LAWFIRM.ru

Такое дело, господа. В 2008 году (это важно) заключен договор аренды нежилого помещения.
Срок его действия - цитирую пункт договора - с 01 января 2008 до 30 декабря 2008 года включительно.

Арендодатель требует неустойку за просрочку оплаты ежемесячных платежей. Арендатор предъявляет встречный иск, просит суд признать договор незаключенным ввиду следующего:

В 2008 году 366 дней, следовательно, срок действия договора аренды составляет ровно 365 дней, что в свою очередь, (по мировым стандартам исчисления времени) составляет ровно 1 год. В силу ст. 69 АПК арендатор должен быть освобожден от доказывания того факта, что в году 365 дней, ввиду его общеизвестности - т.е. 1 год = минимум 365 дней, максимум - 366 дней, но все равно 365 дней в любом случае составляет 1 год. Иными словами, процитированное выше условие договора можно было выразить так: договор заключен сроком на 365 дней (с учетом дня 29 февраля 2008)

В силу п. 2 ст. 651 ГК договор сроком не менее года подлежит госрегистрации, без которой считается незаключенным.
Есть ли перспектива признать данный договор незаключенным с учетом этой нормы ГК и разъяснений п. 3 Письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"?

Заранее спасибо за Ваши мнения.

За задержку оплаты все равно придется рассчитаться: по ставке рефинансирования на дату образования задолженности. Это если договор признают незаключенным.

Как оформлялся факт пользования помещением: ежемесячные акты по аренде или только 2 Акта приема-передачи имущества за все время отношений? И еще, в основании платежа за аренду что писали? По договору или за аренду за...месяц?

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Хороший довод со сроком, а о календароном годе не думали.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

имхо, шансофф мало

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года.
Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

_________________
... взрослые запутают всегда,
то, что было ясно и ребенку...

Katusha писал(а):

За задержку оплаты все равно придется рассчитаться: по ставке рефинансирования на дату образования задолженности. Это если договор признают незаключенным.

Как оформлялся факт пользования помещением: ежемесячные акты по аренде или только 2 Акта приема-передачи имущества за все время отношений? И еще, в основании платежа за аренду что писали? По договору или за аренду за...месяц?

Спасибо, wood-goblin, - я приму это как "да, перспектива есть".

Katusha, вообще вопрос в другом, но по части неустойки за просрочку там условие достаточно "наглое: просрочка даже на 1 день - штраф 10 тыс. рублей, + определенный % в зависимости от количества дней просрочки. Основной долг по арендной плате погашен.
Позволю себе не согласиться с Вашим утверждением по поводу применения ст.395. Это еще большой вопрос, кстати: договор при признании его незаключенным является незаключенным с момента его "заключения", т.е. не порождает вообще никаких правовых последствий. Следовательно, арендодатель без надлежащих правовых оснований (без оснований) получал арендную плату - вообще арендатор в этом случае может вести речь о получении неосновательного обогащения - это классика.

KAA писал(а):

имхо, шансофф мало

3. Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей.
Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации...
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

KAA, спасибо, но Вы просто процитировали пункт письма ВАС, на который я дал ссылку в посте, следовательно, я с ним знаком: если бы в договоре было написано 31, а не 30 декабря - у меня не было вопросов.

В данном случае ключевой довод арендатора в том, что правовое значение имеет период течения времени, т.е. его "длительность", и неважно, что год может равняться 366 дням, т.к. он может равняться и 365 дням. Т.е календарный год и "договорный" в данном случае не совпадают, но срок действия данного договора целях применения ст. 651 ГК "должен быть признан равным году".

Т.е. если срок, на который заключен договор составляет 365 дней - то все, договор подлежал регистрации, т.к. этот "срок должен быть признан равным году".

"Шансов мало", но следовательно, шанс есть. Это уже неплохо.

Я отталкиваюсь от того, что, если по факту аренда была (сторонами подписаны акты, оплата производилась за предоставленную аренду..), то суд признает аренду не в рамках незаключенного договора, а в рамках ежемесячных сделок. Фактически аренды имела место быть, ее отсутствие вы не только не опровергали, а даже подтверждали, когда производили оплату и подписывали акты по аренде (если подписание актов имело место быть). Но даже если актов и не было, оплата же была...Значит, вы не опровергали факта аренды. Так что 365 согласно ГК вам светит...Плюс никто не отменял другие способы доказательств по факту установления аренды в определенный период. Вот если бы аренды фактически не было, то это другое дело...

_________________
Кто понял жизнь, работу бросил

Спасибо, Katusha. Да, логика в Вашем утверждении есть, но по поводу "ежемесячных сделок"...хм, такое конечно суд может придумать, но это откровенно перебор.
Я посмотрел практику - общий вывод такой - цитирую спецов Консультанта +: "при незаключенном договоре аренды плата за фактическое пользование имуществом может взиматься исходя из ставок арендной платы."

Поэтому здесь может идти речь лишь о неосновательном обогащении, как со стороны Арендодателя (получал арендную плату), так и Арендатора (неосновательно пользовался арендованным имуществом). Возможно, требования могут быть "взаимозачтены" (не проверял).

Следовательно, ни договорная, ни тем более законная (по 395) неустойка Арендатору "не светит", потому что эти требования Арендодателя, при признании договора незаключенным, должны быть лишены судебной защиты (по формальным основаниям).

В целом, это оффтоп. Я бы не хотел уходить от темы, если позволите.

о - сорри - не видела ссылку в Вашем посте...
я бы поправила свой ответ на "ничтожно мало".
дело не в 365-366, а в 30 или 31 декабря, ИМХО

_________________
... взрослые запутают всегда,
то, что было ясно и ребенку...

KAA писал(а):

я бы поправила свой ответ на "ничтожно мало".
дело не в 365-366, а в 30 или 31 декабря, ИМХО

Просто Вы применяете сугубо "формальный" подход, прогнозируя решение с учетом этого конкретного пункта письма ВАС, которое не отличается прояснением, того, что хотел сказать ВАС. При этом вынужден согласиться с Вами: суды, к сожалению, так и поступают, зачастую, не понимая намерения законодателя или логики толкования нормы высшей инстанцией, "в тупую" выносят аналогичные вынесенным решения, пока судебный акт не отменяют в порядке надзора: да - редко, но бывает.

"Ничтожно мало" - значит шанс все равно есть, и не мне Вам рассказывать, что наши суды любят иной раз проявлять максимум фантазии. Но даже если нет, можно использовать этот аргумент для затягивания дела о взыскании с арендатора пеней месяцев на 8-12, подав отдельный иск о признании договора незаключенным (встречный иск еще не подан), что тоже неплохо.

Ничтожно мало +1. ГК в статье 192 учитывает то, что разные года и месяцы могут содержать разное количество дней.
Кстати, у ВАС формулировка немного странная ("текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца") - здесь бы не помешало указание на то, что 30 или 31 выбирается в зависимости от того, какой день месяца будет последним (и не учитывается февраль). Скажите, что ВАС 30ое число тоже имел ввиду

_________________
stocks may go up or down, analysts say

ну да - типа чего ж тогда забыли упомянуть по 28 и 29 февраля...
ага

_________________
... взрослые запутают всегда,
то, что было ясно и ребенку...

М, какой случай-то красивый. Международные стандаааарты, 366 днееей - конфетка просто Извините, я не сдержался.

По-моему, нужно убеждать суд, что год - это период времени в смысле 190 - 192 ст. ГК.
Т.е. период времени, который "начинается на следующий день после календарной даты, указывающей на событие, которым определено начало". Соответственно, применительно к аренде, срок равный или превышающий один год будет следующим: с 01 января 2008 (т.е. начинается он второго числа) по 02.01.2009.

А в вашем случае стороны явно определяли срок, меньший года, т.е. того периода времени, которым оперирует законодатель. Тем более, как уже было отмечено, законодатель не делает разницы между месяцами, в которых больше (или меньше) дней.

P.S. вручную по календарю не пересчитывал, но Ёксель показывает только 364 дня, а калькулятор задолженности на сайте msk.arbitr.ru вообще 361

Nizagludba писал(а):

М, какой случай-то красивый. Международные стандаааарты, 366 днееей - конфетка просто Извините, я не сдержался.

По-моему, нужно убеждать суд, что год - это период времени в смысле 190 - 192 ст. ГК.
Т.е. период времени, который "начинается на следующий день после календарной даты, указывающей на событие, которым определено начало". Соответственно, применительно к аренде, срок равный или превышающий один год будет следующим: с 01 января 2008 (т.е. начинается он второго числа) по 02.01.2009.

А в вашем случае стороны явно определяли срок, меньший года, т.е. того периода времени, которым оперирует законодатель. Тем более, как уже было отмечено, законодатель не делает разницы между месяцами, в которых больше (или меньше) дней.

Nizagludba, да Вы правы, случай действительно нетривиальный - что поделать, люблю, так сказать, чтоб все было с чавканьем и смаком. Да и посудите сами, когда случай более-менее ясный и у Вас на руках судпрактика, подтверждающая Вашу правоту.. Ваше дело за малым, и победа не сделает Вам чести, если Вы, конечно, не думаете, что количество побед определяет качество работы и Ваших профнавыков, хотя, с этим можно спорить, конечно. Но ведь совсем иное дело - это "доказать, что ты прав, когда ты на самом деле неправ".

Теперь по сути: я перечитал 190-192 статьи. Такой вывод: не думаю, что речь в договоре идет о "периоде времени" - шла бы, если бы условие сформулировано таким образом: "договор заключен 01 января сроком на 1 год" - тогда да, исчисление срока пошло бы со 02 января. Следовательно, думаю, что к этому случаю ссылки на 190-192 статьи необоснованы. Я преполагал, что будут подобные идеи, поэтому именно процитировал это условие договора в первом посте.

Полностью согласен.

Конечно же, вы правы. Формулировка договора на период вермени не тянет. Я хочу предложить несколько иное:
1. Оппонент утверждает, что 365 дней = год должна быть регистрация договор незаключен.
2. Исследовать понимание года законодателем именно как периода времени, который в договоре выражается формулировкой "на один год" или от 01.01 по 31.12 (как было в приведенном здесь примере из практики).
3. Доказать, что стороны таким образом обозначили (хотели обозначить) промежуток времени меньший года и именно поэтому указали даты именно так, а не по 31.12. А злобная противная сторона со своими расчетами и ссылками на международные стандарты летоисчисления - злоупотребялет правом и действует недобросовестно.

Я понимаю, что очень слабая позиция, но в качестве мозгового штурма, так сказать...

З.Ы. а дней действительно получается 365 и эксель в расчете просто откидывает первый день, как заправский юрист?

а мне видиццо, что автор как раз и хочет незаключенности...

_________________
... взрослые запутают всегда,
то, что было ясно и ребенку...

тогда для отработки возможных заходов противника по спору

А в чем сомнения-то?
ВАС говорит о договоре. заключенном до последнего дня месяца.
Т.к. обсуждаемый договор прекращает действовать в предпоследний день месяца (30 декабря включительно), то значит он заключен до последнего месяца, что полностью соответствует случаю, рассмотренному ВАС.

Тина писал(а):

А в чем сомнения-то?
ВАС говорит о договоре. заключенном до последнего дня месяца.
Т.к. обсуждаемый договор прекращает действовать в предпоследний день месяца (30 декабря включительно), то значит он заключен до последнего месяца, что полностью соответствует случаю, рассмотренному ВАС.

Сомнения в том, Тина, что кейс, рассмотреный ВАС, очевидно, говорит про случай, когда договор аренды(для того, чтобы не подлежать регистрации), должен быть заключен на 364 дня (т.е. если в последнем месяце аренды 30 дней - то последний день аренды должен быть 29 числа, если 31 день - то 30), что, следовательно, не является годом в целях применения нормы о госрегистрации договора. При этом ВАС "молчит" в отношении случая, когда де факто в году 366 дней, следовательно, получается, что он заключен на 365 дней. Ввиду этого случай, рассмотреный ВАС, может быть использован как ответчиком, так и истцом в подтверждение их правоты.

А вообще сам факт того, что вопрос обсуждается уже в течение более 15 постов, говорит о том, что сомнения не совсем беспочвенны.

P.S. KAA, Вы правы - речь про защиту, я ищу аргументы для ответчика.

бред
в законодательстве сказано о сроке менее года
не о сроке в 364 дня, а о сроке менее года
о сроках подробно описано в статье 11 ГК
срок с 01 января по 30 декабря никак не может быть признан сроком, равным году. одного дня не хватает

год - это срок с первого дня года ПО последний день года ВКЛЮЧИТЕЛЬНО.
в случае формулировки "до" - возможны разночтения в том плане, что включается этот день или нет. вернее, были бы возможны, если бы не ст. 194 ГК, которая делает этот "до" - последним днем срока

фактическое пользование было? было
договор заключен в соответствии с требованиями закона - в простой письменной форме
ссылайтесь на 333 - тут у вас шансы есть




" в огороде бузина, в киеве дядько"
а если договор будет заключен не до 30, а до 29 - он тоже будет заключен на год?
поскольку заключен до последнего месяца

а если до 15го, допустим - тоже до последнего месяца, то есть на год?

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.