Аналогия закона

wood-goblin

Ситуация заключен дог куп прод, дачи, заверен нотариально деньги уплачены, акт передачи подписан, пока суть да дело продавец умер. Прошло лет семь, надо теперь регить.
Закон напрямую данную ситуацию не регулирует, соответсвенно аналогия закона.
В Абиратже это процесс уже урегулирован практикой, когда ликвидируется продавец, а дог не зарегистрирован, применяют 551 ГК по аналогии закона.
А как в СОЮ, может практикой поможите.

DarthVader

Думаю, что в СОЮ у Вас проблем не возникнет. Посмотрите на п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. В частности, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Tindal

Смерть, как уклонение. Прикольно.
А что без суда перерегистрировать ПС никак нельзя?

wood-goblin

Tindal писал(а):

Смерть, как уклонение. Прикольно.
А что без суда перерегистрировать ПС никак нельзя?

Нет.

DarthVader

Подтверждаю, нет

wood-goblin

Да отказать то не откажут, просто сою это отдельная песня, а законом эта ситуация не отрегулирована, поэтому если есть уже какая то практика это здорово.
Т.к. это упростит ситуацию и поможет решить вопрос в одном заседании.

Гру

А наследников у продавца не было? Имхо у них все шансы признать сделку ничтожной и включить квартиру в состав наследственного имущества, даже с учётом пропуска срока...
При этом покупатель лишь получит право требовать с наследников возврата уплаченных продавцу денег.

DarthVader

Признать ничтожной сделку, совершенную в нотариальной форме маловероятно. Что СОЮ отдельная песня это правда, но там мне иногда удавалось успешно ссылаться на Постановления ВАС. Попробуйте.

DarthVader

Поскольку нет регистрации договора (перехода права собственности), то эта недвижимость уже в наследственной массе.

Гру

DarthVader
И наследникам даже признавать ничего не нужно... ничтожная сделка ничтожна сама по себе в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ (насчет признания сделки ничтожной - я погорячился, хотя на практике и такое встречается).

wood-goblin

Домыслы с наследством меня мало интересует.
Практикой киньтесь если она есть.

DarthVader

Только арбитраж. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2009 N Ф04-411/2009(20152-А27-38) по делу N А27-5788/2008,
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2006 N А33-30791/05-Ф02-4177/06-С2 по делу N А33-30791/05.
Это Вы уже знаете.
Из литературы п.4.3 Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007.
У него описана обратная ситуация, когда умер- покупатель.
Весьма распространенной является ситуация, когда гражданин при жизни приобрел объект недвижимости, придал договору купли-продажи необходимую форму, однако умер, не успев подать заявление о регистрации. Что делать наследникам этого лица? Могут ли они рассчитывать на получение права собственности на объект в порядке наследования, или собственником объекта остается продавец, а наследники могут потребовать от него лишь возврата уже уплаченных денег?
Сегодня на практике решение проблемы обычно выглядит так. Прежде всего, наследники, как правило, обращаются в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права за умершим на основании заключенного им при жизни договора. Однако очевидно, что они не могут рассчитывать на положительное решение вопроса, поскольку в соответствии со ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина прекращается с его смертью, а это значит, что после смерти он не может стать обладателем каких-либо прав, включая вещные права на недвижимость.
Таким образом, у наследников остается единственная возможность - обращение в суд. Требования, предъявляемые в этом случае, - включение объекта недвижимости в наследственную массу после умершего и признание права на этот объект за наследниками. Как правило, при установлении того обстоятельства, что при жизни приобретателя объекта недвижимости имелись основания для регистрации его права, суд выносит решение об удовлетворении вышеназванных требований.
Вместе с тем рассмотрение подобного рода исковых заявлений носит весьма искусственный характер. Трудности возникают уже при определении надлежащего ответчика. В ряде случаев в качестве ответчика указывается лицо, которое отчуждало объект по незарегистрированному договору, а в некоторых случаях - регистрирующий орган. Второе решение вопроса представляется абсолютно неверным, поскольку регистрирующий орган вообще не может выступать в исковом производстве ответчиком по такого рода делам - он не владеет спорным объектом и не претендует на него. Что же касается продавца, дарителя и пр., то и он в ряде случаев занимает место ответчика необоснованно, поскольку абсолютно не возражает против принадлежности объекта покойному и установлению прав на объект наследников, то есть спор о праве отсутствует.
Какой же выход из этого положения? Как избежать судебных дел там, где отсутствует спор?
Решение, по нашему мнению, состоит в том, чтобы по-новому взглянуть на проблему правопреемства.
Согласно традиционному взгляду объектом универсального правопреемства могут быть гражданские права - вещные, обязательственные и иные, которые были у прекратившего свое существование лица на момент прекращения его существования.
В нашей же ситуации у лица на момент его смерти не существовало вещного права на объект, но существовало право обратиться в регистрирующий орган за регистрацией такого права, а регистрирующий орган имел обязанность эту регистрацию произвести. Как уже говорилось, эти взаимные права и обязанности лежат в сфере административного права. Но значит ли это, что они не могут быть предметом правопреемства?
Действующее законодательство не содержит однозначного ответа на этот вопрос. В то же время произведенный анализ судебной практики свидетельствует о целесообразности положительного его решения. Зафиксировать возможность такого решения при отсутствии спора между прежним владельцем объекта и наследниками его приобретателя можно как в нормах наследственного права применительно к физическим лицам, так и в Законе о регистрации. В этих актах следует сформулировать следующее правило: регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Такая регистрация должна производиться в установленном законом порядке по совместному заявлению прежнего собственника и лиц, признанных правопреемниками приобретателя объекта недвижимости.

DarthVader

Ну и Определение ВАС РФ от 20.05.2009 N ВАС-5467/09 по делу N А27-5788/2008-1. На уровне Верховного Суда РФ таких судебных актов нет.
Можно поискать на сайтах Верховных судов республик, краев, областей.

DarthVader

Кстати, в Определении ВАС РФ от 20.05.2009 N ВАС-5467/09 по делу N А27-5788/2008-1, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 02.02.2009 N Ф04-411/2009(20152-А27-38) по делу N А27-5788/2008, Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2006 N А33-30791/05-Ф02-4177/06-С2 по делу N А33-30791/05 описана именно Ваша ситуация, т.е. не о ликивдированных организациях, а умерших физ.лицах.

wood-goblin

Выложи это постановление "Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.08.2006 N А33-30791/05-Ф02-4177/06-С2 по делу N А33-30791/05 описана именно Ваша ситуация, т.е. не о ликивдированных организациях, а умерших физ.лицах."
У меня все таки будет иск к наследникам.
А соответственно иск будет подаваться, альтернативно по выбору истца, по месту исполнения договора.

DarthVader

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2009 г. N ВАС-5467/09

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б., судей Борисовой Е.Е., Медведевой А.М. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (650066, г. Кемерово, Октябрьский пр., д. 3г) о пересмотре в порядке надзора решения от 12.08.2008 по делу N А27-5788/2008-1 Арбитражного суда Кемеровской области, постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2009 по тому же делу по иску ООО "Боровково" (654216, Кемеровская область, Новокузнецкий район, с. Атаманово, ул. Центральная, д. 109а) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области (далее - Регистрационная служба), с участием третьего лица, не заявляющим самостоятельных требований, - Сотниковой Н.В., о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество: комплекс зданий и сооружений фермы крупного рогатого скота площадью 3 835 кв. м; комплекс зданий и сооружений сушилки, складов площадью 2 293,1 кв. м; здание гаража площадью 418,9 кв. м, расположенные по адресу: Кемеровская область, Промышленный район, д. Пархаевка.
Суд

установил:

решением от 12.08.2008 первой инстанции Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2009, заявленные требования удовлетворены.
Заявитель - Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области просит обжалуемые судебные акты отменить, полагая, что судами неправильно применены нормы материального права, и что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, законодательству.
В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов при наличии оснований, установленных статьей 304 Кодекса.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изучив судебные акты и приведенные заявителем доводы, пришла к заключению о том, что не имеется оснований, установленных статьей 304 Кодекса, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении дела судами установлено, что указанные объекты принадлежали на праве собственности предпринимателю Сотникову В.А.
Предприниматель Сотников В.А. (продавец) с согласия его супруги - Сотниковой Н.В. заключил с ООО "Боровково" (покупателем) договор от 04.05.2007 N 5Б/07/ПР купли-продажи упомянутого недвижимого имущества.
Участники указанной сделки 21.05.2007 обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области за государственной регистрацией перехода к названному выше покупателю права собственности на указанное имущество. Однако, 24.05.2007 предприниматель Сотников В.А. умер, и Регистрационной службой было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю по договору купли-продажи от 04.05.2007.
Объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи от 04.05.2007, в наследственную массу не были включены, так как были переданы предпринимателем Сотниковым В.А. до его смерти в порядке исполнения договорных обязательств покупателю - ООО "Боровково".
В судебном порядке договор от 04.05.2007 купли-продажи имущества не оспорен и не признан недействительным.
Поскольку положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица либо в случае смерти физического лица, которые являлись одной из сторон в сделке, суды по возникшему спору с учетом сложившейся судебной практики применили по аналогии положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Содержащиеся в судебных актах выводы основаны на установленных по делу обстоятельствах и нормах действующего законодательства.
Доводы заявителя, направленные на переоценку установленных судами по делу обстоятельств, не подпадают под основания, определенные статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Анализ иных доводов заявителя показал, что они, в данном случае, также не относятся к основаниям, предусмотренным статьей 304 Кодекса.
В связи с изложенным и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

определил:

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А27-5788/2008-1 Арбитражного суда Кемеровской области для пересмотра в порядке надзора обжалуемых судебных актов отказать.

Председательствующий судья
КУЛИКОВА В.Б.

Судья
БОРИСОВА Е.Е.

Судья
МЕДВЕДЕВА А.М.

DarthVader

эту и остальную арб.суд.практику можно смотреть на http://kad.arbitr.ru

wood-goblin

Спасибо, Арбитраж идет из аналогии закона.
А теперь есть еще и пленум.

Tindal

Мдя, аналогия закона уж слишком натянутая, если не сказать неуместная. Ну где сходство между смертью и уклонением от регистрации? Это что, схожие правоотношения?
Если уж и применять аналогию, так аналогию права.

LAWFIRM.ru

Аналогия закона

Кто сейчас на конференции