Суд расторг договор аренды, но кассация отменила

Musubi

Суд по требованию Арендодателя расторг договор аренды недвижимости.

Апелляция поддержала 1 инстанцию.

Арендодатель предложил тому же Арендатору новый договор но с увеличенной АП.
Арендатор от безысходности согласился на новый Договор аренды с повышенной АП. Данный ДДА был зарегистрирован.

Но, Арендатор в дальнейшем подал кассацию и кассация отменила судебный акты 1 и 2 инстанции и отказала Арендодателю в иске о расторжении.

Вопрос - что будет с новым ДДА который стороны заключили после вступления в силу решения суда (апелляция) ?

По сути кассация восстановила старый ДДА.

ИМХО - признавать новый ДДА недействительным по 179 ГК (кабальная сделка).
Арендодатель на 50 % задрал АП по сравнению с предыдущей АП. Арендатору при расторжении ДДА потребовалось бы понести существенные фин. затраты на демонтаж оборудования и пр.

Чрезмерное превышение цены договора может свидетельствовать о кабальности сделки (п. 11 Письма ВАС № 162).

Может есть еще способы прекращения нового ДДА ?

Max Power

Musubi писал(а):

Чрезмерное превышение цены договора может свидетельствовать о кабальности сделки (п. 11 Письма ВАС № 162).

я бы согласился с вашей логикой, если б вы пошли оспаривать новый договор безотносительно судебного акта кассации.

А тут кассация "восстановила" старый договор - и вы тут сразу такие новый договор - кабальная сделка. Помимо сложностей предмета доказывания и распределения его бремени в рамках кабальных споров - а другая сторона, знаете ли, тоже может обосновать откуда она такую арендную цену взяла (и во времена лихолетья - а оно у нас с рюрика не прекращалось - это сделать можно), у меня на месте судьи возник вопрос - а чего не пошли сразу жаловаться и вообще причем здесь кассация на первый договор аренды. ну это помимо опять же предмета и бремени доказывания: ибо "может свидетельствовать о кабальности", а может и не свидетельствовать - чем черт не шутит.

Там я б на вашем месте посмотрел что в новом договоре аренды написано про первый договор и от этой бы печки танцевал, но в целом бы отталкивался от пп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ, а не от п.3 ст. 179 ГК РФ. По мне законность постановления нижестоящих инстанций - это вполне себе обстоятельство, о котором я заблуждаюсь, и из которых исхожу, совершая сделку, для другой стороны, но вот кассация мне разъяснила, что я заблуждаюсь в этом обстоятельстве - ибо суд акты незаконны. Как то так

asd

Max Power писал(а):

Там я б на вашем месте посмотрел что в новом договоре аренды написано про первый договор и от этой бы печки танцевал, но в целом бы отталкивался от пп. 5 п. 2 ст. 178 ГК РФ, а не от п.3 ст. 179 ГК РФ. По мне законность постановления нижестоящих инстанций - это вполне себе обстоятельство, о котором я заблуждаюсь, и из которых исхожу, совершая сделку, для другой стороны, но вот кассация мне разъяснила, что я заблуждаюсь в этом обстоятельстве - ибо суд акты незаконны. Как то так

Про кабальность согласен - в топку. Но любая недействительность нового договора мне здесь не нравится.
Может расторгнуть новый договор по 451? С натяжечкой вроде проходит.

Max Power

asd писал(а):

Может расторгнуть новый договор по 451? С натяжечкой вроде проходит.

Расторжение - это когда договор до момента расторжения действителен, поэтому, например, нельзя будет арендную плату по новому договору до момента расторжения взыскать.

я б ваше предложение использовал после того как кассация мне б отказала в признании этой сделки недействительной по моему основанию о сущ заблуждении относительно обстоятельств)

kindzadza

ИМХО имело место заблуждение при заключении нового договора.
Его надо ничтожить, все платежи засчитывать в счет уплаты по прежнему договору
Для вдохновения я бы почитал что-нить про common mistake в буржуазном праве, думаю там есть интересное.

Кроме того, есть такой вариант. думаю, что всем понятно, что второй договор должен быть уничтожен. Это "сущностное" решение, для которого надо только подобрать "приличное" обоснование. Так вот, арендодатель не может заключить два договора аренды в отношении одного предмета. Второй договор недействителен. Тут есть конечно нюансы, что стороны не знали, что есть действующий первый договор, но их можно опустить.
В общем, субсидиарно этот довод надо заявить.
Если ваши изыскания в области кабальности и заблуждения покажутся судье натянутыми, то этот формальный аргумент может сработать.

Musubi

Спасибо коллеги за высказанное мнение.

kindzadza
Т.е. вы хотите сказать, что если я даже не верно юридически квалифицирую отношения, но при условии верного требования по иску, у суда нет оснований для отказа в удовлетворении заявленного требования ?
Вообще то да, соотносится с п. 9 Пленума ВС № 25 от 25.06.15

В новом ДДА про старый договор ничего не было описано (и про возможные последствия его восстановления тоже). Есть только право Арендатора в одностороннем порядке отказаться от ДДА уведомив за 1 месяц.

asd

Musubi писал(а):

Спасибо коллеги за высказанное мнение.

kindzadza
Т.е. вы хотите сказать, что если я даже не верно юридически квалифицирую отношения, но при условии верного требования по иску, у суда нет оснований для отказа в удовлетворении заявленного требования ?
Вообще то да, соотносится с п. 9 Пленума ВС № 25 от 25.06.15

В новом ДДА про старый договор ничего не было описано (и про возможные последствия его восстановления тоже). Есть только право Арендатора в одностороннем порядке отказаться от ДДА уведомив за 1 месяц.

Заявляйте тогда все требования - расторгнуть + признать недействительным + взыскание излишне уплаченных арендных платежей.
Судья разберется

)

asd

kindzadza писал(а):

Так вот, арендодатель не может заключить два договора аренды в отношении одного предмета. Второй договор недействителен.

Если с одним арендатором, то можно рассматривать более поздний договор как уточняющий условия более раннего.
Более того, даже заключение договора аренды с разными арендаторами не означает их недействительность, если имущество тебе не передано, иди и требуй расторжения договора, взыскивай убытки, но недействительности здесь не будет.
На практике бывает, что до ввода объекта в эксплуатацию с арендатором заключают краткосрочный и долгосрочный договор аренды в отношении одного и того же имущества, которые начинают действовать одновременно (там конечно много нюансов, но пример показательный).
Опять же необходимо отметить, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Поэтому вопрос дискуссионный, конечно, а арендатору надо было платить по старому и ждать кассацию, а не пороть горячку.

asd

Max Power писал(а):

Расторжение - это когда договор до момента расторжения действителен, поэтому, например, нельзя будет арендную плату по новому договору до момента расторжения взыскать.

Спасибо, Кэп, мужики то не знали.
Арендатор здесь сам виноват, что не отстоял свою позицию до конца и добровольно заключил новый договор, поэтому ничего несправедливого в удержании с него части повышенной АП я не вижу.

Max Power

asd писал(а):

Арендатор здесь сам виноват, что не отстоял свою позицию до конца и добровольно заключил новый договор, поэтому ничего несправедливого в удержании с него части повышенной АП я не вижу.

космос

asd

Max Power писал(а):

космос

очень содержательный комментарий
если арендатора заставили подписать договор с повышенной АП, то здесь другие основания для признания сделки недействительной. Он же не потребитель-бабушка, а коммерс.

Musubi

asd писал(а):

[ Поэтому вопрос дискуссионный, конечно, а арендатору надо было платить по старому и ждать кассацию, а не пороть горячку.

Собственник, после апелляции заявил арендатору, чтобы тот немедленно выматывался, т.к. он сдаст помещение другому лицу или заключал с ним новый ДДА.

Jack Tar

попробуйте еще через злоупотребление. раз кассация развернула, то подавал требования не имея на это оснований. воспользовался ситуацией навязал договор. злоупотребление у нас противоречит закону. мне кажется, это можно в нормальную обертку запихнуть. особенно если есть подтверждение, что собственник мог сдать помещение еще кому-то. заключая договор вы минимизировали ущерб, т.е. действовали добросовестно и разумно. иначе потом пришлось бы демонтировать-монтировать, спорить с новым арендатором и тп.

jefferson

Кондикция,почему то сразу на ум пришла

но не та что после пару гинесов

zicko

Я бы признавал новый ДА недействительным через п.1 ст.168 ГК РФ, т.к. предмет нового ДА и старого ДА совпадают, что противоречит ст.606, 607 ГК РФ о передаче в аренду одного и того же предмета аренды по разным договорам. Т.е. нельзя передать имущество в аренду по новому ДА не расторгнув старый ДА, следовательно новый ДА недействителен.

Max Power

zicko писал(а):

Я бы признавал новый ДА недействительным через п.1 ст.168 ГК РФ, т.к. предмет нового ДА и старого ДА совпадают, что противоречит ст.606, 607 ГК РФ о передаче в аренду одного и того же предмета аренды по разным договорам. Т.е. нельзя передать имущество в аренду по новому ДА не расторгнув старый ДА, следовательно новый ДА недействителен.

А я как представитель другой стороны скажу, что мы договор первоначальный изменили новым договором.

zicko

А я как представитель другой стороны скажу, что мы договор первоначальный изменили новым договором.[/quote]

Тоже вариант. Но при изменении старого ДА новым ДА из нового ДА должна следовать воля сторон на изменение старого ДА новым ДА. Этого нет, так как заключен новый ДА, а не дополнительное соглашение с старому ДА.

Если решения апелляции и кассации вынести за скобки, то в сухом остатке получится 2 ДА с одним предметом, но разной ставкой аренды, при этом первый договор не расторгался.

Musubi

zicko писал(а):

Я бы признавал новый ДА недействительным через п.1 ст.168 ГК РФ, т.к. предмет нового ДА и старого ДА совпадают, что противоречит ст.606, 607 ГК РФ о передаче в аренду одного и того же предмета аренды по разным договорам. Т.е. нельзя передать имущество в аренду по новому ДА не расторгнув старый ДА, следовательно новый ДА недействителен.

Так то п. 13 Пленума ВАС № 73 допускает возможность заключения нескольких договоров в отношении одного и того же предмета аренды...

zicko

Я бы не сказал, что допускает. Скорее в нем речь идет о возможном разрешении возникшей коллизии. Кроме того, в нем речь идет о разных юридических лицах, претендующих на один и тот же объект аренды. У Вас другой кейс, так как оба договора заключены между одними и теми же юридическими лицами. Понятно, что вопрос неоднозначный и практики аналогичной нет. Многое будет зависеть от судей, которые будет рассматривать дело в 1-й и дальнейших инстанциях.

shyster

ничего признавать не нужно.

2-й договор в силу отмены судебных постановлений считается заключенным на условиях первого договора в течение срока действия первого.

Ничего даже делать не надо по сути.

Арендодатель не сможет защищаться новым договором, т.к. это не документ, а просто бумага. Для получения предсказуемости поведения только можно направить предложение о прекращении 2-го договора аренды со дня, когда право на расторжение первого договора было незаконно реализовано арендодателем.

PS комменты не читал, только стартпост, поэтому сказанное выше действительно, если и пока сроки аренды (и, разумеется предмет аренды) полностью совпадают по двум договорам.

Кабальность, считаю, есть.

Ее несложно можно доказать через злоупотребление арендодателем правом на заключение новой сделки на более невыгодных для арендатора условиях.

LAWFIRM.ru

Суд расторг договор аренды, но кассация отменила

Кто сейчас на конференции