LAWFIRM.ru

у гражданина РФ (не ИП) имеется действующий инвестконтракт, который предусматривает в будущем передачу гражданину нескольких квартир.

гражданин на данный момент решил права переуступить, при этом, желает:
-налоги уплатить по минимуму,
-доходы отразить по максимуму.

какие есть вариянты:

1. гражданин не регистрируясь в качестве ИП переуступает права. при этом он уплачивает НДФЛ по ставке 13% и получает вычет по 220 в размере фактических затрат.

2. гражданин регистрируется в качестве ИП, права по инвестконтракту каким-то образом (мне пока не ведомым) "превращаются в элегантные" права инивидуального предпринимателя.
затем опять же уступает права и перейдя на УСН плотит как упрощенец или 6% с дохода, или 15% с дохода минус расходы.

на мой неопытный взгляд второй вариант по любому проигрышный.
все ли так?
есть еще варианты?

спасибо!

Врял ли права превратяться в "элегантные"... да и в силу явного отсутствия их связи с предпринимательской деятельностью доходы от их реализации под 6% не попадут.

Вариант 2 однозначно косячный и просто опасный. Пора привыкать платить налоги )

спасибо)).

есть мнение, что инвестконтракт на несколько квартир (не две, а штук 10-15) может быть расценен как предпринимательская деятельность со всеми выткающими, в т.ч. 171 УК, если до сих пор соинвестор не зарегистрироался в качетсве ИП

Не факт что будет расценено как предпринимательство. Ведь можно продать все права одной сделкой и уйти от "регулярности". С кем не бывает - что ж сразу регистрироваться - вовсе нет.

да и на практике по 171 таких горе-предпринимателей не ловят ... пусть только налоги заплатит чтоб по 198 не попасть

одной сделкой не получится - нет такого покупателя. продавать частями все равно рискованно из-за 171 УК.

вариант один - переуступить на "своего" покупателя - ИПэшника по номиналу одной сделкой. а уж ИП будет частями распродавать.

вариант два - до первой сделки продавцу зарегистрироваться в кач-ве ИП и уже как ИП продавать. результат - нет 171-ой и есть возможность применения УСН. НО: как гражданину после регистрации оформить уже существующие права как права, используемые для предпринимат. деятельности?

если, допустим, ИП на УСН уплачивает налог с разницы (доход - расход), то при уступке имущественных прав по инвестконтракту (или ДДУ) на каком основании он будет уменьшать доход от реализации на расход(затраты на приобретение имущ. прав)?

я в ст. 346.16 не могу найти подходящий пункт расхода для имущ. прав, т.к. имущ. право это не основные средства, не немат актив, не товар ((

вобщем, вот такое резюме получилось.
Уплата налога физ. лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя при реализации имущественных прав производится в размере 13% от полученного дохода (цены продажи). При этом он вправе уменьшить доход на размер расходов, связанных с данным доходом, т.е. на сумму, уплаченную ранее при приобретении права.

Например,
приобрел права за 1 000 000 руб.,
уступил за 1 500 000 руб.
НДФЛ = 1 500 000 - 1 000 000 = 500 000 * 13%= 65 000 руб.

Особо следует обратить внимание на следующее.

При неоднократном совершении сделок по переуступке прав, действия инвестора могут быть расценены:
- как незаконная предпринимательская деятельность, влекущая уголовную ответственность по ст. 171 УК РФ, если доход (совокупная выручка) составила более 250 тыс. руб.;
- как деятельность без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, влекущая административную ответственность по ст. 14.1 КоАП РФ;
- как уклонение от постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя, влекущая налоговую ответственность по ст. 117 НК РФ.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков целесообразно либо, единовременно переуступить права на все объекты одному покупателю, либо переоформить (опять же единовременно) права на иное лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя, для последующего распоряжения последним правами на объекты.

Уплату налога физ. лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя для данного случая целесообразно производить, будучи на упрощенной системе налогообложения с уплатой налога с дохода в размере 6%.

Например:
приобрел права за 1 000 000 руб.,
уступил за 1 500 000 руб.
Налог = 1 500 000*6% = 90 000 руб.

Если на момент регистрации физ. лица в качестве индивидуального предпринимателя, он уже владеет имущественными правами, и после регистрации осуществляет их реализацию уже как индивидуальный предприниматель, на мой взгляд, такая реализация налоговыми органами может не быть расценена как реализация имущества индивидуальными предпринимателем с соответствующими ставками налога (6%). Физ. лицу может быть предъявлено требование об уплате налога по ставке 13%.