LAWFIRM.ru

Коллеги, добрый вечер.

Организация получила без конкурса в аренду участок гос земли для строительства в рамках п.3 ч.2 ст. 39.6 ЗК (масштабный инвестпроект) сроком свыше 5 лет. (Распоряжение ДГИ о предоставлении этому лицу участка в аренду в рамках Масштабного инвестроекта + договор аренды).

Затем арендатор делает уступку прав из этого договора аренды третьему лицу. По итогам уступки 3-е лицо (новый арендатор) получает права аренды для целей строительства и идет за разрешением на стройку.

Вопрос : ч.9 ст. 22 ЗК позволяет законно делать сделку с правами аренды, если по ее итогам новый арендатор фактически без конкурса получит права на участок для целей строительства ? Согласно ч.1 ст. 39.6. предоставление гос земли, за исключением случаев п.2 этой статьи - по конкурсу.

Риски сделки перенайма:

оспорить прямым применением ч. 1 ст. 36.9. - нарушение порядка предоставление гос земли под стройку. норма ч.1 39.6. ЗК является специальной по отношению к ч.9. ст. 22ЗК

оспорить по злоупотреблению правом ( ст. 10/168ГК) т.к. фактически перенаем направлен на обход обязательной конкурсной процедуры предоставления публичных земель.

оспорить по основаниям закона о защите конкуренции ( предоставление преимуществ конкретному лицу в получение права застройки участка ( ст. 17 закона......+ другие возможные нормы конкурентного закона...


Спасибо за мнения

АП АП

Мне кажется есть судебная практика по этому вопросу. А вы оспорить хотите или защитить?

Hendler,

Спасибо за внимание к теме.

Я на стороне нового арендатора.

Непосредственно практики оспаривания законности сделок с правами аренды, полученными в рамках МаИП я не видел.

Да, есть практика ( в т.ч. на уровне ВС и ВАС) по поводу недопустимости разных способов обхода конкурсных процедур предоставления публичных участков под стройку. Суды рассматривали эти вопросы с точки зрения ст. ч.1 ст. 39.6 ЗК, ст.10 ГК , а также норм законодательства о защите конкуренции. Это в основном споры о бесконкурсном продлении/возобновлении аренды, получении участка путем смены ВРИ итд....

Но по МАИП, где оспаривалось предоставление ( к примеру, по уступке) согласно общей норме ч.9 ст. 22ЗК - как я понимаю, практики нет, в т.ч. нет городской практики по линии ДГИ по подобным сделкам.

Хендлер,

Позвольте узнать ваше мнение о законности уступки в описанной мной ситуации. Спасибо.

А что произошло с Масштабным инвестпроектом, под который без конкурса землю предоставили?

С масштабным проектом все ок. Планируется к реализации новым арендатором .

Тогда не вижу рисков. Без конкурса предоставляют именно под масштабный проект. Вам уступили права, я так понимаю, по инвестпроекту + по аренде земли для его реализации. Т.е. предположим не было бы переуступки, и вы захотели бы реализовать другой или этот же масштабный проект. Никакого конкурса бы не было.

Более того, я думаю аналогию такого подхода можно найти в одном из видов договоров, предусмотренных Град. кодексом (про развитие/освоение территории). Там конкурс на договор развития/освоения, а землю прицепом без конкурса. Так вот в отношении одного или нескольких (сейчас точно не скажу) таких договоров написано в Град. кодексе, что передача прав по договору развития/освоения автоматом влечет передачу аренды (без конкурса!). Мне кажется это логично. И в масштабном проекте и в освоении/развитии первичны не права на землю, а цели использования земли. Хотите использовать в том числе в общественнополезных целях - получите без конкурса.

А я бы вот не был так уверен, что все спокойно. Риски, описанные самим автором, имеют место быть.

Правоприменительная практика рассудит.

А в каком месте, по вашему, тут обход конкурсной процедуры, если под МП земля без конкурса?

Если бы взяли под МП, а уступили бы права на землю без обязательства реализовать МП, то безусловно риски, описанные автором, были бы.

В данной ситуации я не вижу "обязательной конкурсной процедуры", которую обошли.

Конкурс выиграла конкретная компания. Она соответствовала условиям конкурса, а уступка может быть сделана на компанию, которая им не соответствует. Это повод для расторжения контракта со стороны администрации. Еще не известно какие условия в договоре были изначально по вопросам уступки. Подводных камней может быть много.

Как я понял администрация не в восторге от уступки на другую компанию, иначе заключили бы трехсторонне соглашение с участием администрации. А значит риски существуют.

Поддерживаю!

Но речь шла именно о рисках в отношении земли. Презюмируя, что уступка прав на МП прошла без нарушений и допускается законодательством (я не знаю соблюдены ли оба пункта, но допустим) будут ли существовать те 3 риска, указанные автором поста?

Если же проблема в переуступке прав на МП, то это риски в отношении несоблюдения конкурсной процедуры на МП и только как следствие проблем с МП будут проблемы с землей.

Коллеги, при анализе рисков нужно учитывать еще положения п.7 ст.488 ГК РФ: Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом

Да, но соглашения о реализации МП не всегда заключаются на конкурсной основе. В Московской области можно и без конкурса.

Уважаемые коллеги, большое спасибо за дискуссию.

Хендлер, в рассматриваемой ситуации юридически нет какой либо уступки прав на реализацию масштабного инвестпроекта (МП).

То есть нет инвестконтракта или иной сделки с обязательствами арендатора земли реализовать МаИП права по которой уступаются одновременно с переуступкой прав на землю. В данной процедуре (предоставление участка по МаИП) оценивается соответствие/несоответствие проекта ряду критериев московских инвестиционных программ. Если инвестопроект, заявленный к реализации конкретным лицом соответствует этим критерия, то, грубо говоря, под него без конкурса дают землю и заключают ДА.

Вы писали:
"А в каком месте, по вашему, тут обход конкурсной процедуры, если под МП земля без конкурса? Если бы взяли под МП, а уступили бы права на землю без обязательства реализовать МП, то безусловно риски, описанные автором, были бы".

По сути все как вы здесь пишете : МП заявило к реализации конкретное лицо, под этот проект именно этому лицу без конкурса дали землю. Получатель земли взял и отдал участок третьему лицу. которое не заявляло, что будет проект реализовывать........

Или "от противного" : если бы не было уступки прав, то новый арендатор участка ( тот, кому уступили права на землю по МАИП) мог бы получить участок под застройку только на основе конкурса в общем порядке. Глобально в этом я усматриваю обход конкурсной процедуры.

Согласен с мотивировкой Zicko про то, что проект и земля оценивались в отношении конкретного лица, а тот кому переуступили права на землю, может и не реализовать этот проект.

Dzenja: ч.4 ст 488 ГК здесь можно использовать по аналогии закона. Не исключаю такой возможности при оценке земельно-правовых рисков.

Hendler, добрый день.

По поводу вашей аналогии : ( пп.9.1. и 9.2. ст. 22 ЗК РФ).



Указанный в этих статьях принцип "единства" прав на реализацию договора о комплексном освоении территории (КОТ) и прав на землю/уступку прав, на мой взгляд, также может относиться к бесконкурсному предоставлению земли по 39.6. ЗК (МаИП). Этот принцип, соответственно, предполагает невозможность ситуации, когда проект заявлен к реализации одним лицом, а земля под проект отдана без конкурса другому лицу...... и новое лицо занимается реализацией этого проекта.

Таким образом, я вижу вашу аналогию в "противоположном смысле" т.е. скорее обосновывающую обозначенные мной риски.

Принцип единства судьбы, не означает "невозможность ситуации, когда проект заявлен к реализации одним лицом, а земля под проект отдана без конкурса другому лицу...... и новое лицо занимается реализацией этого проекта", он означает, что передавая, скажем, проект, надо передать землю, и наоборот - передавая землю, надо передать проект. Единство судьбы не у инициатора проекта с землей, а у земли с проектом.

Что касается реализации самого проекта, то в моей практике были соглашения с публичной стороной. В Вашем случае какое основание для предоставлении земли? Решение об удовлетворении ходатайства?

Основания предоставления земли в моем случае :

Подпункт 3 пункта 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. + протокол решения ГЗК с указанием юр лица - Инвестора (градостроительно-земельной комиссии Москвы)+ Распоряжение Мэра Москвы от 17 июня 2015 г. № 480-рм «О порядке подтверждения соответствия размещаемых объектов и реализуемых инвестиционных проектов критериям объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов.

Таким образом в этом конкретном случае с публичным субъектом не подписывается соглашений по поводу реализации проекта.
Могу предположить, что определенные условия в отношении реализации проекта должны быть в заключаемом договоре аренды земли.

По договорам КОТ вы абсолютно правы в отношении толкования содержания "принципа единства".

Можно продолжить интересное обсуждение :

Ниже суды по применению ч. 7 ст. 448 ГК (запрет перенайма по сделке на торгах) и ч.9 ст. 22ЗК про возможность перенайма публичного участка.

Суды в частности сделали вывод, что право арендатора публичного участка на перенаем ( ст 22 ЗК) может быть ограничено законом и в том числе таким законом может быть ст. 39.6. ЗК (про общий конкурсный порядок заключения сделок.



АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. по делу N А32-29333/2016


По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства. Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них. Таким запретом обеспечивается защита интересов публично-правового образования от уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды лицу, в силу различных причин не имеющему намерения лично реализовать договорные обязательства.
Общество-1 не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды земельного участка мог быть заключен только на торгах и фактически заключен обществом-1 на аукционе. В этой связи, общество-1, в силу законодательного запрета, не обладало правом на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды обществу-2.

ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 апреля 2017 г. N 15АП-4207/2017

Дело N А32-29333/2016

На основании части 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Как верно указал суд, из буквального содержания данной нормы следует, что право арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу может быть ограничено другим законом или иными правовыми актами.
В статье 39.6 Земельного кодекса РФ в редакции на эту же дату указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Суду не представлены доказательства того, что ОАО Агрофирма племзавод "Нива" была вправе приобрести земельный участок вне публичной процедуры.
Поскольку в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей по договору от 11.01.2016 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:24:0503000:89 недопустима, регистрирующий орган правомерно отказал обществу в государственной регистрации договора переуступки прав и обязанностей.

Так тут разве что-то новое? Оба случая про нельзя уступать по договорам, которые заключаются на торгах. В вашем случае торги не требовались.