LAWFIRM.ru

Вот с какой практической задачкой столкнулся:

1) ООО-1 подписало кредитный договор и договор ипотеки своего офисного здания с Банком.
2) ООО-1 практически одновременно подписало долгосрочный договор аренды части помещений в этом же здании с ООО-2.
3) Оба договора: ипотеку и долгосрочную аренду, нужно сейчас подавать на гос. регистрацию.

Вопрос: в какой последовательности лучше сделать? Учитывая то, что формально сразу после регистрации ипотеки потребуется согласие Банка на сдачу помещений в аренду. И то, что в договоре ипотеки ничего не сказано про второй договор (аренды).

Мы хотим сделать так:

1. Подаем на регистрацию договор ипотеки – условно 01 октября.
2. И не дожидаясь его регистрации, буквально 2-3 октября подаем на регистрацию договор аренды, приложив к нему согласие Банка (как потенциального залогодержателя) – в связи с тем, что на регистрации уже находится договор ипотеки.

Юристы Банка настаивают, что сначала нужно зарегистрировать ипотеку и только потом подавать не регистрацию договор аренды. Аргументируют тем, что если договоры будут одновременно на регистрации, то ФРС не зарегистрирует ни то, ни другое, типа ФРС в их регионе именно так поступает.

У меня дело происходит в Москве.

Подскажите, как правильнее поступить исходя из практики?

Заранее спасибо!

договор ипотеки считается заключенным с момента государственной регистрации
получается, пока Росреестр не зарегистрирует ипотеку, она не возникнет

как только вы подадите документы и до момента выпуска зарегистрированного договора, в графе правопритязания в ЕГРП будет значится, что поданы документы на регистрацию ипотеки

поэтому, логично, что до момента возникновения залога регистратор не может, по идее, узнать, есть ли ограничения на аренду заложенного имущества (нужно ли согласие залогодержателя)

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

И каков вывод? Можно подавать одновременно или нет?

У Банка главное опасение в том, что если договор аренды зарегистрируют раньше ипотеки, то договор ипотеки потом не зарегистрируют на том основании, что в нем не указано обременение в форме аренды.

Я вот не в курсе: а это действительно основание для отказа, если мы в договоре ипотеки забыли указать про какое-то существующее обременение в виде аренды? Кому-нибудь на практике отказывали на таком основании?

самое правильно и самое формальное - сначала ипотека, потом аренда (уже с согласием залогодателя) - тогда и вопросы к описанию обременений отпадут

конктретно с таким случаем не сталкивалась, на счет отказов поэтому не скажу

но если подать аренду, пока ипотека не зарегина, не исключаю, что возмен не отказ, а приостановление

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Пошел смотреть 122-ФЗ про приостановку и наткнулся вот на какую норму в статье 19:

Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

То есть в моем случае нам по закону должны будут приостановить регистрацию аренды до того момента, пока не зарегистрируют ипотеку, правильно?

Но есть ли в таком случае вообще смысл одновременно подавать 2 договора? Я все-таки вижу смысл это сделать хотя бы потому, что в моем договоре аренды ничего не сказано про ипотеку. Кстати, а это вообще может стать основанием для отказа в регистрации договора аренды (типа не указаны существующие обременения)? Ведь на момент его подписания ипотека-то еще не зарегистрирована, поэтому стороны в принципе не могли о ней знать и прописать в договоре аренды.

Государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на ее основании на объект недвижимого имущества приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества, по которым решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято. Государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации сделки с данным объектом недвижимого имущества и (или) перехода, ограничения (обременения) права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

статья 19 ФЗ о гос регистрации прав

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

товарищ, вопрос один: зачем упорствовать с одновременной подачей? вы подадите ипотеку, если следом всунете аренду, вам ее приостановят

будете ждать, пока не зарегистрируют ипотеку
после того как ипотеку зарегистрируют, займутся вашей арендой и все равно будут изучать вопрос, нужно ли согласие залогодателя или нет (вдруг, он генеральное согласие уже в самом договоре об ипотеке прописал)
пока договор не зарегистрирован, он не заключен, это и к аренде тоже относится (к вопросу, что якобы на момент заключения стороны не знали)

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Я вроде объяснил свою логику для одновременной подачи: я боюсь что нам откажут в регистрации аренды из-за того, что в ней ничего не сказано про ипотеку.

супер

ну так мы выяснили уже, что подаете ипотеку, через несколько дней аренду

регистрацию аренды приостановят, пока будут возиться с ипотекой

потом возьмутся за аренду, если не будет согласия банка - это вызовет вопросы, могут приостановить, пока не принесете

смысл подаваться вместе тогда? поче у нельзя подать аренду после, но распространить ее действия на отношения, возникшие раньше?

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

и подавать ипотеку обязательно? можно подать аренду первой, в договоре об ипотеке можно указать, что подписан договор, в настоящее время на гос регистрации он

_________________
гёрли оголтелая сексистка (с) Йожег

Нам важнее зарегистрировать оперативно договор ипотеки, поскольку на его регистрацию завязано получение денег в Банке. И переподписывать его сейчас, добавляя слова про договор аренды - это БОЛЬШОЙ гемор. Поэтому вопрос о том, какой договор регить первым не стоит - ИПОТЕКУ однозначно.

Про аренду спросили в ФРС - говорят: "подавайте без проблем, только согласие потенциального залогодержателя приложите".
Ну мы приложим, не вопрос, Банк не против. Ладно, как пройдем - отпишу, чем закончилось.

Спасибо за участие!