LAWFIRM.ru

Вопрос, собственно, в теме. Возможно ли?
В частности, - отдается в залог здание. Согласно п.3 ст. 340, накладывается ипотека на земельный участок, на котором расположено здание. Но на земельном участке есть другие здания. Задача - не регистрировать право собственности на каждый участок под зданием.
Превалирует мнение (в т.ч. судебные решения), что без разделение и последующей госрегистрации разделенных участков как самостоятельных объектов недвижимого имущества, это делать нельзя. Но есть другие мнения.
Вот одно из них:

"В ст. 6 ЗК РФ среди объектов земельных отношений перечисляются не только земельные участки, но и их части. Однако обращает на себя внимание норма ч. 2 ст. 6 ЗК РФ, согласно которой "земельный участок может быть делимым и неделимым". Следовательно, после раздела часть превращается в целое и участвует в гражданском обороте как самостоятельный объект гражданских прав - новый земельный участок, сформированный и прошедший кадастровый учет по действующим правилам землеустройства и государственного кадастрового учета. Зададимся вопросом: сведения о каких именно частях земельного участка должны быть, согласно требованиям ст. 16 ФЗ от 02.01.2000 N 28-ФЗ о государственном земельном кадастре, отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме?
Ответ на поставленный вопрос содержится в п. 1 ст. 35 ЗК РФ, в котором устанавливается правило о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Это, во-первых, означает, что часть земельного участка может находиться в собственности иного лица, чем весь участок; во-вторых, часть земельного участка может быть объектом обязательственных прав, и в этом качестве надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего участка с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера часть земельного участка выступает предметом договора аренды, безвозмездного срочного пользования без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Сформированная таким образом часть земельного участка вполне соответствует критерию индивидуально-определенной вещи, которая может быть не только объектом арендных отношений, но и объектом ипотеки.
Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав, если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в орган, осуществляющий регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел ЕГРП, сформированный для всего земельного участка, вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя - собственника всего участка - обременяются арендой части участка.
Часть земельного участка может являться сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ) зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением."

Ну и п.2 ст.63 Об ипотеке: "Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования." Т.е., при определенных условиях, допускается?

Ч.2 ст.6 ЗК РФ утратила силу (см.Федеральный закон от 22.07.2008 N 141-ФЗ).
Ст.11.4 ЗК РФ Вам в помощь.
Ч.2 ст.63 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" противоречит п.1 ч.1 ст.5 и ч.1 ст.62 того же Закона, но это не Ваш случай. Ваш случай регулируется ч.2 ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п.3 ст.340 ГК РФ, новая редакция которых (в ред.Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) не допускает в таких случаях ипотеку части земельного участка. Еще раз повторю, что здесь Вам может помочь только ст.11.4 ЗК РФ .

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Спасибо за ответ. И извиняюсь за непроверенную цитату. Однако, Ч.2 ст.6 ЗК РФ здесь роли не играет.

Ст.11.4 ЗК РФ - это то, от чего, как раз, хочется уйти...

Что касается ч.2 ст.69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п.3 ст.340 ГК РФ: "не допускает" и "запрещает", ИМХО, не одно и то же. Т.е. при ипотеке части зем.участка, нарушения закона не будет.
Объясню из каких тезисов я исхожу:
1. Часть земельного участка является объектом земельных правоотношений;
2. Обременение части земельного участка возможно (аренда, сервитут);
3. Мы размежевали зем.участок и можем его индивидуализировать.

Аренда это ни чего страшного, сервитут отражается в кад паспорте, причем в координатах.
А вот часть зу под ипотеку, банки на это не идут из практики.
мы в начале размежевали, но пришлось присваивать кад номер, т.е. фактически новый зу.
Ну и в подтверждение что часть не получится, фз о регистрации в отношении ипотеки не содержит ссылки на часть.
Хотя это очень актуальный вопрос, на мой взгляд необходимо отталкиваться, что первично под ипотеку если здание, то для гражданского оборота, будет приемлемо и достаточно указать по часть зу, площадью..., под зданием и необходимое для его эксплуатации, предприятие имеет территорию и кучу зданий, смешно из-за одного здания межевать зу и присваивать кад номер, но весь зу из-за одного здания отдавать в залог то же смешно,
Если первично земля, то вперед на индивидуализацию зу, если не хочешь весь зу под ипотеку.
Но практики врядли будет кто то чтото пытаться устаканить т.к. бакам заморачиваться не хочется, а заемщикам нужны деньги и быстрее, а не долгий разговор с банком.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

То wood-goblin

Вот и у нас такая ситуация складывается. Причем, банк, как раз не против ипотеки части ЗУ, но ссылается на запрет ФРС. А ФРС ссылается на банк (мол, это затруднит взыскание ). И никто не ссылается на закон... Вот и ищу аргументы...

Фишка в изменении 552 ГК., и ст.69 об ипотеке, посмотри их и тогда поймешь почему часть нельзя.
А сложность действительно может возникнуть, т.к. пойдем по пути скажем взыскания, зу надо выделить для продажи со зданием, а если зу не будет иметь свободный подход к нему, то вам его не выделят, надо будет устанавливать сервитут........ и называется понеслось.
Поэтому видимо заперт и включили на часть.

Но надо посмотреть, уж забыл, можно присвоить кадастр номер, но не получать отдельное свидетельство, и отдать в ипотеку. ФЗ о кадастре недвиги.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Ст. 552 как раз защищает интересы банка.
А что касается изменений ст. 69 (и 340 ГК), то логика, как я понимаю такая. Оттуда убрали слова о части земельного участка, значит запретили?
Идея, может, была и такая...

Мое удивление ответом ФРС было вызвано не возможностью сложностей для банка, а заботой ФРС о них, при том, что это не правовой риск для банка, а всего лишь сложность. И то, сомнительная при условии, что, как я уже писал, земельный участок, как раз выделен (в кадастре). И паспорт на это получен.

Наша проблема не в регистрации разделения, а во времени.

Если не трудно, напиши конкретно - почему нельзя. Я смотрел - не понял...

Был не внимателен. У вас уже не часть, а отдельный участок с кад номером.
Отдавайте его в залог, что не так.
Поправлю себя, пока через фрс новый участок не проведешь ипотека не пройдет.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему