка будут основания далее сохранять залог?

Catull

kwazi-Me писал(а):

почему?

у банка будут основания далее сохранять залог?

Ты имеешь в виду п.2 ст. 345 ГК?

Ну а как же ст. 346?

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Я плохо себе представляю банк, который даст согласие на отчуждение предмета залога из-под его носа )))

kwazi-Me

Catull писал(а):

Ты имеешь в виду п.2 ст. 345 ГК?

Ну а как же ст. 346?

Если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Я плохо себе представляю банк, который даст согласие на отчуждение предмета залога из-под его носа )))

причем 345? у нас залог никуда не делся

обязательство, обеспеченное залогом, исполнено (когда вы проплатились), значит ("по существу залога") в нем нет необходимости

п.1 ч.1 ст.352 + ч.3 ст. 352

а 356 никак не натянется? заключите с арендодателем вашим (залогодателем) соответствующее соглашение ДО всяких оплат. топаете в банк, согласовываете, говорите, что в день одобрения проплачиваетесь. он снимает залог, когда видит деньги. если не снимает, но дает согласие на перевод долга, идеш в суд и насилуешь банк за сохранение залога

Catull

kwazi-Me писал(а):

обязательство, обеспеченное залогом, исполнено (когда вы проплатились), значит ("по существу залога") в нем нет необходимости

Залогом обеспечен кредит банку. У нас же аренда с правом выкупа той же недвижки.
Сказанное верно если мы проплатимся банку. Я же говорил о ситуации, когда мы заплатили выкупной платеж арендодателю (он же залогодатель банку по кредитному обязательству) )))

Залог в данном случае очень даже остается (по кредитному обязательству банку) )))

kwazi-Me

Catull писал(а):

Залогом обеспечен кредит банку. У нас же аренда с правом выкупа той же недвижки.
Сказанное верно если мы проплатимся банку. Я же говорил о ситуации, когда мы заплатили выкупной платеж арендодателю (он же залогодатель банку по кредитному обязательству) )))

Залог в данном случае очень даже остается (по кредитному обязательству банку) )))

я понял сразу.
укоротил ситуацию.

понятно, что выкупив недвижку вы:
1. получаете возможность зарегить на себя ПС на нее (+естесственно, запись об обременении в пользу банка)
2. не можете обязать арендодателя\должника\залогодателя погасить его обязательство перед банком за счет полученных от вас ден. средств - а значит получите риск в виде банковской атаки на выкупленную вами недвижку

поэтому (свежая мысль) как добрые самаритяне:

можете самостоятельно напрямую оплатить банку долг арендодателя - в соответствии с ч.2 ст.313 (что снимает обременение в виде залога)

уж лучше потом рубится с арендодателем

Catull

Вообще-то я с этого начал )))
За помощь и живое участие спасибо )

LAWFIRM.ru

Арендатор хочет сбросить залог с предмета аренды

Кто сейчас на конференции