LAWFIRM.ru

Такой кейс:

1. Потенциальный дольщик хочет приобрести права на определенную квартиру, которая уже есть, но дом еще строится.

2. Он проводит переговоры с манагерами застройщика, которые, разумеется, не хотят менять условия стандартной формы договора и более того, впоследствии через неделю говорят, что продали права на эту же квартиру другому лицу. Хотя понятно, что это не так, т.к. еще неделю назад велись переговоры.

3. Дольщик обращается в суд с требованием о понуждении заключить сделку с ним, ввиду того, что долевуха-публичный договор.

Затем дольщик просит о запрете совершать сделки по отчуждению прав на данную квартиру.

Я лично оцениваю перспективу удовлетворения этого ходатайства как вполне жизнеспособную. Хотел бы получить мнения на этот счет, кто думает иначе?

А почему они все таки отказались заключить договор с ним?

PS. Какие это еще права на квартиру? У дольщика есть только права требования к застройщику из договора долевого участия.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Да просто нашли дольщика, который задает меньше вопросов и не требует документов и обломали первого.

Хотя переговоры велись изначально и с тем, и с другим дольщиком, со сговорчивым подписали документы, но сделка эта, скорее всего, еще не зарегена. По крайней мере, договор они не показывают.

Получается - кто быстрее: или суд применит обеспечит. меры и "проблемный" дольщик получит на руки судебный запрет и направит его регистратору или регистратор зарегит договор с душкой-дольщиком.

Велись переговоры и что? Эти переговоры их ни к чему не обязывают. Ваш клиент долго думал и они "продали" квартиру более сговорчивому дольщику. Не вижу никаких нарушений с их стороны.

Вот если бы они отказали вам имея возможность продать вам эту квартиру или отказали вам, а заключили на тех же условиях с другим - тогда да.

А так просто общались с несколькими потенциальными клиентами. Кто не успел, тот опоздал.

Хотя скорее всего они ни с кем договор не подписали, а просто хотят от вас отделаться, чтобы не иметь дело с клиентом, задающим слишком много вопросов (типа извините, но эту квартиру уже продали).

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

* Застройщик просто принесет в суд договор с другим лицом на эту квартиру, и все.
Суд пошлет с ходатайством.

- А из нашего окна
Площадь Красная видна!
А из вашего окошка
Только улица немножко.

Остается узнать у автора вопроса, как можно заключить договоры долевого участия в строительстве первой и второй квартиры по разным ценам и не нарушить закон (п.2 ст.426 ГК РФ)?

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Ребзя,

а) я исхожу из того, что договор не зареген, поэтому и обсуждается возможность наложить обеспечительные меры. Я, может, выгляжу глупо, но я понимаю, что если застройщик принесет зарегенный договор. То дольщик-сутяжник сосет.

б) не было ни слова о разных ценах на права на квартиру. Цены одни и те же.

Переговоры не обязывают, да. А то, что я прошу показать договор с другим дольщиком, который по словамзастройщика зареген - они должны показать мне этот договор, потому что я хочу убедиться в невозможности реализовать свое право на заключение публичного договора. Или я просто во что-то не врубаюсь?

Вы объясните, в чем нарушение?
Пока что видно, что застройщик просто заключил (по его словам) договор с дольщиком, который думал не так долго, как ваш клиент.
И че на этой квартире свет клином сошелся? Купите другую или пойдите к другому застройщику.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Договор долевого участия в строительстве не является публичным договором.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Видимо, с этого стоило начать. Дарт, это ты? Я просто не верю - где по обыкновению ссылки на законы и др. нпа?

Хотят именно эту. Уже занавески на кухню выбирали.

Хотя бы это (не вдаваясь в анализ признаков публичного договора) не наводит на мысль, что это все таки публичный договор (+ договор присоединения)?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Можно поставить другие вопросы:
1) Сильной стороной публичного договора всегда является коммерческая организация (п.1 ст.426 ГК РФ). Всегда ли выполняется это условие частью 1 статьи 2 Закона «Об участии в долевом строительстве»?
2) Цены на товары, работы и услуги, а также иные условия публичного договора являются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (п.2 ст.426 ГК РФ). Выполняется это условие пунктами 1 и 2 статьи 5 Закона «Об участии в долевом строительстве»?

Что касается вопроса об отнесении договора долевого участия в строительстве к договору присоединения, то отмечено, что "две характерные черты должны быть присущи всякому договору присоединения: во-первых, условия договора должны быть определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах, к числу которых, однако, не могут быть отнесены растиражированные образцы текстов договоров, поскольку в этом случае другая сторона вправе заявить о разногласиях по договору и в конечном итоге условия такого договора будут определяться в обычном порядке, т.е. по соглашению сторон; во-вторых, условия договора, определенные в соответствующем формуляре или содержащиеся в стандартной форме, могут быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к этим условиям; это требование исключает возможность для сторон в договоре присоединения формулировать условия, отличные от выраженных в стандартной форме или формуляре, по их соглашению, а для присоединившейся стороны - также и саму возможность заявлять при заключении договора о разногласиях по его отдельным условиям."(В.В.Витрянский. Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М., 2008. С. 100).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

1) В 99% случаев застройщик (девелоперская компания) коммерческая организация, которая занимается долевым строительством для извлечения прибыли. Ну а в тех случаях, когда застройщиком окажется некоммерческая организация - тогда публичного договора не будет. Во всех же остальных случаях он есть.
2)
Почему вы думаете, что если цена меняется в одном договоре, то она не изменится и во всех остальных? Это просто общее правило, что цена может поменяться после заключения договора долевого участия при согласии сторон договора. Если дольщик не согласен с ценой, он просто выходит из сделки, а ему возвращаются его вложения.
Логично, что цена должна меняться для всех участников. Меняется в подавляющем большинстве случаев она путем подорожания квардратного метра из-за повышения цен на стройматериалы, топливо и иные услуги.
Ну сами посудите, если Вася будет покупать кв. метр по 100 рублей, а с Пети за тот же кв. метр будут драть 150. Где тут логика и справедливость?

Ну а на счет формуляров, так у любого застройщика есть типовой договор, который он всучивает каждому дольщику и который дольщик может только подписать ничего там не меняя. Не нравится - ищите другого застройщика.
Есть четко установленные цены за квадратный метр в конкретном строящемся доме, сроки сдачи. Все условия для всех одинаковы. Публичная оферта...

Понятно, что признание ДУДС публичным и договором присоединения не выгодно девелоперским компаниям-застройщикам. Вот отсюда и отрицание.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Почему застройщик должен заключать договоры долевого участия в строительстве таких квартир (в одном и том же доме, с одинаковым метражом) по одинаковым ценам?

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Одинаково стоят не квартиры, а квадратный метр. Цены же за квадратный метр. 7000$/м. кв.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Заметьте, в вопросе было указано, что метраж квартир одинаковый.

В одной из диссертационных работ на соискание ученой степени кандидата юридических наук (2009 г.), встретилась такая контрадикция (противоречие): "в результате исследования условия о цене договора участия в долевом строительстве, автор приходит к выводу, что, несмотря на публичный характер такого договора, особенность объекта долевого строительства не позволяет при её определении применять правило п. 2 ст. 426 ГК РФ, обязывающее застройщика устанавливать одинаковые для всех граждан-участников долевого строительства условия. Автор отмечает, что при определении цены конкретного договора застройщик вправе учитывать индивидуальные особенности объекта долевого строительства (этаж, вид из окна и др.), а также срок заключения такого договора.". Затем соискатель предлагает внести изменения в статью 5 Закона «Об участии в долевом строительстве».
На самом деле договор долевого участия в строительстве не является публичным договором, что подтверждается судебной практикой (см.Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А49-4202/2008).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Цитата:

"DarthVader" На самом деле договор долевого участия в строительстве не является публичным договором, что подтверждается судебной практикой (см.Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А49-4202/2008).

а) это не "подтверждается судебной практикой" - это так конкретно в этом деле. ну да есть фраза - "публичным договором не является" .

в этом деле договор долевого не является публичным, т.к. он а) носит коммерческий характер, б) имеет иной субъектный состав - предприниматели - дольщик здесь ООО.


Публичность же договора определяется его связью с личными или семейными нуждами физиков (в жилье), применением закона о защите прав потребителя к отношениям между дольщиком и физиком. В нашем случае такой договор публичный, ибо все признаки публичности такой сделки в наличии.

Вы тоже можете попытаться исследовать вопрос о цене в договоре долевого участия в строительстве, как и упомянутый мною соискатель (Н.Д.Романенкова. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук «Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» (РГГУ, кафедра частного права; научный руководитель – д-р экон. наук, проф. В.В. Минаев)).
Если сможете преодолеть, обнаруженную соискателем контрадикцию, то правда будет на Вашей стороне.
P.s. Неужели кто-нибудь сможет оспорить, если застройщик предложит заплатить по договору долевого участия в строительстве, скажем, 7000$ за кв./м+N$ за кв./м и подтвердит, что соседями дольщика будут shyster, Tindal и д`Артаньян?

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Дарт, какая контрадикция? Права на каждую конкретную квартиру продаются по цене, устанавлиеваемой застройщиком, причем, она может как увеличиваться так и уменьшаться в зависимости от метража, получившегося по завершении строительства.

И вообще - это не обсуждается, вопрос был не о том публичная это сделка или нет: я исхожу из того, что публичная.