LAWFIRM.ru

Ситуация следующая.

Есть 4 банка и один заемщик. Каждый банк выдал этому заемщику свой кредит в разное время и на разную сумму. Т.е. есть 4 кредитных договора. Все, что у них общего - один и тот же заемщик.
Банки при этом желают взять в обеспечение обязательств по всем 4 кредитным договорам имущество заемщика в ипотеку (стоимость имущества выше суммы всх 4 кредитных договоров). Однако хотят они ипотеку не последующую, а чтобы всем четырем банкам одновременно. Т.е. чтобы в договоре ипотеки на стороне ипотекодержателя было 4 лица с одинаковым приоритетом.

Вопрос собственно в следующем.
Возможность нескольких ипотекодержателей с учетом

Какие условия должны выполняться, чтобы право залога на один объект возникло у всех четырех банков одновременно.
Насколько реально зарегить ипотеку на всех четырех.
Право собственности может быть долевым, а право залога? Или речь может идти только об активной множественности лиц в залоговом обязательстве (если право залога считать обязательственным)?
Может ли быть множественность в акцессорном обязательстве (залоговом), если ее нет в основном (кредитном)?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Не делается так в РФ.
Чем мешает последующая ипотека, кроме гемора с четырьмя регистрациями?
Если все кредиторы согласны, и нет опасений, что выручки не хватит на всех, то я думаю все четыре ипотеки можно структурировать так, что эффект будет тот же - каждый кредитор сможет обратить взыскание в любое время.

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

Дело в том, что при последующей ипотеке удовлетворяются требования в порядке старшинства. И до полного удовлетворения кредитора каждой очереди не происходит удовлетворения следующего в очереди.
Это сейчас стоимость ипотеки покрывает все кредиты. А через какое-то время вдруг обеспечение потеряет в цене и чо тогда делать? Первый банк удовлетворится, а остальным сосать лапу?

Ты в принципе считаешь, что в договоре ипотеки не могут быть несколько лиц на стороне ипотекодержателя?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

я думаю что это сложно будет зарегистрировать, и велик риск оспаривания, поскольку нормативка заточена под одно обеспечиваемое требование.

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

похоже, что ВАСя имел в виду именно такую конструкцию при частичном переходе требования к поручителю от кредитора-залогодержателя - п.30 пленума по поручительству:
"Согласно пункту 1 статьи 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том числе если поручитель произвел исполнение обязательства за должника лишь в части. В последнем случае кредитор и поручитель становятся созалогодержателями, имеющими равные права на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества".

Тиндал, а может там реально разделить объект и всем сестрам по серьгам будет?

_________________
Happy lawyers are productive lawyers (c)

Fortuna Favet Fortibus

ВАСя говорил это применительно к переходу права требования по закону и соответственно обеспечение этого требования.
А то что хочет Тиндал имеет очень много спорных вопросов, которые отрегулировать соглашением невозможно, вернее крайне затруднительно и не факт что будет работать.
Возможно рассмотреть вопрос о солидарности кредиторов и неделимости предмета обязательства-недвиги при залоге.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Там имущественный комплекс из кучи зданий и сооружений + земельные участки под ними. Делить не хотят. Хотят взять одним пулом в пользу всех банков.
ВАСя описал ситуацию, когда кредитор уступает часть кредита и соответственно часть залога. Возникают два залогодержателя на один и тот же объект с вроде как одинаковым приоритетом. При этом нет ни солидарного основного требования, ни солидарного права залога.
Собственно нам нужно нечто подобное. Чтобы долевая множественность на стороне залогодержателя.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Как раз нет. Речь шла о договорной уступке части кредита с часть обеспечения.

Что касается солидарности, то было бы значительно легче, если бы у нас основное кредитное обязательство было солидарным. Тогда намного легче обосновать солидарность акцессорного и возможность нескольких залогодержателей.
Но у нас нет солидарности в основном обязательстве. Есть тупо четыре разных основных обязательства с разными кредиторами и одним должником.
При этом хотелось бы долеву множественность в ипотечном обязательстве, т.е. чтобы каждый из 4-х мог обратить взыскание, но при этом выручка распределеялась среди всех 4-х пропорционально предоставленным ими кредитам.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Согласно пункту 1 статьи 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том числе если поручитель произвел исполнение обязательства за должника лишь в части. В последнем случае кредитор и поручитель становятся созалогодержателями, имеющими равные права на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества.
Это по ВАСи.

Ваше желание может быть исполнено только через 326 ГК РФ. Если банки пойдут на это.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Подожди. В описанной ситуации с поручителем никакой солидарности нет.
Так почему же она должна непременно быть в моей ситуации?
Нам нужно примерно так, как с поручителем, только изначально, чтобы было 4 созалогодержателя.

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Пример ВАСи это правоприемство на основании закона. глава 24 ГК
Но тут нет солидарности
Вместе с тем судам необходимо принимать во внимание обеспечительный характер обязательства поручителя. Поэтому поручитель не может осуществить перешедшее к нему право во вред кредитору, получившему лишь частичное исполнение (например, препятствовать обращению взыскания на предмет залога и т.п.). Кредитор, напротив, может самостоятельно осуществлять свои права в отношении остальной части своего требования преимущественно перед поручителем.
Судам также следует иметь в виду, что порядок и очередность удовлетворения требований кредитора и поручителя (поручителей) могут определяться соглашением между ними.

В твоей ситуации в товей ситуации вопрос решается только через солидарность кредиторов, я так думаю.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

ОК, давай разберемся с поручительством. Каким образом происходит обращение взыскания на предмет залога созалогодержателями? Совместно? Или каждый это может сделать независимо от второго залогодержателя? В случае обращения взыскания одним и удовлетворения его требования, сохраняется ли залог для второго? Или в случае обращения взыскания одним из созалогодержателей, залог прекращается в целом и выручка делится пропорционально требованиям залогодержателей к должнику?

_________________
Ein Volk, Ein Reich, Ein Fuhrer
"Тиндал-это реинкарнация каких-то очень древнеримских юристов.Очевидно, в этой реинкарнации он пытается выполнить свою прошлую миссию-любыми способами войти в пантеон 12-ти."Catull

Тиндал это уже дебри, они не помогут тебе в решении твоей задачи.
Так как ВАСя иногда такое напишет, что не знаешь как применять.
Например : Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

что тебе здесь непонятно?

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"

Это кстати нормальное разъяснение. Относительно активной множественности в залоге и без солидарности - я бы читал приведенный пример по поручителю как частный случай от общего дозволения делать отдельные залоги в отношении одного объекта, минуя приоритетность. Да и правила закона об ипотеке о последующих и предшествующих не смотрятся как единственно возможная опция.

_________________
Happy lawyers are productive lawyers (c)

Fortuna Favet Fortibus

Проблема историческая и не имеющая, насколько мне известно, однозначного "красивого" решения.

Деление актива на отдельные лоты - самый простой вариант, однако не всегда имеет смысл на практике (части объекта при их продаже по отдельности скорее всего будут стоить гораздо меньше + возникает проблема с "общей" инфраструктурой, которая необходима для жизнедеятельности всех частей объекта - трансформаторами, водопроводом, канализацией и т.п.). Чаще всего так делают, если отдельные части можно использовать с высокой степенью автономности друг от друга (например, бизнес-центры из нескольких зданий, помещения в рамках одного здания, складские комплексы из нескольких складов). Как вариант - каждый из кредиторов берет первоочередную ипотеку в отношении одного лота и последующие ипотеки (2-й, 3-й, 4-й очередей) в отношении остальных лотов.

Вариант с заключением договора ипотеки с множественностью лиц на стороне залогодержателя мне встречался в контексте кредитного обязательства с множественностью лиц. Если кредитных обязательств не одно, а 4, могут возникнуть проблемы с регистрацией (с учетом процитированного вами положения закона про одно требование). Плюс каждый кредитор должен будет предоставить полный комплект документов и прислать/назначить представителя, что еще удлинит сроки, + регистраторы в зависимости от региона могут достаточно косо на это посмотреть, вплоть до приостановки/отказа и связанных с этим разборок и задержек по срокам. Про нотариусов (если захотите внесудебку через исполнительную надпись) я вообще молчу. Еще один минус такой конструкции - она не очень "стабильная", т.к. банк даже с небольшими по меркам общей задолженности требованиями (скажем, 25% от всех требований) теоретически может пойти обращать взыскание без согласия остальных (или хотя бы большинства) кредиторов, и такое обращение взыскания для него самого превратится в полный кошмар, поскольку всех остальных кредиторов скорее всего придется также привлекать в процесс.

Если вы не ограничены рамками российского права (если, например, есть иностранные банки-кредиторы), вариантом может быть передача всего актива "иностранцу" (остальные кредиторы должны быть готовы принять на себя риск его дефолта) с последующим заключением Intercreditor / Security Sharing Agreement под английским (например) правом между всеми кредиторами, в котором будет урегулировано, при каких условиях можно идти обращать взыскание (например, только с согласия большинства (по размеру требований) кредиторов), а также установлена обязанность кредитора-залогодержателя поделиться поровну с остальными. Но здесь нужно очень аккуратно подойти к вопросу о том, как обеспечить одной ипотекой требования всех остальных кредиторов, а не только самого залогодержателя.
Обычно в синдицированных кредитах для этого в документацию включают конструкцию "параллельного долга" или "солидарного кредитора" в пользу банка, который держит обеспечение (документация для этого отработана). Но поскольку у вас не синдикация, а 4 отдельных кредита, документирование такой истории также потребует определенных усилий..

Ну и конечно я не говорю о "радикальных" вариантах типа переструктурирования всей истории с 4 кредитами в один синдицированный кредит, в выпуск обеспеченных облигаций и т.п.

облигаций, обеспеченных ипотекой?

_________________
поздравляхи всем почтенным донам (с) Клиент

Ну да, типа секьюритизация, только частная, на 4 банка-инвестора. Хотя вряд ли такая структура будет оптимальной с точки зрения costs.

Стало ясно нормотворчество суда, выходящее за рамки закона. С зауши притянутой аналогией в угоду не понятно чему.
Вобщем бред суда

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

кста бонды с частным размещением, без проспекта - хороший вариант, но тоже не быстрый.

_________________
"Избиратели «Единой России», они как пидарасы – их вроде много, но среди моих знакомых их нет"