кто здесь первый залогодержатель банк или участники долевого

shyster

Такое дело:

1. Земля куплена застройщиком на кредит банка, банк по договору залога, зарегистрированного, в день регистрации права на землю - залогодержатель в отношении земли и возводимой постройки.

2. закон об участии в долевом строительстве говорит, что у дольщиков тоже возникает право залога на эти же вещи.

т.е. право залога вроде как у банка возникло раньше, поскольку договора с первым дольщиком на тот момент не было.

3. При этом п. 2 статьи 13. ФЗ об уч. в ДС говорит, что

Цитата:

"2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

"

т.е. возможно, еще раньше чем по договору с банком, поскольку залог возникает одновременно с заключением договора об участии в ДС.

Кто здесь первый залогодержатель? Банк или дольщики?

И есть ли приоритет при конкуренции залогов по договору и по закону?

Спасибо.

Tindal

Банк первый. Сами же сказали, что договоры участия в долевом строительстве были заключены позже.

Цитата:

Статья 342. Последующий залог

1. Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

shyster

Это да. Ссылку я дал норму об объекте строительства, а хотел о земле сказать.

Цитата:

1. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

т.е. имеет банк в качестве залогодержателя, затем на тот же предмет залога возникают залоговые права дольщиков (которые вторые). Согласие банка не нужно, потому что залог возник в силу закона.

при этом

Цитата:

Статья 15.
2. При недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями (банками), пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

т.е. ссылок в 214 на применение норм о последующем залоге нет, и мне кажется, что по сути закона дольщик должен быть защищен лучше, а получается, если применить нормы ГК о послед. залоге, что пока банк не возьмет свое, дольщики сосут, при том, что сказано в ст. 15, что доходы от реализации распределяются пропорционально размерам их требований - это вообще как? требования банка к застройщику в разы больще - и он все заберет. Я просто не врубаюсь, каким образом защищены тогда дольщики.

Tindal

Читаем внимательно закон

Цитата:

Статья 13
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
(часть седьмая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7.1. В случаях, предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства, не превышающие в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
(часть седьмая.1 введена Федеральным законом от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Т.е. должно хватить на всех.

ivanovich

Tindal писал(а):

Т.е. должно хватить на всех.

думаю, что верно только при условии окончания строительством объекта.

т.к. в декларации указывается планируемая стоимость объекта (п. 9.1. ч. 1 ст. 21).

т.е. на этапе незавершенки, например, общий объем обязательств перед банком и дольщиками может быть и не превышает планируемой стоимости объекта, но превышает текущую стоимость недостроя

DarthVader

Цитата:

т.е. ссылок в 214 на применение норм о последующем залоге нет, и мне кажется, что по сути закона дольщик должен быть защищен лучше, а получается, если применить нормы ГК о послед. залоге, что пока банк не возьмет свое, дольщики сосут, при том, что сказано в ст. 15, что доходы от реализации распределяются пропорционально размерам их требований - это вообще как? требования банка к застройщику в разы больще - и он все заберет. Я просто не врубаюсь, каким образом защищены тогда дольщики.

А как же положения пункта 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ: "К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом."?

Цитата:

на этапе незавершенки, например, общий объем обязательств перед банком и дольщиками может быть и не превышает планируемой стоимости объекта, но превышает текущую стоимость недостроя

В этом случае действует правило пункта 2 статьи 15 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, которое предусматривает, что при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к моменту удовлетворения этих требований.

Например, если требования банка составляют 90% от всех требований, положим 100 руб., то после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, скажем 1 руб., банк получит 90% от денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, возьмем 50 руб., в деньгах банк получит 44 руб. 10 коп. = (50 руб. - 1 руб.)*90%, а остальные 4 руб.90 коп. = (50 руб. - 1 руб. - 44 руб.10 коп.) - дольщики.

ivanovich

расчет не осилил, но по сути согласен - приоритета у дольщиков нет.

DarthVader

в какой части непонятен расчет?

ivanovich

да просто некогда было считать. да, все правильно.

shyster

ivanovich писал(а):

расчет не осилил, но по сути согласен - приоритета у дольщиков нет.

Сам себя процитирую.

Цитата:

что пока банк не возьмет свое, дольщики сосут, при том, что сказано в ст. 15, что доходы от реализации распределяются пропорционально размерам их требований - это вообще как? требования банка к застройщику в разы больще - и он все заберет. Я просто не врубаюсь, каким образом защищены тогда дольщики

Ну, я, значит, был прав - дольщик сосет, т.к риск простоять во второй очереди (за банком) и отсосать - огромный.

Я тогда не понимаю, чего застройщики стонут, что, мол, дольщик - царь и бог, а они холопьё - это развод в СМИ такой, чтобы дольщик косяком пошел к ним? Учитывая, что редко какой застройщик строит без участия банка.

Tindal

Почему же сосать и все тут. Уже сказали же, что застройщик вправе привлекать бабло от дольщиков только на сумму обеспечения (залог+поручительство). Т.е. если допустим стоимость предмета залога 100 рублей, требование банка к застройщику по кредиту 80 рублей, то от дольшиков можно взять 20 рублей. Все довольны и защищены.

shyster

Tindal писал(а):

Почему же сосать и все тут. Уже сказали же, что застройщик вправе привлекать бабло от дольщиков только на сумму обеспечения (залог+поручительство)

Tindal, скажите где это сказано, именно о непревышении суммы обеспечения, и я заткнусь. Выделенный Вами выше пункт 7.1. говорит только о непревышении в совокупности с полученными от банков кредитами указанной в проектной декларации стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а не о сумме предмета залога или размера поручительства.

Tindal

Ну по смыслу закона залог и/или поручительство должны по своему объему покрывать сумму всех обязательств застойщика перед дольщиками, т.е. чтобы при любых раскладах при неисполнении обязательств застройщиком все без исключения дольщики могли получить назад все свое бабло за счет этого залого и/или поручительства.

shyster

Tindal писал(а):

Ну по смыслу закона залог и/или поручительство должны по своему объему покрывать сумму всех обязательств застойщика перед дольщиками, т.е. чтобы при любых раскладах при неисполнении обязательств застройщиком все без исключения дольщики могли получить назад все свое бабло за счет этого залого и/или поручительства.

Ну суду смысл закона разъяснять, тем более при формальном его подходе к разрешению дел - дело, вроде бы, неблагодарное. Для меня ситуация выглядит так, как я изначально заявлял, при существенной непонятке относительно последующего залога, при этом я склоняюсь, что дольщик стоит в очереди за банком:

Земля и недострой в залоге у банка - по договору, у дольщика с момента регистрации договора об участии в долевом.

Напрашивается комплексный вывод, что дольщик берет то, что останется от банка. Если дом построен или почти достроен: вопросов нет - объект стОит, скажем 2,5 млрд, привлекли от банка только 1 млрд- хорошо - при обращении взыскания денег всем хватит, но иная ситуация если существенно недостроили (стоит недострой, скажем, полмлрд) или построили с неустранимым дефектом и нужно демонтировать здание - оно нихера не стоит - дольщик в жопе, а у банка кроме самой земли и недостроя еще 30 предметов имущества (включая акции застройщика) вплоть до имущества самих учредителей застройщика (тупняк банка, конечно, но реально сам видел) и прочее) для обращения взыскания.

Tindal

Цитата:

дольщик стоит во второй очереди кредиторов:

Ну так оно и есть по норме о последующем залоге. Долевое строительство стремная вещь. Я бы в жизни не инвестировал в такую авантюру.

DarthVader

В пункте 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые данным законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.
Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о последующем залоге здесь не действует.
И залогодержатели (банки), и участники долевого строительства (дольщики) имеют равные права. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства (дольщиков) и залогодержателей (банков) (ст. 15 Закона N 214-ФЗ).

shyster

DarthVader писал(а):

В пункте 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые данным законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.
Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о последующем залоге здесь не действует.
И залогодержатели (банки), и участники долевого строительства (дольщики) имеют равные права. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства (дольщиков) и залогодержателей (банков) (ст. 15 Закона N 214-ФЗ).

То, что нормы о залоге здесь не действуют - это спорно: т.к. если бы было именно так - формулировка была бы однозначной, что-то вроде - "нормы о залоге ГК и ФЗ об ипотеке в части применения к залоговым отношениям в рамках данного закона не применяются". Здесь этого нет. Они имеют равные права - это какая-то конституционная фигня. Потому что это а) никогда не так и б)в 214 ФЗ говорится о какой-то долбаной пропорциональности требований (дольщиков и банка) - если соизмерить требование банка и дольщиков получится, что как минимум половина проекта принадлежит банку, а дольщики в совокупности - имеют меньше 1/10 от цены проекта. Знаете, что будет с пропорцией дольщика? - я убежден, что это будет йух. Про равные права - будет интересно послушать знакомым и родственникам дольщиков, которые будут их ютить на кухне.

DarthVader

Цитата:

То, что нормы о залоге здесь не действуют - это спорно: т.к. если бы было именно так - формулировка была бы однозначной, что-то вроде - "нормы о залоге ГК и ФЗ об ипотеке в части применения к залоговым отношениям в рамках данного закона не применяются". Здесь этого нет. Они имеют равные права - это какая-то конституционная фигня. Потому что это а) никогда не так и б)в 214 ФЗ говорится о какой-то долбаной пропорциональности требований (дольщиков и банка) - если соизмерить требование банка и дольщиков получится, что как минимум половина проекта принадлежит банку, а дольщики в совокупности - имеют меньше 1/10 от цены проекта. Знаете, что будет с пропорцией дольщика? - я убежден, что это будет йух. Про равные права - будет интересно послушать знакомым и родственникам дольщиков, которые будут их ютить на кухне.

Если бы здесь действовали правила о предшествующей и последующей ипотеке, то в ст.15 Закона N 214-ФЗ слова "пропорционально" Вы бы не увидели, т.к. см. п.1 ст.46 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Tindal

DarthVader писал(а):

В пункте 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ подчеркивается, что залоговые отношения, регулируемые данным законом, являются специальными, то есть имеют преимущество по отношению к нормам ГК и Закона об ипотеке.
Таким образом, положения ГК РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о последующем залоге здесь не действует.
И залогодержатели (банки), и участники долевого строительства (дольщики) имеют равные права. Денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направляются на удовлетворение требований участников долевого строительства (дольщиков) и залогодержателей (банков) (ст. 15 Закона N 214-ФЗ).

Вот жирненькое это чисто ваше умозаключение. Там написано только применяются с учетом особенностей. Правила последующего залога никто не отменял.

DarthVader

Цитата:

Вот жирненькое это чисто ваше умозаключение. Там написано только применяются с учетом особенностей. Правила последующего залога никто не отменял.

Вам нужна судебная практика?

LAWFIRM.ru

кто здесь первый залогодержатель банк или участники долевого

Кто сейчас на конференции