LAWFIRM.ru

Уважаемые Коллеги, друзья!
У меня вот какая интересная для корпоративщика ситуация:

между покупателем и поставщиком заключен договор поставки,
покупатель привлекает поручителя в качестве гаранта по исполнению обязательства по оплате.

Покупатель не перечисляет оплату в срок, поручитель готов исполнить за покупателя обязательство по оплате
в виде передачи на сумму долга права собственности на квартиру.
Иными словами вместо "живых денег" он нам отдает квартиру.

Возможно ли такое?
Я так понимаю, что да. Только вот такой договор необходимо зарегистировать в Рег палате
и еще, желательно, нотариально. Т.к. поручитель - физ лицо. Мало ли что...
Договор мы можем оформить только текущей датой, точнее зарегистрировать.

Вот такой вопрос. Буду благодарна за Ваши версии и помощь.

1) Какой договор Вы собираетесь регистрировать в регслужбе? - Я думаю, что без заключения договора об отступном Вам не обойтись, поскольку погашение обязательства осуществляется не дензнаками, а передачей права собственности на квартиру, договора о залоге которой, насколько я понял, нет.
2) У меня возникли некоторые вопросы относительно нотариального удостоверения. Вернее Вашей мотивации - "мало ли что". Хочу заметить, что это никакая не гарантия чего бы то ни было, при том, что нотариус, скорее всего, потребует свой процент от рыночной суммы квартиры за удостоверение сделки. Более того, не каждый нотариус за это возмется. Так как очень много некомпетентных среди них граждан, и все, на всякий случай, боятся.
3) В регслужбе, к Вам, скорее всего, возникнет масса вопросов по регистрации договора об отступном, которые, что совсем не исключено, закончатся официальным отказом в госрегистрации договора. Который, в свою очередь, придется обжаловать в суде или "договариваться" об отмене решения об отказе. Возможно, смогу Вам помочь с госрегистрацией еще на этапе подачи заявления о регистрации, в смысле "помогу объяснить" регистратору суть сделки за некоторое вознаграждение (при положительном для Вас решении).

вот так аборигенам бусы и продавали...

Разница в том, что аборигены, КБ, не могли оценить удельную ценность бус.

Удельную ценность этого совета (и прогноза) - я же приглашаю оценить (и обсудить) неограниченный круг лиц, большинство из которых имеют юридическое образование.

И если Вы живете в России, Вам должно быть известно, что "за красивые глаза" никто, а тем более чиновник ФРС Вас даже слушать не станет, ну, возможно, только если он не мужчина, а Вы не симпатичная девушка.

Я же, к моему везению, могу действовать сугубо из профессионального интереса.

В целом просьба - если есть что возразить/сообщить по существу - ласково прошу. А в остальном прошу Вас не оффтопить.

Возможно и не такое, есть и другие способы.
А ваш способ действительно из за субъективных моментов чиновников могут завернуть.
У нас каждый суслик в поле агроном.

Если несложно, можете поделиться соображениями по другим способам решения этой ситуации?

Тупо продать квартиру и вернуть деньги. Можно даже самому кредитору продать, если ему вдруг квартира так полюбилась. При условии, конечно, что квартира стоит дороже, чем сумма денежного обязательства.

Дорогие коллеги,

дело в том, что "тупо продать" у нашего должника нет времени и желания. Хотя, меня такое объяснение "напрягает" .
Ну,а у нас нет другого выхода, как вернуться в "лихие девяностые" и забрать бартером квартиру в обмен на поставленный товар. Это лучше, чем ничего не получить. Хоть и квартира...не смейтесь...На Северном Кавказе))).

Согласна, что речь идет об отступном, его и будем составлять и регистрировать в Рег палате.
Вот только думаю, как лучше оформить: как исполнение обязательства за должника третьим лицом или сделать собственника квартиры поручителем должника, ну, и далее по списку))).

Меня больше тревожит оценка стоимости квартиры...Не будет ли у гос органов (налоговая, Рег палата)
"ненужных" вопросов и запросов типа: предоставьте оценку стоимости квартиры за подписью компетентного лица...

Что думаете, профессионалы?

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Оценка квартиры, а она вам зачем.?
Тупо продать нет времени, а время на отступное есть? по времени без разницы.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Не хочу Вас задеть, Miracle, но Вы сами сказали "тупо". Это действительно так по следующим причинам.

По поводу "продать и вернуть деньги". В этом случае у Кредитора как-то должен найтись кэш на покупку квартиры вообще-то, что ему не может быть интересно по определению. Здесь Вы подставляете Кредитора: получив деньги Поручитель очень может "передумать" их отдавать и вообще исполнять основное обязательство, и повиснет эта квартира на балансе Кредитора с соответствующими налоговым бременем.
Вы можете возразить, что тогда никакой передачи (перевода) денег в реальности не будет. Даже если все будет сугубо "на бумаге", надо будет очень постараться, чтобы уломать продавца (Поручителя), т.к. уже он подставляется: он остается должником по обеспеченному обязательству + не получив ни цента создает доказательства передачи денег и передает право собственности на квартиру. По-моему, это достойный пример legal malpractice юриста продавца (Поручителя) для помещения в учебник.

P.S. Я не спец по налоговому праву, но мне известно, что если квартира в собственности продавца менее 3 лет, он должен будет бюджету 13% от цены, что всегда неприятно. Если цена больше млн рублей, Вы, конечно, можете "мутить" с двойными расписками, что далеко небезупречно. Я могу продолжать. Но в целом мне кажется, что я продемонстрировал, что на деле получается неоправданное усложнение схемы с "тупо продать и вернуть".

Я уже говорил, что от непредусмотренных законом требований чиновников Вы не застрахованы. Это тот случай. Никто не может обязать Вас в данном случае привлекать независимого оценщика. Более того, это противоречит самой сути соглашения об отступном, т.к. предмет отступного может быть (в теории) меньше (или больше) в рыночном смысле обязательства. Просто он формально презюмируется достаточным для прекращения обеспеченного обязательства.

Вы попали с Северным Кавказом. Регистрация в нашей прекрасной стране производится по месту нахождения квартиры в соответствующем регистрационном округе. Я уже представляю глаза чеченского регистратора, когда он приступит к регистрации этой сделки. Почему-то мне видится, что "на всякий случай" Вам откажут в регистрации и спустят это на разрешение суда, чтобы снять с себя ответственность, если что.

Но отрадно, что судится Вы можете сколько (по времени) Вашей душе угодно, поскольку квартира в отличие от денег, никуда не денется. Главное - иметь подписанный продавцом договор купли-продажи, пусть и без регистрации. При отказе, подав в суд, убедитесь, что регистратор получил документы из суда о происходящем судебном разбирательстве (о ваших притязаниях), чтобы продавец за время судов (которое может быть значительным) не передумал, и не продал квартиру по схеме через "добросовестного" приобретателя, потому что иначе Вы повязнете в судах и по итогу останетесь без прав на квартиру.

Зачем Вам теоретизировать по поводу "исполнения обязательства третьим лицом" и ностальгировать "по бартеру"? Исполнение обязательства Поручителем - это по определению исполнение третьим лицом - разве это на что-нибудь отвечает? По бартеру - что Вы собираетесь физически представить на госрегистрацию? "договор бартера"?

P.S. Возможно, можно попытаться решить вопрос через куплю-продажу. Но это правовой экстрим. Итоги предсказать не берусь. Представляется, что продавцу можно предложить в этом случае использовать нормы о прощении долга.

Как страшно жить))
Прощение долга - не наш вариант. Это подозрительная сделка для налоговой: бывший владелец не платит налог,
а значит налоговая ущемлена в своих интересах. А квартира в собственности менее 3-х лет...

Я думаю, что проще всего нашему должнику переуступить свой долг собственнику квартиры.
Собственник квартиры, в свою очередь, заключит с нами договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа.
Мы регистрируем этот договор в Рег палате. А до регистрации проводим взаимозачет в двустороннем порядке с бывшем собственником квартиры: зачитываем его долг за товар в счет нашего долга за квартиру.

Проблема в одном - зарегистирует ли Рег палата договор купли-продажи, оплата по которому прошла в виде зачета.

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Дело в том, что в Подмосковье (например, Рижское направление) Рег палата не принимает
договоры к регистрации, если оплата по договору еще не прошла...
Вот это меня и беспокоит.

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Это так, Onic. Может все пройдет по маслу,но не нужно сбрасывать со счетов, что законы гор "у них там" еще никто не отменял. Поэтому речь и завели о возможных траблах ввиду этого.



Здесь ошибка вкралась? Продавец и Поручитель - это одно лицо в данном случае. Под продавцом имеется на самом деле Покупатель? Судя по контексту, это именно так. Если так, я не думаю, что это вообще "рабочая схема" в ввиду следующего:

1) я сомневаюсь, что в "Библии регистратора" (Киндеевой, Пискуновой) есть описание договора цессии как возможного инструмента для перехода права собственности на недвигу.
2) это в правовом смысле очень не бесспорно - можно сильно попасть с уступкой права требования Кредитора Поручителю, который, не нужно забывать - солидарный должник по обеспеченному обязательству. Я с трудом представляю, что уступка права требования Кредитора Должнику по одному и тому же обязательству законна. Цессия в данном случае - стопудово притворная сделка, поскольку прикрывает соглашение об отступном. Следовательно, она ничтожна. Квартиру Поручитель все равно не вернет, так как право все равно перешло по соглашению об отступном. Но я бы, например, на месте налоговой, взялся ломать эту цессию.

Друзья,

я так понимаю, что оптимальным будет вариант
заключения трехстороннего договора поручительства "задней" датой.

Затем делаем соглашение об отступном, предварительно получив согласие супруги. Следим за уплатой 13%)) Хотя, нам это делать не обязательно.

Регистрируем отступное в Рег палате. В общем, повеселимся в Кисловодске))) Или, где там Рег палата местная))

Спасибо всем за идеи!

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Между нами и покупателем заключен договор поставки. Дополнительно существует обеспечение исполнения покупателем обязательства по оплате в виде договора поручительства между нами (поставщики) и третьем лицом (собственником квартиры).
В силу ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен квартиры. То есть после регистрации перехода права собственности и подписания сторонами Акта передачи квартиры обязательство нового должника (поручитель) перед нами будет прекращено.
Суды делают вывод, что в случае, когда имущество получено в качестве отступного в счет образовавшейся по договору задолженности, то такая передача носит возмездный характер.
Сумма превышения стоимости имущества, полученного в качестве отступного, над задолженностью по первоначальной сделке доходом не является, а значит, действия налогового органа по доначислению налога на прибыль неправомерны.(Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.09.2009 N А32-14927/2008-51/113).

Суть спора : налоговый орган счел, что имущество в части указанной разницы является безвозмездно полученным, а значит, должно учитываться во внереализационных доходах в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ. Организация не согласилась с таким подходом. Суд поддержал налогоплательщика, указав, что в соответствии с п. 2 ст. 423 ГК РФ договор признается безвозмездным, если имущество передается без встречного предоставления и без его оплаты. В данном же случае основные средства получены в качестве отступного в счет образовавшейся по договору задолженности, то есть передача носила возмездный характер.

Таким образом, я не виду смысла в оценке имущества в принципе

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил