LAWFIRM.ru

Доброго времени суток, уважаемые коллеги!
Я хочу посоветоваться с Вами по нижеизложенному вопросу.
Два физика приобрели права аренды (49 лет) на 2 граничащих друг с другом з/у (Назначение ИЖС). Один физик взял в аренду первый з/у, а второй, соответственно - другой.
Каждый из арендаторов з/у получил на свой участок:
1.Утверждение градостроительного плана (Утвердил Глава муниципального образования);
2. Разрешение на строительство (Выдано Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования).
Каждый из арендаторов построил на своем участке жилой дом таким образом, что дома указанных лиц имели одну общую стену, находящуюся на общей границе арендуемых ими участков.
БТИ выдало арендаторам Технические паспорта на построенные здания (Каждый получил Технический паспорт на жилой дом).
Арендаторы з/у обратились в Росреестр для регистрации ПС на жилые дома. В течение отведенного для регистрации ПС времени, БТИ направило в Росреестр письма, которыми просило считать выданные арендаторам Технические паспорта на жилые дома недействительными (Якобы в паспортах существуют технические ошибки и СНИПы не позволяют двум домам иметь одну стену).
В итоге арендаторы получили отказы в регистрации ПС на жилы дома по причине не представления технических паспортов на данные объекты.
Вопрос: как зарегистрировать ПС арендаторов на жилые дома не потратив на это много времени и денег?
Идти в суд с иском о признании ПС на каждый дом? Но существует вероятность отказа в удовлетворении иска. Можно, конечно, объединить участи, зарегить общую собственность, а потом разделить доли. Но это долго и затратно.
Буду очень благодарен Вам за советы.

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

вроде бы если общая стена есть, но в ней нет сквозного прохода - объекты все-таки разные
но если считают по-другому, почему бы не зарегить общую долевую сразу с соглашением о рапределением долей в натуре + соглашение о порядке пользования можно написать
тогда потом разделить или быстрее выйдет, или может не понадобиться

_________________
Юристы, наверно, тоже когда-то были детьми. Чарлз Лэм

Не прилагай столько усилий - все самое лучшее случается неожиданно. Габриэль Гарсиа Маркес

Разрешение на строительство выдавалось или объекты не подподают?

я обеими руками за внесудебную регистрацию ПС. Но регистраторы требуют технические паспорта для такой регистрации. А БТИ отказывается выдавать тех.паспорта, поскольку усматривает нарушение СНИПов при строительстве объектов (Не устраивает их одна стена).
Думаете, все таки, можно без тех.паспортов зарегить ПС в Росреестре?

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

Разрешение на строительство получено (Выдано Управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования). И градостроительный план застройки з/у утвержден.

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

БТИ не выдает технические паспорта на построенные дома, как Вы говорите, в связи с нарушением СНИПов. Если они действительно нарушены, то данные дома являются самовольными постройками (п. 1 ст. 222 ГК). Право собственности на них не может возникнуть, они подлежат сносу.
НО их можно постараться легализовать путем объединения з/у. тогда можно будет зарегистрировать уже один дом, находящийся в долевой собственности.

Добрый день!
Спасибо за совет. Как нам сказали местные чиновники, объединять участки мы будем около 2-х, 3-х лет. Поэтому данный вариант мы рассматриваем на самый крайний случай.
Как недавно выяснилось, эти 2 участка оформлены на одного из этих двух физиков. Возникла мысль - физика-официальный арендатор продает второму физику дом и переуступает права аренды на соответствующий участок. Покупатель дома идет в суд и предъявляет документы о покупке, ссылается на отсутствие возможности зарегить ПС во внесудебном порядке.
Единственное, что меня смущает в этой схеме - то что земля продавца в аренде а не в собственности. Как думаете? Продет такой вариант?

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

Может проще к БТИ обратиться с просьбой переделать бесплатно паспорта (поскольку вы заказали услуг по подготовке тех паспорта и БТИ как специалисты должны были еще до подачи документов на регистрацию понять, что делать паспорта на два дома не правильно, вы из-за них понесли убытки, в виде пошлины на регистрацию, и вообще они не качественно оказали услугу, и обязаны исправить все за свой счет) на 2 части жилого дома, тех паспорт на часть жилого дома (1) и тех паспорт на часть жилого дома (2), при этом советую, чтоб БТИ использовало форму тех паспорта на дом и форму кад паспорта на здание! ни в коем случае на жилое помещение, иначе никогда не зарегистрируете право собственности на з/уч (ибо ЗК говорит об исключительном праве приватизации собственников зданий, а не жилых помещений).
Совет про долевку очень дельный, но по времени получится, что вам зарегят сначала права на дом в долевой собственности, потом все равно придется выделять отдельные объекты и опять идти в бти за отдельными паспортами.

ЗЫ. Советую как юрист, которая работала в БТИ и видела кучу таких идиотских случаев.

_________________
Хочешь сделать хорошо, сделай сам!

Спасибо за совет! Но есть одна большая проблема - эти арендаторы не хотят чтобы в их документах фигурировала часть одного жилого дома. Они хотят, получить документы на 2 дома. Или это не реально?
В БТИ была написана претензия с требованиями устранить допущенные ими ошибки и выдать другие паспорта. Но БТИ тянет с официальным реагированием на претензию. А в неформальном общении предложили (Сказали что так будет проще) установить ПС через суд.

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

Нежелание арендаторов вызвано какими-то мифическими причинами?
Вряд ли БТИ сделает паспорта на ваши объекты как на отдельные жилые дома, поскольку ЖД-это отдельно стоящий дом, а у ваших объектов общий фундамент (несущая конструкция), даже если суд признает ПС на ЖД, то возникнут проблемы в росреестре при регистрации Пс, даже на основании решения суда, т.к. никто не отменял нормы о предоставлении кад паспортов на объекты, если не будет паспортов на отдельные дома, решение суда Вам не поможет.

_________________
Хочешь сделать хорошо, сделай сам!

Нежелание арендаторов вызвано какими-то мифическими причинами?
Вряд ли БТИ сделает паспорта на ваши объекты как на отдельные жилые дома, поскольку ЖД-это отдельно стоящий дом, а у ваших объектов общий фундамент (несущая конструкция), даже если суд признает ПС на ЖД, то возникнут проблемы в росреестре при регистрации Пс, даже на основании решения суда, т.к. никто не отменял нормы о предоставлении кад паспортов на объекты, если не будет паспортов на отдельные дома, решение суда Вам не поможет.[/quote]

Думаю, арендаторы хотят иметь в собственности свободно отчуждаемые объекты (Без преимущественного права покупки и т.д.). Спасибо Вам огромное! Вы почти полностью просветили меня в этом вопросе. Последнее, в чем остается сомнение - это в том, что будет ли выдан ожидаемый нами общий тех. паспорт на объект, при том, что обсуждаемое строение находится на двух разных участках. Не будет ли проблем при внесудебной регистрации ПС в связи с тем, что одно строение находится на двух участках?

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

БТИ не выдаст паспорта на два дома, так как по какому-то СНИПу (не помню реквизиты) расстояние между двумя домами д.б. обязательно (20 - 40 см). У Вас его нет. Попробуйте зарегистристрировать ваши дома как две "квартиры", либо как два "помещения", это БТИ делает легко(у меня такая ситуация лично была, в результате есть свидетельство о ПС на квартиру). От количества земельных участков это не зависит. В конце получите два самостоятельных объекта. У этого результата тоже есть минусы (например, в вопросах подключения электричества к "дому"), но, с моей стороны, это на порядок лучше долевой собственности.

минус и в том, что ПС на з\уч под кв. и помещением не зарегят в силу ЗК РФ

_________________
Хочешь сделать хорошо, сделай сам!

Как вариант, забрать документы с регистрации права, анулировать кадастровый учёт объектов недвижимости, произведенный БТИ. После чего обратиться к кадастровому инженеру, который заново поставит на кадастровый учёт объекты недвижимости, что позволит повторно обратиться в Росреестр за регистрацией права, минуя БТИ)...

Очень важно иметь возможность получить ПС землю. Поэтому вариант с помещениями и квартирами не подходит..

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

кадастр сказал, что поставить на учет как отдельные дома не получится, поскольку объекты представляют одно здание, построенное на двух разных земельных участках. При этом, здания не могут быть построены в пределах трехметровой зоны до границ з/у (СНиП и противопожарные правила).

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

А можно увидеть эти снип и ППП, а то люди суды проигрывают против зданий которые стоят прямо по границе ЗУ.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

А можно увидеть эти снип и ППП, а то люди суды проигрывают против зданий которые стоят прямо по границе ЗУ.[/quote]

СНиП 2.07.01-89 здесь пп требования, мутновато написано
СНиП 30-02-97 здесь пп и санитарные требования. по санитарным - должно быть расстояние не менее 3-х метров до границ соседнего участка. По ПП требованиям - градация в зависимости от классов зданий. К моему случаю этот снип больше подходит.

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

еще этот закон почитайте
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ
"Технический регламент о требованиях пожарной безопасности"
Принят Государственной Думой 4 июля 2008 года
Одобрен Советом Федерации 11 июля 2008 года

_________________
Считаю, что принцип таллиона является в нашей жизни весьма необходимым и справедливым условием ответственности..А вообще, человек я добрый, отзывчивый и взаимный..

"Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения"
Это к садоводам и любителям
СНиП 2.07.01-89
На основании его то же дом не снести если построен по границе участка

Ну и противопожарка по жилые не нашел

Для меня это не помогло

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему