LAWFIRM.ru

Добрый день !
Начинающий юрист нуждается в совете по договору аренды и перемене лиц в обязательстве.
Ситуация: Договор аренды нежилого помещения. Обе стороны - ИП. Одна из сторон,арендодатель по договору, прекратила свою деятельность в качестве ИП и теперь собирается выступать в отношениях как физ лицо. Действующий договор заключён срок до 1 мая 2011.
Возникает вопрос:
1) Есть ли необходимость заключения нового договора? уже между физ лицо и ИП.
2) Будет ли преждний договор действительным?
3) Нужно сторонам расторгать договор?
4) Возможно ли внести в настоящий договор приложения что преждний ИП(арендодатель) изменил свой статус и теперь участвует в отношениях в качестве физ лица? Насколько такое приложение будет действительно?

Всем СПАСИБО

P.S по данному вопросу у меня конечно существует и своё мнение: Договор аренды является действительным. Перемены лиц в обязательстве вообще нет(ИП и физик по сути являются одним лицом)
Однако хотелось бы услышать мнение квалифицированных и боле опытных коллег!
Ещё раз всем спасибо

например, при продаже объекта другому лицу договор аренды действует в неизменном виде, в этой ситуации никаких допсоглашений можно не заключать.

у вас даже стороны не меняются. "физика ИП" и "физика as is" я бы не стал рассматривать как 2 самостоятельных лица. ИП - некий установленный законом статус, позволяющий осуществлять предпринимательскую деятельность.

ничего нового заключать не нужно.

для размышлений:
ИП наверняка на УСНО и платит 6% с дохода. как физик он будет платить 13% НДФЛ. альтруизм?

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

Все верно. Однако, ИП должен совершать фиксированные выплаты в Пенсионный Фонд около 8 т.р + ведение банковского счёта (выходит достаточно накладно около 1 т.р в месяц) + % за снятие наличных + Каждый квартал необходимо уплачивать налог и раз в год сдавать отчет. Это занимает время, а время деньги. И в итоге получается почти те же 13 % только времени больше занимает. Физику проще-взял наличкой и жди когда из налоговой требование по оплате НДФЛ пришлют. Хотя по поводу последнего не уверен, может и самому надо идти оплачивать

З.Ы. хотя при больших оборотах в месяц конечно выгодней по УСНО 6 % платить)

В Вашем случае, есть опасность признания деятельности арендодателя незаконной (ст.14.1 КоАП РФ, ст.171 УК РФ). Причем разъяснение, содержащееся в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 №23, которое гласит, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, а также разъяснения п.13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 №18, к Вашему случаю не подходят, поскольку арендодатель ранее сдавал это же имущество в аренду в качестве индивидуального предпринимателя (признавал свою деятельность по сдаче в аренду этого нежилого помещения предпринимательской), тем более что, Вы хотите сохранить действие данного договора аренды на будущее.
О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности следует читать Письма Минфина России от 14.01.2005 №03-05-01-05/3, от 22.09.2006 №03-05-01-03/125 и от 07.11.2006 №03-01-11/4-82, а также Письма УФНС России по г.Москве от 30.03.2007 №8-10/28916, от 25.01.2008 №18-12/3/005988.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

вообще расслабьтесь тогда - НДФЛ удержит ваш арендатор, который будет налоговым агентом в данном случае

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

спасибо!
Есть над чем подумать.

Он удержит? Даже если он ИП и платит ЕНВД? Удержит из арендной платы?
Не совсем понимаю такой механизм.

Поразительно, но похоже, факт:

Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога (п. 1 ст. 226 НК РФ).

режим налогообложения, используемый источником дохода, не решает

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

Следуя логике, которую я пока не совсем понимаю, в случае неуплаты им(ИП) соответсвующего налога
ответственность несёт он же или налогоплательщик(физ лицо)??

Если налоговый агент не исполнит свою обязанность, то см. ст. 123 НК РФ.

У физа, насколько я понимаю, в случае, если агент не удержит налог, обязанность по его уплате не исчезнет. т.е. по сути физ должен понимать, что он получил полную сумму дохода, причитающегося по сделке, и сделать соответствующие выводы.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес