LAWFIRM.ru

Подскажите, плиз, ваше мнение, если при заключении договора ипотеки здания было заложено право аренды земельного участка под этим зданием. Впоследствие договор аренды был прекращен по инициативе аредодателя за неуплату арендных платежей, существует ли риск признания договора ипотеки здания незаключенным (типа по основанию, что нет одновременого залога прав на землю).
А если договор аренды земелельного участка после этого перезаключен под новым номером?

в случае если в ипотеку передана земля без здания или здание без земли, при условии что залогодатель обладал правами на то и на другое, такой договор об ипотеке будет не незаключенным, а ничтожным

однако ваш случай другой: изначально было передано оба объекта - земля и здание, затем один объект (право аренды) перестал существовать после расторжения договора аренды

в таком случае ипотека в отношении здания не прекращается, тут уже есть иные нюансы в виде уменьшения стоимости заложенного имущества и, как следствие, возможные негативные последствия из кредитного договора или обязательство заемщика заложить иное, равноценное праву аренды имущество

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Спасибо за ответ. Ваше мнение возможно подкрепить судебной практикой?

например, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2010 г. N КГ-А41/8124-10

".... В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.
В силу указанной нормы права при прекращении договора аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1096-КЗ, обремененного залогом в силу закона, и залог в указанной части является прекращенным...."

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Судебное решение не совсем релевантное.

Вот вышка -

12. При толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.
Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

(Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге")

не хочу спорить, но, по-моему, Пленум февральский совсем сюда не подходит: он говорит о запретах и ограничениях по залогу земли

в нашем же случае никаких запретов не было, а аналогия, чтобы к ней здесь апеллировать, не слишком уж явная

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

В Вашем случае приведен пример со строительством жилого дома, когда, естественно, земля в залоге с момента регистрации договоров долевого участия. У нас по условиям не понятно, что за земля, было ли здание куплено на кредитные деньги и пр.

Но потеря права аренды влечет изменение предмета ипотеки (что Вы и сказали), а новый собственник здания получит право на землю по закону. О чем и говорит вышка.

сорри, что продолжаю дискуссию, но в описываемой нами ситуации речь о переходе права собственности на здание и, соответственно, новом собственнике не идет
залогодатель не собирается распоряжаться зданием, насколько я понимаю из исходных данных

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Спасибо за Ваши ответы.
Уточняю ситуацию: залог был под кредит оформлен, но сам объект недвижимости был построен ранее получения кредита. Февральский документ ВАСа я тоже считаю сюда к сожалению не подходит.
Вопрос заключается не в реализации заложенного объекта недвижимости, а в действительности договора залога после прекращения права аренды под этим объектом недвижимости.
Я тоже склоняюсь к мнению, что залог должен устоять в чатси объекта недвижимости, но хотелось бы найти подтверждение (или наоборот) в виде суд. практики.

Я конечно далеко от тематики, но разве землю без здания тоже нельзя закладывать?

не далеки от тематики и правы: землю без здания можно, если на это специально указать

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Не надо так категорично, необходимо учесть 35 ЗК, иначе нельзя.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

да, но статью 64 закона об ипотеке и то, что нормы этой статьи являются специальными по отношению к нормам ЗК, тоже никто не отменял

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Да уж упустил из виду.
Хотя не логично, но забыл где живем.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему