LAWFIRM.ru

Добрый день!

столкнулся с такой ситуацией: заключен Договор участия в долевом строительстве (зарегистрирован в УФРС), в общем все как положено....Дольщик внес застройщику 25 млн рублей, осталось еще 10 млн руб внести после окончания строительства...спустя полгода Дольщик приходит и говорит, что денег у него нет и не будет и просит расторгнуть Договор, Застройщик само собой не соглашается и просит Дольщика исполнить финансовые обязательства...спустя некоторое время Застройщик получает от Дольщика уведомление в соответствии с которым последний ссылаясь на ст. 32 ЗоЗПП отказывается от Договора и требует вернуть деньги.
кратко аргументы следующие:

В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии со ст. 32 Закона № 2300-1 «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Застройщик на такой аргумент не поддался и отказал...Дольщик пошел в суд и требует вернуть деньги и уплатить пень по п. 2 ст. 9 214-ФЗ (1/150 за каждый день с момента внесения денежных средств)

в суде судья кивает в такт Дольщику и говорит, что Застройщик виноват и обязан был все вернуть, в тоже время насчет того, что в соответствии со ст. 32 ЗоЗПП надо б расходы по строительству оплатить (примерно 13 млн), судья говорит, что вы потом квартиру продадите другому и все, так что никикие расходы Дольщик оплачивать Застройщику не должен....


ВОПРОСЫ:
1. Как можно применять ст. 32 ЗоЗПП в части свободного отказа, но не применять в части оплаты расходов (считаю, что либо статья применяется либо нет, по-другому никак)?
2. п. 1 ст. 9 214-ФЗ содержит случаи когда застройщик виноват и поэтому дает дольщику право отказаться от договора при этом в п. 2 ст. 9 предусматривается ответственность Застройщика в виде пени в размере 1/150 ставки рефинансирования с момента внесения денежных средств...получается, что Дольщик по своей инициативе расторгает договор, да еще и взыскивает пени по п. 2 ст. 9 ФЗ 214-ФЗ?

очень хочу чтоб мне сказали, что я что-то упустил и вообще ничего не понимаю в ситуации....но мне кажется здесь чистое упущение законодателя, допустившего оговорку в п. 1 ст. 9 214-ФЗ об иных случаях отказа от договора, предусмотренных законом

ап


никто не сталкивался что ли?

Цитата:

1. Как можно применять ст. 32 ЗоЗПП в части свободного отказа, но не применять в части оплаты расходов (считаю, что либо статья применяется либо нет, по-другому никак)? -

2. п. 1 ст. 9 214-ФЗ содержит случаи когда застройщик виноват и поэтому дает дольщику право отказаться от договора при этом в п. 2 ст. 9 предусматривается ответственность Застройщика в виде пени в размере 1/150 ставки рефинансирования с момента внесения денежных средств...получается, что Дольщик по своей инициативе расторгает договор, да еще и взыскивает пени по п. 2 ст. 9 ФЗ 214-ФЗ?

1. Я согласен с Вами. Здесь ситуация "или-или", или ты применяешь всю статью или вообще не применяешь. Остальное - это какие-то экономические самопальные выкладки судьи, юридически говоря - явное злоупотребление судебной дискрецией: типа, "гыы, ну вы продадите хатку и получите свои бабки, че вы к дольщику пристали? говорят же вам у него денег нет". Иначе, если следовать логике судьи, получается, что застройщик связан договором, а дольщик - нет.

2. Думаю, что Вы не совсем в нужном направлении мыслите. Здесь же дольщик требует штрафы за пользование чужими деньгами, т.к. полагает, что уплаченные им деньги, должны вернутся ему, поскольку считает, что договор по его мнению расторгнут, и последствием расторжения является его право получить обратно уплаченные деньги. Все сводится к тому, действительно ли расторгнут договор или нет, т.е. дейвителен ли односторонний отказ дольщика. Но и даже если действителен, то именно дольщик должен по этой норме, которая в некотором смысле повторяет норму 782 ГК - "возместить факт. понес. расходы застройщику". Здесь, очевидно, дольщик с судьей пытается "притянуть за уши" последствия недействительности сделки, и ждут двусторонней реституции.

Shyster,
В плане второго пункта, Вы не совсем правильно меня поняли...про пользование чужими ден средства я не против, но в соответствии с п. 2 ст. 9 214-ФЗ проценты подлежат уплате с момента внесения денежных средств дольщиком по договору, т.е.: Договор заключен 1 марта 2007 г., в 2010 г. Дольщик прислал уведомление об одностороннем отказе по ст. 32 ЗоЗПП и требует на основании п. 2 ст. 9 124-ФЗ проценты с 1 марта 2007 г.......вот я о чем.....если б он требовал проценты с момента расторжения договора (т.е. с 2010 г.), то у меня б и вопросов не было...а так за 3 года там приличная сумма получается

...

Еще надо сказать, что логика дольщика в принципе понятна - и по этой статье ЗоЗПП в результате расторжения договора (если оно юридически действительно), право на будущую квартиру возвращается застройщику, ПРИ УСЛОВИИ, что дольщик возместит фактически понесенные расходы, т.е. застройщик будет вынужден доказывать убытки, чтобы дольщик их возместил. Из этого прямо не следует, что деньги уплаченные по договору подлежат возврату. Т.е. нигде не говорится про реституцию. Но она, как бы подразумевается. Вывод возможен только путем толкования этой нормы, что ложится на судью.


Если Вы выступаете на стороне застройщика, то против дольщика есть очень нехороший пункт статьи 453 ГК (который прямо запрещает требование о реституции) :

Последствия изменения и расторжения договора

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Не думаю, что законом предусмотрен возврат денег в результате расторжения договора. Тем более не думаю, что в договоре есть такое условие.

в соответствии со ст. 32 ЗоЗПП, Потребитель вправе отказаться при условии оплаты расходов Исполнителя...

эта статья действительно не говорит о том, что остальные деньги надо вернуть, но я себе не представляю ситуацию по ст. 453 ГК РФ, когда Застройщик целует Дольщика в лоб и отправляет гулять со словами, что все его деньги остаются у Застройщика....в сумме нескольких десятков миллионов...

опять же..расходы и убытки - разные вещи....ст. 32 говорит именно о расходах.....

в суде мне судья прямо так и заявила: "Оставьте свои расходы при себе....несите мне убытки или я всю сумму взыщу..."...короче отмороженая какая-то

Andrew_n писал(а):

Shyster,
В плане второго пункта, Вы не совсем правильно меня поняли...про пользование чужими ден средства я не против, но в соответствии с п. 2 ст. 9 214-ФЗ проценты подлежат уплате с момента внесения денежных средств дольщиком по договору, т.е.: Договор заключен 1 марта 2007 г., в 2010 г. Дольщик прислал уведомление об одностороннем отказе по ст. 32 ЗоЗПП и требует на основании п. 2 ст. 9 124-ФЗ проценты с 1 марта 2007 г.......вот я о чем.....если б он требовал проценты с момента расторжения договора (т.е. с 2010 г.), то у меня б и вопросов не было...а так за 3 года там приличная сумма получается

Понял. Значит 214ФЗ все-таки возврат денег при расторжении договора предусмотрен.

Мне кажется, Вам нужно оспаривать применение ст. 32 , поскольку а) специальным законом, коим является 214ФЗ, прямо предусмотрены основания для расторжения договора долевого строительства. Думается, что перечень их должен быть закрыт.

б) в самом 214законе предусмотрено, что ЗоЗПП применяется к отношениям только в части, не урегулированной 214 законом.

в) Следовательно, нет оснований применять ст. 32, поскольку исчерпывающий перечень оснований закреплен в 214ФЗ.

Думаю, так.

1. вот выдержка из Инф письма № 69 (Президиум ВАС):

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, отметив, что положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ не исключают возможности истребовать от строительной организации автомобили, переданные ей заводом до расторжения договора, на основании статьи 1102 Кодекса как имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя.

2. так в том то и суть, что п. 1 ст. 9 214-ФЗ, предусматривает открытый перечень оснований для отказа дольщика от договора....в связи с чем дольщик и применяет ст. 32 ЗоЗПП...формально все верно...

да, я знаю, там в 214 ст. 9 пп. 5) написано в иных установленных федеральным законом или договором случаях, так что перечень, типа, не закрыт.

И если ЗоПП будет применен в этой части, то Застройщик отдает деньги, договор считается расторгнутым, если последнему будут возмещены расходы. Вся суть.


Сейчас мне кажется, что суд в принципе прав. Недаработки закона здесь нет - что учитывая, что вины застройщика нет, с него взыскиваются проценты в размере 0,003 ставки рефинансирования. При том, что обычная ставка по 395 статье ГК гораздо больше. Здесь закон наоборт защищает Застройщика, ограничивая его обязательство по пользованию деньгами и давая право требовать возврат понесенных расходов.

1. ага, я в суде также заявил...типа Застройщику расходы не оплачены - договор не расторгнут....на что мне судья сказал: "так мля...вам деньги дольщик внес 25 лямов?".....я говорю: "все верно внес 25 лямов по договору в качестве долевого взноса", судья мне: "ну я че вы тогда еще хотите? берите скоко надо, а остальные отдайте....а решать уже будем по удержанной вами сумме"....

2. какие же тут интересы Застройщика? по 395 ГК взыскивают проценты за пользование чужими ден средствами ввиду их неосновательного удержания или уклонения от возврата....а если дольщик внес по договору деньги, то здесь нет неосновательного удержания....деньги приняты по договору и велось строительство, с чего это вдруг если дольщик захотел договор расторгнуть без вины застройщика, то застройщик должен ему еще и проценты за пользование с момента внесения платить?

просто по смыслу п. 1 ст. 9 214-ФЗ - отказ возможен ввиду виновных действий Застройщика....обратите внимание там везде...."нарушение Застройщиком" и т.д.......исходя из этого и п. 2 ст. 9 об уплате 1/150 ставки рефинансирования с момента внесения, типа взяли бабло, но обязательства не исполняли - уплатите проценты....

а по ст. 32 вины застройщика никакой нету, следовательно и ответственность по п. 2 ст. 9 не может быть.....

1. По возмещению расходов сейчас комментировать не могу - надо смотреть практику по вопросу: как они доказываются и т.п. Займет время.

2. Согласен ссылка на ст. 395 здесь неуместна: общее с данной нормой только - привязка к ставке рефинансирования и факт пользования денсредствами. Но это дела не меняет. В целом "экономика" нормы здесь вот в чем.

Если бы не начислялись проценты, то при расторжении получилось бы, что дольщик просто (беспроцентно) кредитовал застройщика, который на его деньги строил недвигу. Не нужно забывать, что дольщик (в терминах ЗоПП одновременно "потребитель") - презюмируется экономически более слабой стороной, поэтому закон в определенной части "прощает" ему то, что он не смог (не захотел, передумал) заплатить всю сумму целиком и (или) расторг договор. Считается, что дольщик и так "потерял" деньги на инфляции и росте процентной ставки, пока шло строительство + рисковал (по понятным причинам).
Здесь мотивы расторжения договора дольщиком намеренно лишены юридического значения, поэтому и вина застройщика здесь ничего не значит. + Он получает права на квартиру, ранее принадлежавшие дольщику - где здесь существенное ущемление интересов Застройщика, который может продать уже готовую квартиру за совершенно другие (как правило, много большие) деньги? Застройщик экономически выигрывает от расторжения договора по инициативе дольщика, если в течение достаточного времени пользовался его деньгами под относительно мизерный (0,003 ставки рефинансирования) процент - в этом его интерес. + Застройщик имеет против Дольщика требование о возмещении понесенных расходов, размер которых может быть существенным.

Но не спешите расстраиваться.

Я, конечно, не в курсе цен на недвигу на уровне риелтора. Это счастливый отец многодетной семьи строит трешку на рублевcкой земле? Если это дачный поселок, то понятно - дом за 2 миллиона долларов - это нормально, но если это - квартира, то даже в Москве таких цен не так много, тем более сейчас.

Я веду к тому, что Ваша защита может быть состоятельна, только если Вы опровергнете аргумент о том, что эта недвига приобреталась для личных нужд (для проживания дольщика). Это ключевой момент для применения ЗоЗПП. По этому поводу в т.ч. высказывался ВС. В прошлой теме по взаимосвязи ЗоПП и ФЗ214 я запостил одно определение ВС. Там аргумент о неприменении ЗоПП к договору долевого поломали только на том основании, что не было опровергнуто, что дольщик приобретал недвигу не для личных (семейных) нужд. Только в этом случае дольщик не сможет расторгнуть договор в отдностороннем порядке без вины застройщика.

Недавно у меня было оч. похожее дело. Дольщик заявил застройщику, что в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора со ссылкой на п/п 5 п. 1 ст. 9 № 214-ФЗ. Правда, основание в виде ст. 32 ЗоЗПП им не прводилось. Далее. дольщик идет в УФРС, УФРС регистрирует расторжение договора. Мы (застройщик) обращаемся в АС с признанием действий УФРС по регистрации незаконными. Основание: УФРС не провело правовую экспертизу одностороннней сделки, не проверило ее законность (в процессе мы доказывали, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у дольщика по п.1 ст. 9 закона не имеется). АС признал действия УФРС незаконными, в апелляции решение устояло. В решении суда прямо указано, что дольщик мог расторгнуть договор только в случаях, перечисленных в ст. 9.

shyster,

да бывают и такие квартиры...и покупатели на них тоже бывают)))

Mich,

а не трудно решение скинуть...интересно какие аргумент суд привел.

п.п. 5 п. 1 ст. 9 - иные основания, предусмотренные законом или договором, т.е. если у Вас он ссылался на этот пункт, то дальше какое основание было?

Mich писал(а):

Недавно у меня было оч. похожее дело. Дольщик заявил застройщику, что в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора со ссылкой на п/п 5 п. 1 ст. 9 № 214-ФЗ. Правда, основание в виде ст. 32 ЗоЗПП им не прводилось. Далее. дольщик идет в УФРС, УФРС регистрирует расторжение договора. Мы (застройщик) обращаемся в АС с признанием действий УФРС по регистрации незаконными. Основание: УФРС не провело правовую экспертизу одностороннней сделки, не проверило ее законность (в процессе мы доказывали, что оснований для одностороннего отказа от исполнения договора у дольщика по п.1 ст. 9 закона не имеется). АС признал действия УФРС незаконными, в апелляции решение устояло. В решении суда прямо указано, что дольщик мог расторгнуть договор только в случаях, перечисленных в ст. 9.

Цитата:

Доводы третьего лица о наличии права на одностороннее расторжение договора вне зависимости от причины расторжения суд считает ошибочными.

Mich, спасибо за информацию. В Вашем примере не хватает информации для соотнесения Ваших результатов по делу с данным случаем ввиду следующего:

почему в Вашем случае упомянут АС, а не СОЮ? - стало быть дольщик либо юрлицо, либо у Вас было нарушение правил подведомственности спора, если дольщик был физиком, в чем я сомневаюсь, поскольку у Вас + ко всему дольщик не ссылался на ЗоЗПП. Вообщем я делаю вывод, что дольщик не гражданин в Вашем случае. Следовательно, у него не было права на одностороннее расторжение договора в отсутствие вины застройщика. Короче говоря, немного не тот случай по-моему.

P.S. Andrew, ну я знаю, что бывают, я ведь сказал " их не так много".

shyster,

я думаю, что в описанном случае мог быть и физик, ведь они обращались в АС со следующем "Мы (застройщик) обращаемся в АС с признанием действий УФРС по регистрации незаконными"...т.е. оспаривали действие УФРС...физик тут скорее всего был вообще третьим лицом привлечен

а вот почему он не ссылался на ст. 32.....я думаю, что физик мог и тупо упустить этот момент, поэтому мне и интересно на что же он ссылался...ведь просто на основании п.п. 5 п. 1 ст. 9 "иные основания" - не расторгнуть...нужно же указать это иное основание

Andrew_n писал(а):

shyster,

я думаю, что в описанном случае мог быть и физик, ведь они обращались в АС со следующем "Мы (застройщик) обращаемся в АС с признанием действий УФРС по регистрации незаконными"...т.е. оспаривали действие УФРС...физик тут скорее всего был вообще третьим лицом привлечен

а вот почему он не ссылался на ст. 32.....я думаю, что физик мог и тупо упустить этот момент, поэтому мне и интересно на что же он ссылался...ведь просто на основании п.п. 5 п. 1 ст. 9 "иные основания" - не расторгнуть...нужно же указать это иное основание

Andrew, согласен.

Меня только смущает ключевой вывод апелляции - "Доводы третьего лица о наличии права на одностороннее расторжение договора вне зависимости от причины расторжения суд считает ошибочными." - че это за довод бредовый?: "вне зависимости от причины расторжения" - от этого как раз все и зависит. Судя по всему Вы правы, физик просто не сослался на пункт ЗоЗПП.

Mich, очень ждем постановление.

Сделаю некоторые пояснения. В нашем договоре ДС есть такой пункт:
12.1. Участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор или потребовать его расторжения в судебном порядке в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Физик утверждал, что иной случай в соответствии с п/п 5 п. 1 ст. 9 закона, предусмотрен этим пунктом договора, т.е. он утверждал, что для одностороннего отказа от исполнения договора ему не требуется указывать какие-либо причины для такого расторжения. При этом он толковал пункт договора так:
Участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, а потребовать его расторжения в судебном порядке имеет право в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Вот суд и дал оценку такому доводу физика.
Далее, действительно, о применении ст. 32 ЗоЗПП физик не упоминал. Однако я считаю этот довод не убийственным, поскольку согласен с Shyster:

Кроме того, теперь нам всем ясно, что цена на недвижимость не всегда растет, может быть и наоборот.
Еще небольшое пояснение: в нашем случае мы предлагали физику расторгнуть договор по соглашению сторон и вернуть ему деньги, но он отказался, ему нужен был именно односторонний отказ, чтобы получить удвоенные проценты (физик уже обратился в СОЮ с иском).
Файл с постановлением апелляции см. ниже.
P.S. Невозможность одностороннего отказа от исполнения договора, пусть даже со ссылкой на ст. 32 ЗоЗПП, на мой взгляд, опровергается также имеющейся у меня судебной практикой (несколько решений), в соответствии с которой удовлетворялись наши иски о взыскании с дольщиков денег по ДДС, которые они отказывались или не хотели платить (все решения вступили в законную силу).