LAWFIRM.ru

Нужна судебная практика (лучше по СОЮ, акты ВС РФ, судов субъектов) по следующему вопросу.
Юр.лицо и физик заключили договор купли-продажи квартиры. Первый - продавец, второй - покупатель.
Договор от имени юр. лица подписало физ. лицо - не покупатель.
Однако, для представления интересов юр.лица при подачи документов в ФРС была выдана нотариальная доверенность на физика - покупателя.
Регпалата отказывает в регистрации сделки со ссылкой на п. 3 ст. 182 ГК РФ.
Якобы физик-покупатель не может действовать при совершении сделки в отношении себя лично.
Бред полный.
В данном случае физику - покупателю была выдана нотариальная доверенность не для совершения сделки от имени юр.лица с самим собой, а для представления интересов перед третьим лицом (регпалатой) при подаче документов.
Как сказал выше саму сделку купли-продажи совершало от имени юр.лица иное физ.лицо.
Кароче, если кто даст ссылку на практику по СОЮ, буду благодарен.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры - это необходимое условие его заключения, момент регистрации - это момент заключения договора (п.2 ст.558 ГК РФ). Подача документов на регистрацию и соответствующее волеизъявление фактически представляет собой стадию заключения договора, поэтому возможность обращения с заявлением в регистрирующий орган одного лица - покупателя по доверенности продавца или наоборот либо одного представителя от имени продавца и покупателя, исключается (п.3 ст.182 ГК РФ).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

То что момент заключения договора купли-продажи квартиры - это момент его государственной регистрации - это понятно.
Позволю себе не согласиться со следующим.
Подача документов на регистрацию и волеизъявление на заключение сделки - не есть одно и тоже, и вообще, какая-либо стадия заключения договора.
Волеизъявление на заключение договора к-п указано в самом договоре. А подача документов на регистрацию - это не волеизъявление на заключение сделки, а обращение в уполномоченному органу по принятию документов на регистрацию сделки, в которой волеизъявление уже имеется.
В противном случае, если рассуждать, что волеизъявление и подача документов - одна стадия, то получается, что подать документы не сможет лицо, которое не заключало сделку.

А не будет для Вас выходом послать третье незаинтересованное лицо с доверенностью от обеих сторон?

Вот в этом вся загвоздка!!!
Если посылаем третьего лица, то получается что он фактически выполняет роль курьера (сделки не совершает). Тогда почему нельзя послать то лицо, которое участвует в сделке от другого лица, если он тоже в данном случае выполняет лишь роль курьера (доставщика документов), но при этом не совершает никаких сделок в отношении себя лично.
Если, как рассуждает Вердер, это фактически будет одно действие, то получается, что и любое третье, и даже десятое лицо не может быть представителем, поскольку момент волеизъявления и представление документов совпадают.

На практике третье лицо с доверенностями от обеих сторон в полный рост подавало документы на регистрацию договоров долгосрочной аренды. Так обходишь п. 3 ст. 182 ГК РФ, поскольку «не в отношении себя лично».
На будущее: возможно отказа не будет, если в договоре есть оговорка продавца «предоставляю полномочия покупателю на поход в ФРС» и прописана обязанность покупателя «передать 3 экз. договора на регистрацию»
На вашем месте я бы спросил в ФРС - устроит ли их вариант с третьим лицом. Закон один, а практика Москва-МО-Регионы может быть разная.
Попадали как-то в МО на приостановку из-за копии устава, которые выдает 46-я налоговая вместо оригинала. В Москве в это время принимали такие копии без вопросов.поддерживаю

Подача документов на государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, является завершающим этапом документального оформления волеизъявления сторон такого договора. При этом государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Вот именно))) вот об этом я и говорю.
Доверенность, о которой говориться в п.1. ст. 16 Закона - это доверенность на подачу заявления. А не на совершение сделки.
Представительство в данном случае носит заявительный характер и не направлено на совершение сделки. Сделка уже совершена.
В п. 3 ст. 182 ГК РФ речь идет о другой доверенности:
"Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично."
Сделка (договор к-п) совершается в простой письменной форме (ст. 158 ГК РФ). Гос. регистрация, которая необходима в данном случае в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ, не является формой сделки.

Прочитайте первое предложение и не вырывайте второе из контекста.



С какого момента договор купли-продажи квартиры считается заключенным? Правильно, с момента его государственной регистрации (п.3 ст.433, п.2 ст.558 ГК РФ). На момент подачи заявления о государственной регистрации (п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") договор купли-продажи квартиры еще не заключен.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Уважаемый, внимательно прочитайте мой пост, который Вы процитировали.
Я говорю о моменте совершения сделки (это момент придания сделке надлежащей формы в соответствии со ст. 158, 161 ГК РФ), а не о моменте ее заключения.
В данном случае эти два факта не совпадают по времени.
Регистрация сделки не является собственно говоря какой-либо формой сделки, она подтверждает признание государством совершение сделки (по этому поводу есть Определение КС РФ).
Предоставление документов носит лишь заявительный характер и не направлено на совершение сделки. Сделка уже совершена!!! В п. 3 ст. 182 говориться именно о запрете СОВЕРШЕНИЯ сделки в отношении себя лично.

У-у-у-у... как всё запущено-то.
Если Вы видите разницу между "совершением" и "заключением" сделки, то можете продолжать искать для себя судебную практику.
Здесь Вам вряд ли кто-нибудь поможет
Удачи в поисках!

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Да как раз все отлично)))
Просто если кто-то считает иначе, ну дак представьте иную практику. Будет интересно посмотреть.
А насчет запущено - учите мат.часть, тогда станет ясно у кого чего запущено.

А для более упрощенного понимания и так довольно понятных весчей советую прочесть Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 № 154-О.

Кхм, Вы в своем уме?

_________________
что-то я не слышала о женщине, достигшей просветления

П.3 ст.433 ГК РФ вводит государственную регистрацию договора как дополнительный юридический акт, необходимый для его заключения. Известно, что сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации не во всех случаях. Исходя из требований п.1 ст.164 ГК РФ, содержащей отсылки к ст.131 ГК РФ и закону о государственной регистрации прав, регистрация сделки необходима в случаях, установленных ГК РФ и иными законами. Если договор не подлежит государственной регистрации, он считается заключенным в соответствии с основными положениями о заключении договора - с момента достижения сторонами оформленного надлежащим образом соглашения по всем существенным условиям (ст.ст.432, 433 (п.1), 434 ГК РФ). Например, в силу ст.ст.550, 551 (п.1) ГК РФ, договор купли-продажи нежилой недвижимости следует считать заключенным с момента его подписания, государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания, роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества (п.2 ст.8, п.2 ст.223 ГК РФ).

В рассматриваемом случае, заключается договор купли-продажи квартиры, одной из особенностей которого является требование его государственной регистрации, при том что этот договор считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Непонятно, какое отношение к этому имеет Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №154-О? В нем лишь констатируется, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как юридический акт, не подменяет собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения соответствующего права, не вторгается в содержание договора. Требование закона о государственной регистрации не затрагивает самого содержания гражданского права на заключение договора, подлежащего такой регистрации, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. Отсутствие государственной регистрации, по смыслу ст.ст.1, 17 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту.

Какое все-таки это имеет отношение к определению момента заключения (и в целом заключенности (совершенности)) договора купли-продажи квартиры?

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Уфф. Как тяжело то...
Уважаемый, Вы наверное не поняли вообще сути темы.
Никто не обсуждает здесь момент ЗАКЛЮЧЕНИЯ договора купли-продажи жилого помещения, о котором Вы так бойко говорите.
Это и так всем понятно (п. 2 ст. 558 ГК РФ и бла, бла, бла).
Здесь обсуждают вопрос отказа в государственной регистрации со ссылкой на п. 3 ст. 182 ГК РФ, при том, что данная норма касается исключительным образом вопроса совершения сделки в той или иной форме, и никаким образом не относится к моменту совершения регистрационных действий. Представительство при совершении регистрационных действий - это норма п. 1 ст. 16 Закона.
Т.о., представительство по п. 3 ст. 182 ГК РФ и представительство по п. 1 ст. 16 Закона - это разные понятия. В первом случае - запрет представительства в отношении себя лично ПРИ СОВЕРШЕНИИ СДЕЛКИ.
Во втором случае - порядок представительства при гос.регистрации ПОСЛЕ СОВЕРШЕНИЯ СДЕЛКИ.
Пока сделка не будет совершена в надлежащей форме, зарегистрировать ее будет невозможно (основания для регистрации указаны в п. 1 ст. 17 Закона - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки).
Т.О., Совершение сделки и ее последующая гос.регистрация - разные понятия.
Об этом собственно и сказал КС РФ: "Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора".

Не сводите роль представителя по п.1 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к роли нунция (nuntius - посыльный), в отличие от представителя воля и волеизъявление нунция не имеют правового значения для совершения сделки. Подача заявления о государственной регистрации права через нунция предусмотрена абз.2-7 п.2 ст.16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
И впредь исходите из того, что государственная регистрация входит в сложный юридический состав, одним из элементов которого является сделка как гражданско-правовой акт. Это означает, что и сделка, и государственная регистрация приобретают значение юридических фактов только при последовательном накоплении элементов всего состава, причем такое накопление начинается со сделки, а заканчивается государственной регистрацией. Договор-сделка, требующая государственной регистрации считается совершенной до конца лишь в момент такой регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Вы нормы право читаете, или только их трактуете?
"считается совершенной до конца". Это что за термин и в какой норме он содержится? В той, на которую указали - п.3 ст. 433 - ну что то не видно.Так где же?
Повторюсь еще раз и тему можно закрывать - учите мат.часть, а не выдавайте желаемой за действительное.

Отыщите сборник "Регистрация прав на недвижимость", выпуск №2 за 2000 год, рассматриваемая ситуация там разрешена, ошибочность ваших суждений станет для вас очевидной.

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)

Вейдер, остановитесь пока не поздно. Такими штуками, какими вы пользуетесь здесь, тема рискует побить рекорд "взрыва мозга" темы Тиндала 3-х летней давности про "Предмет кредитного договора. Теория".

По-видимому, Bamby и Foxhound относятся к тем гениям-маргиналам, которые бросаются упреками и не утруждают себя аргументами.

Не хотелось метать бисер и указывать на проблемы действующего ГК РФ и ссылаться на труды авторов, раскрывающих эти проблемы, но сделаю это специально для Bamby и Foxhound.

Для того чтобы позиция nord44 хоть как-то соответствовала действующему ГК РФ, например, Д.О.Тузов предлагает, во-первых, изменить редакцию п.3 ст.433 ГК, устанавливающего, что «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации», заменив слова «считается заключенным» словами «считается действительным». Договор, подписанный сторонами, но еще не зарегистрированный, не может считаться незаключенным; он является недействительным в узком смысле, т.е. не влечет правовых последствий, на которые он направлен, однако не вследствие какого-либо порока своего состава, как ничтожная сделка, а из-за отсутствия внешней предпосылки его действительности - акта государственной регистрации***(здесь следует сделать сноску, к которой я вернусь позже – D.V.). Во-вторых, из специальных положений ГК, в которых применительно к отдельным видам договоров содержатся указания типа «договор считается заключенным с момента...», «договор не считается заключенным» или «договор считается незаключенным», эти последние должны быть исключены, ибо, не имея никакого позитивного значения, лишь приводят к вредным для практики коллизиям. Для того, чтобы такие договоры считать в соответствующих случаях (при отсутствии их госрегистрации или несогласовании существенных условий) не имеющими юридической силы (недействительными), вполне достаточно общих указаний п.1 ст.432 и п.3 ст.433 ГК. По этой же причине излишни и указания в специальных нормах на то, что незарегистрированный договор является недействительным (ничтожным). В-третьих, при наличии п.3 ст.433 ГК представляется совершенно излишним и подлежащим исключению общее указание п.1 ст.165 ГК на недействительность незарегистрированной сделки. Что касается, наконец, абз.1 п.1 ст.432 ГК, содержащего общее правило о моменте заключения договора, то его следует признать вполне корректным, если, конечно, отказаться от противопоставления «незаключенного» договора договору недействительному (поскольку в противном случае имела бы место коллизия между этим правилом и общими положениями ГК о форме сделок) (см.§14 Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007).

Д.О.Тузов исходит из отрицания такой категории сделок как «несостоявшиеся»/«несуществующие» или «незаключенные договоры», что вообще не является характерным для отечественной цивилистики и судебной практики со времени выхода в свет в 1954 г. книги Р.О.Халфиной «Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве».

Если для Д.О.Тузова, не зарегистрированные договоры являются «недействительными в узком смысле», то для О.Н.Садикова и В.И.Еременко такие договоры являются формальными, которые приобретают юридическое значение после их регистрации (см.§2 гл.22 Гражданское право: Учебник (том 1) (под ред. О.Н. Садикова) (КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006); Еременко В.И. О некоторых проблемах при классификации гражданско-правовых договоров // Адвокат. 2010. №4). А.М. Эрделевский и В.А.Алексеев считают государственную регистрацию сделки стадией, завершающей процесс совершения сделки (см.Эрделевский А.М. Споры о регистрации сделок с недвижимостью//Бизнес-адвокат. 2003. №22; Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования». М.: Волтерс Клувер, 2007).

Эти авторы исходят из того, что государственная регистрация входит в сложный юридический состав. Сделка и государственная регистрация приобретают значение юридических фактов только при последовательном накоплении элементов всего состава.

***Возвращаясь к сноске в работе Д.О.Тузова, следует указать на противоречивость позиции данного автора. Если в утверждении, отмеченном сноской, содержится мнение, что государственная регистрация находится за пределами фактического состава договора, подлежащего регистрации, то несколькими страницами ранее тот же Д.О.Тузов утверждает, что на самом же деле незарегистрированный договор должен рассматриваться как недействительный в узком смысле, т.е. не производящий, несмотря на отсутствие в нем каких-либо пороков, присущего данному виду договоров правового эффекта вследствие невыполнения одного из внешних условий, необходимых для наступления такового (в рассматриваемом случае - акта государственной регистрации), выступающего, следовательно, еще одним (наряду с самим договором) элементом фактического состава, предусмотренного правовой нормой для возникновения соответствующего договорного обязательства (см.§12 Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007).

Заслуга Д.О.Тузова состоит в том, что им был поднят вопрос о двусмысленности и противоречивости предписаний ГК РФ о государственной регистрации некоторых сделок (см.§12 Тузов Д.О. Теория недействительности сделок: опыт российского права в контексте европейской правовой традиции. М.: Статут, 2007).

Зная об указанных проблемах действующего ГК РФ, Конституционный суд РФ воспользовался заложенным в п.2 ст.651 ГК РФ порочным кругом: Договор аренды здания или сооружения, ЗАКЛЮЧЕННЫЙ на срок не менее года, подлежит государственной регистрации
и СЧИТАЕТСЯ ЗАКЛЮЧЕННЫМ С МОМЕНТА ТАКОЙ РЕГИСТРАЦИИ (см.Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №154-О).

Предвижу, что кто-то попытается сослаться на Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.12.2002 №Ф03-А04/02-2/2594. Резолютивная часть данного судебного акта является абсолютно законной, но в мотивировочной части арбитражный суд допустил ошибку, не упомянув, то что предметом спорной сделки является нежилая недвижимость, договор о передаче которой следует считать заключенным с момента его подписания, государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности (ст.550, 551 ГК РФ). В данном случае воля и волеизъявление представителя, подающего заявление на государственную регистрацию, действительно не имеют правового значения.

Для Bamby и Foxhound, видимо, "нахватавшихся знаний" в коридорах отделов ФРС на Авиамоторной или Новомарьинской, хочу воспользоваться популярным на данном форуме советом: «Выбирайте выражения молодой человек, а в разговоре с малознакомыми людьми это надо делать с особой тщательностью» (с).

_________________
If you only knew the power of the Dark Side! (с)