LAWFIRM.ru

Добрый день, уважаемые коллеги!

Поскольку не спец в недвижимости, прошу помощи!

Покупаем квартиру. Продавец унаследовал квартиру на основании решения суда (наследодатель умер, о чем продавец-наследник не знал, и пришлось восстанавливать сроки принятия наследства). В решении суда указано, что других наследников нет.

Почитал Постановление КС о том, когда применяется виндикация, а когда недействительность сделок с двусторонней реституцией и запутался окончательно.

Собственно, какие вижу риски:

1) внезапно появятся еще одни наследники, которые не знали о смерти наследодателя. Получится ли здесь защититься добросовестностью приобретения?

2) продавец окажется недееспособным психом. Тут ведь, как я понимаю, будет ничтожность сделки, а не истребование из незаконного владения.

Поможет ли в данных случаях последующая перепродажа квартиры, например, родственникам?

Всем заранее большое спасибо!

А сколько времени прошло, с момента смерти - до суда, и после суда.
Относительно 2 пункта, то обычно требуют от продавца справки из нарко и псих диспансера. Бред конечно но случаи с признанием недееспособным не редки.

Относительно путаницы
виндикация - когда продавец не имел права отчуждать, мошеннические действия, подделка доков.........
Недействительность - это по ГК, заблуждение, злонамеренное соглашение, т.е. продал то собственник и он имел право отчуждать, но вот сделка имела дефект.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Умер в мае 2008. В январе 2009 это обнаружилось. В августе 2009 был суд, и в декабре 2009 на основании решения суда было зарегино право собственности.

А если договор заключит недееспособный гражданин, сделка ведь будет ничтожной по ст. 171 ГК. Правильно ли я понимаю, что даже если я перепродам квартиру, законные представители недееспособного смогут взыскать с меня ее стоимость?

Вот прикольный тип - директор этого агентства. Рубит в недвиге. Походу любит свою работу. Читал его блоги, разговаривал лично. Чисто по практике (по жилью), думаю, с ним не сравнится никакой юрист.
- http://www.gilstrategia.ru/

А вот тут поржал децл даже - http://www.kvartira-bez-riska.ru/index1.html

По срокам с судом вроде все нормально, уж более года.
НО если есть сомнения, найди концы в фрс и попроси историю квартиры.

Да 171 если недееспособный. Есть примеры когда умерших после их смерти, признавали недееспособными.

Поэтому попроси от продавца справки.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

интересно
не могли бы Вы написать, что ещё обычно спрашивают у продавцов?

_________________
- кто-нибудь знает почему Яндекс постоянно ищет юристов? снова у них на сайте 2 вакансии
- это поисковая система братишь. они постоянно что то ищут

(c) из беседы братиши taptrauff'а с юзером

ну справки из нд и пнд продавцы дают очень и очень редко, если уж очень хотят квартиру продать. Видимо потому что просят их крайне редко.
даже банки, насколько мне известно, при ипотеке этого не требуют, ограничиваются кто водит. правами, кто вообще верит на слово.
Соответственно мне не известна ни одна страховая, которая при принятии риска утраты пс просила бы справки из нд и пнд. Конечно возьмут, если принесут, но ведь не просят же)
У меня конечно небольшая выборка - три банка и шесть страховых, но все же)
Резюме - все хорошо в меру, а то и сделка может сорваться. Вот пошлет вас продавец лесом, такого умного? И чего тогда? Искать другого с идеальными документами до бесконечности конечно.
И потом, ну принесет он вам справку из нд и пнд. И где гарантия, что риск признания его недееспособным снят? Отсутствие его на учете не означает автоматом, что он дееспособен, или я путаю? Или может он состоял на учете по месту предыдущей прописки? А принесет справку по месту нынешней?
Где блин, та единственная и неповторимая бумажка, в которой сказано, что наличие таких справок вас спасает?

То-то и оно
А еще, по-хорошему, надо бы:
1) справку от приставов, что квартира не под арестом;
2) справку из суда, что в отношении квартиры нет споров;
3) выписку из домовой книги (текущую и архивную), чтобы посмотреть, кто прописан сейчас и был прописан раньше: дети, призывники, заключенные и т.д.;
4) знать, отказывался ли кто-то из прописанных от уастия в приватизации, т.к. в этом случае он сохраняет право пожизненного проживания;
5) справку из налоговой об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
6) справку от коммунальщиков, энергетиков, телефонистов, интернетчиков об отсутствии задолженности по услугам;
7) само собой, свежую выписку из ЕГРП

Только фиг что купишь с такими запросами

Я то же думал, что справки из псих и нарко бред, но у самого не было, а при изучении практики, понял что такое требование не надумано. Правда на мой взгляд это мошеннические схемы, но они имеют место быть.
Относительно ареста и суда, то достаточно получить выписку из фрс нет ареста, нет проблем.
Обычно получают справку из паспортного стола ф-9, и архивная справка о всех прописанных до этого.
Ну налорги не нужны коммунальщики по счетам проверяются.
Вообщем если говорить просто про сделку, то все просто, но если принять во внимание, что кидалова и разводок на этом рынке хватает, то и начинаешь бумажками обкладываться.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

а расширенную выписку из домовой книги что, всем подряд дают?
просто не сталкивалась, но странно если так

иначе все просить у продавца... а от мошеннических схем это не спасет. только от непредусмотренных проблем.

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

а расширенную выписку из домовой книги что, всем подряд дают?
просто не сталкивалась, но странно если так

иначе все просить у продавца... а от мошеннических схем это не спасет. только от непредусмотренных проблем.

_________________
у пьемонтцев из приличных семей особенно ценится умение вежливо выслушать собеседника, глядя ему в глаза, и затем переспросить "Ах да?" тоном, полным живейшего интереса, но так, чтобы при этом собеседник пожелал провалиться сквозь землю.

ну с учетом сроков - думаю по иным наследникам рисков нет.

квартирка приватизирована?? если да - то воспаленный мозг покупателя и его юриста можно отправить по большому кругу рисков и переживаний))

что касается недееспособности - верно насоветовали. риск не просчитывается. продавец сделку подписал - трубку поднял и вызвал психиатрическую скорую. и все дела))

ну или если совсем нетривиально - то на сделку тащить врача и от него заключение получать. но я таких случаев в жизни не встречал. только сказки о них)

еще однажды слышал от одного креативного юриста предложение закрыть сторону сделки в подвале в пределах сроков исковой давности)) ну что уж тут поделаешь))

Как сказал мой знакомый риелтор, проведший для меня пару сделок, самые тяжелый сделки - это сделки, в которых участвуют юристы...

_________________
А у нас всё, что не окучено Уголовным кодексом, то свобода, коррелируемая лишь опасением за достигнутый социальный статус и объёмом контролируемого потенциального кэша. (c) М.Е. Суханов

не видел еще ни одного вменяемого риелтора, готового делать то, за что, как он говорит, ему платят.

_________________
Слава Инхаусу!!

в основном шарлатаны все эти риелторы. в худшем случае - кидалы, когда впаривают своему клиенту кривой объект. в этом как раз юристы и паытаются им помешать.

_________________
"У тебя скучное лицо, тебе никто денег не даст!" (c) Мэр Харькова Геннадий Кернес

вообще юристы вечно отравляют простым людям жизнь. без них лучше.

столкнулся случайно пару дней назад с тем, что банк запросил справки нд и пнд

_________________
- кто-нибудь знает почему Яндекс постоянно ищет юристов? снова у них на сайте 2 вакансии
- это поисковая система братишь. они постоянно что то ищут

(c) из беседы братиши taptrauff'а с юзером

ну дак я и не претендую, что знаю практику всех банков
их как собак развелось и каждый живет в своем мире
уж цитируете, так цитируйте без потери мысли))

А меж тем справки бывают разные: выданные по запросу ОВД и непосредственно самому гражданину. Парадокс - полученные лично гражданами бумаги зачастую не соответсвуют требованиям банков и аффелированных при них СК, ибо там написано следующее: "по результатам обследования паталогий не выявлено". При этом фраза "на учете не состоит" отсутствует. А вот на ментовский запрос ставиться треугольная печать, где соответствующая формулировка имеется.
Более того, риэлторы сами предпочитают заказывать такие справки именно через знакомых, проверенных работников правоохранительных органов, т.к. современный уровень развития полиграфии позволяет собственнику соорудить практически любую бумагу.

если я ничего не путаю, такой заказец/передача справочки вообще-то уголовно наказуем
че за орд без причины?