Ипотека права аренды и внесудебное обращение взыскания

girly

Юридические пупсы,

скажите, кто сталкивался:

В ипотеку хотят заложить здание и право аренды земли под зданием. Земля муниципальная. В договор об ипотеке хотим включить внесудебное обращение взыскания. Читаем подпункт 6 пункт 2 статьи 55 закона об ипотеке и видим, что такое соглашение не может быть заключено в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Получается, низя такое соглашение заключить?

консультанты тоже как-то тупят в этом вопросе :evil:

shyster

такое соглашение заключить можно.

но оно может быть признано ничтожным.

Однако, тем не менее, имеет смысл, включить такое условие в договор, сделав соответствующие дисклеймеры клиенту. С той только целью, что если обратить взыскание - даже если оно будет порочным - то это все равно инструмент защиты взыскателя, который его ничего не лишает, но, напротив, дает.

Например, если такое "порочное" взыскание не будет оспорено по истечении срока исковой давности по недействительным сделкам - то оспорить это обращение впоследствии будет очень непросто.

Far

Цитата:

но оно может быть признано ничтожным.

оно сразу такое. а заинтересованное лицо быстро найдется, та же администрация. и в регоргане могут палки в колеса вставить.
а кредитор с таким обеспечением согласен (с учетом возможных возражений должника-залогодателя о ничтожности)?

girly

кредитор пока не в курсе

girly

Far писал(а):

оно сразу такое. а заинтересованное лицо быстро найдется, та же администрация. и в регоргане могут палки в колеса вставить.
а кредитор с таким обеспечением согласен (с учетом возможных возражений должника-залогодателя о ничтожности)?

кредитор пока не решался

знаю еще, что на практике все включают положения о внесудебке при ипотеке здания и права аренды муниципальной земли, вот я и волнуюсь, что раз уважаемые конторы включают, значит, логикой-то они какой-то пользуются
получается, они включают, заведомо зная, что такое положение ничтожно, но в целом на действительность всей ипотеки не влияют?

wood-goblin

А вы не думаете, что у вас предмет ипотеки не земля, а право аренды.

shyster

Far писал(а):

оно сразу такое

Я не имел ввиду процессуально, поэтому и написал "ничтожным", а не недействительным.

Трабл еще в том, что для обращения взыскания нужна будет исполнительная надпись нотара.

Надо искать такого, который, увидев зарегенный договор ипотеки - не заподозрит о ничтожности. Думаю, найти можно.

Т.е. если все пройдет гладко. Тогда уже должник будет поставлен в ситуацию, когда он должен будет оспаривать исполнительное производство, действия пристава, нотара.

Консультанты включают это условие просто для возможности реализации обращения взыскания - без обращения в суд. Т.е. чисто из практических соображений - ведь лучше иметь возможность, чем не иметь ее.

Только что получил рассылку от NR относительно the Plenum of the Supreme Arbitrazh Court
of the Russian Federation (the Supreme Court), dated 17 February 2011.

В рамках этого вопроса заинтересовало подчеркнутое ниже

Цитата:

Mortgage issues

The Resolution summarised recent court practice and confirmed that a mortgage
over plots of land or non-residential buildings survives in case of separation,
allocation or consolidation of such plots or premises in the buildings and is
to be re-registered automatically against newly created objects.
Out-of-court-enforcement agreements on mortgages (where they are entered
into in the form of separate documents) are subject to state registration.Moreover, all enforcement methods provided by Russian law are possible in relation to mortgaged plots of land provided that such plots are mortgaged together with buildings situated on them and in favour of the same party.

girly

wood-goblin писал(а):

А вы не думаете, что у вас предмет ипотеки не земля, а право аренды.

я думаю об этом усиленно

также думаю о пункте 5 статьи 5 закона об ипотеке, в силу которого положения о земле применяются к праву аренды такой земли

Еще есть мысли о том, что по договору об ипотеке закладывается имущество, принадлежащее залогодателю (здание и право аренды земли), то есть право аренды муниципальной земли, если так криво можно сказать, находится в собственности залогодателя. Если такой логике следовать, то запрет на внесудебку в отношении имущества, находящего в гос. или муниципальной собственности, не применим. Но логика моя нигде не находит подтверждения, хоть я и чую, что она верна :lol:

girly

shyster писал(а):

Mortgage issues

The Resolution summarised recent court practice and confirmed that a mortgage
over plots of land or non-residential buildings survives in case of separation,
allocation or consolidation of such plots or premises in the buildings and is
to be re-registered automatically against newly created objects.
Out-of-court-enforcement agreements on mortgages (where they are entered
into in the form of separate documents) are subject to state registration.[b]Moreover, all enforcement methods provided by Russian law are possible in relation to mortgaged plots of land provided that such plots are mortgaged together with buildings situated on them and in favour of the same party.

да, отсюда и растут моя интуиция, что в случае ипотеки застроенных земельных участков (или прав аренды таковых), многие запреты, установленные законом об ипотеке, снимаются (например, ст.63 и тд)

но вот о запрете внесудебного обращения на государственную землю Пленум февральский почему-то смолчал...

wood-goblin

Пятница, не буду портить себе настроение, можете колбаситься дальше.
в догонку п.9 ст.22 ЗК При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт в редакции, введенной в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

girly

wood-goblin писал(а):

Пятница, не буду портить себе настроение, можете колбаситься дальше.
в догонку п.9 ст.22 ЗК При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт в редакции, введенной в действие с 30 октября 2007 года Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 212-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).

несмотря на пятницу, не поясните, к чему все вышеуказанное? и как это к вопросу моему относится?

wood-goblin

А почитать самому ЗК, хотя бы 22, не в кайф.
А по размышлять что отдаете в залог.
А проанализировать ст.5 п.5 об ипотеке и как это относится к вам.

Пятница, думайте до понедельника, а там уж и до пояснений дойдем

girly

wood-goblin писал(а):

А почитать самому ЗК, хотя бы 22, не в кайф.
А по размышлять что отдаете в залог.
А проанализировать ст.5 п.5 об ипотеке и как это относится к вам.

Пятница, думайте до понедельника, а там уж и до пояснений дойдем

да, вроде, читали, и статья 22 ЗК нам тоже знакома
и закон об ипотеке читали
вот и решили у просветленной общественности спросить
если у кого-то пятница, нет желания думать (или просто нечего придумать в ответ), то есть опция просто не писать

shyster

wood-goblin писал(а):

А почитать самому ЗК, хотя бы 22, не в кайф.
А по размышлять что отдаете в залог.
А проанализировать ст.5 п.5 об ипотеке и как это относится к вам.

Пятница, думайте до понедельника, а там уж и до пояснений дойдем

wood-goblin, ты лучший. Я просто трепещу и при вечерней молитве попрошу у господа, чтобы быстрее наступил понедельник.

Sandra_NN

лично я не вижу проблем, передается право аренды, а не з.у., так что твоя логика, что право аренды принадлежит залогодателю, а не МУ верна.

а 22-я как раз и говорит о возможности передачи права аренды 3 лицу, собственно, залог права аренды под это и подпадает

wood-goblin

Давайте пошагово
"предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности"
Что вводит в ступор "имущество"
но вы отдаете в залог не имущество, а обязательственное право - аренда.
Что у вас первично здание или земля, - здание.
Повлияет ли продажа здания без суда на права арендодателя - нет.
Тяжело обосновывать очевидное, п.2ст 55 грит об имуществе муниципалов и гос как самостоятельном предмете залога, и устанавливает это требование с целью защиты гос интересов от злоупотреблений.

Поищу практику.

P.S. Еще необходимо помнить о сроках аренды зу.

wood-goblin

shyster, ты как в каждой бочке затычка, тот пост был не для тебя

girly

wood-goblin писал(а):

Давайте пошагово
"предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности"
Что вводит в ступор "имущество"
но вы отдаете в залог не имущество, а обязательственное право - аренда.
Что у вас первично здание или земля, - здание.
Повлияет ли продажа здания без суда на права арендодателя - нет.
Тяжело обосновывать очевидное, п.2ст 55 грит об имуществе муниципалов и гос как самостоятельном предмете залога, и устанавливает это требование с целью защиты гос интересов от злоупотреблений.

Поищу практику.

да, эта логика понятна, вопрос как раз в практике
то, что удалось найти по применению/неприменению запретов на внесудебку, относилось, в основном, к сельхозземлям
практики по своему вопросу мне найти не удалось
дело только в том, что потенциальный залогодатель уже столкнулся с отказами нотариусов заверять его нотариальное согласие на внесудебку именно со ссылкой на этот подпункт статьи 55
понятное дело, что нотэры у нас право толкуют по-своему и специфично, но вслед за ними я не исключаю, что регистраторы также могут присоединиться к их толкованию
учитывая то, что регистрации ипотеки всегда трепетно ждут, поскольку регистрация является одним из главных си-пи по выдаче кредита, получить отказ от росреестра при регистрации такой ипотеки бы не хотелось
к тому же, реалии таковы, что обжаловать отказ росреестра никто не пойдет, в итоге придется убирать это положение из договора
представления о всей такой грядущей канители и вызвали мои вопросы

wood-goblin

Да понимаю тебя, время деньги, и ни кому в этом случае правда не нужна.
Сам хочу практику нарыть, но к сожалению база по питеру, в ней пока не нашел.
В понедельник воткнут еще одну базу посмотрю там, если что будет выложу.

girly

wood-goblin писал(а):

Да понимаю тебя, время деньги, и ни кому в этом случае правда не нужна.
Сам хочу практику нарыть, но к сожалению база по питеру, в ней пока не нашел.
В понедельник воткнут еще одну базу посмотрю там, если что будет выложу.

спасибо, присоединюсь к shyster'у, который уже весь в трепете уповает на понедельник

LAWFIRM.ru

Ипотека права аренды и внесудебное обращение взыскания

Кто сейчас на конференции