LAWFIRM.ru

Всем привет.

Очень надеюсь, что кто-нибудь подскажет хотя бы направление, куда копать.
Сам не специалист в недвижке, поэтому, может, вопрос имеет простое и элегантное решение.

Ситуация:
1. Компания является собственником 10 объектов недвижимости (7 помещений, 3 части здания).
Все права зарегистрированы в ЕГРН.
Права на земельный участок, на котором недвижимость, также принадлежат Компании.
2. Компания сносит все 10 объектов недвижимости, потому что опасно, нерентабельно и т.д.
3. Компания получила акт осмотра от кадастрового инженера по всем объектам о том, что объектов физически не существует.
4. Компания подает заявление на регистрацию прекращения прав и снятие с учета всех 10 объектов.
5. Росреест отказывает в регистрации и снятии с учета, потому что по 7 объектам (помещения) в ЕГРН не указаны родительские объекты (здания, в которых помещения).
Мол, нельзя прекратить права на помещения без прекращения прав на здание, необходима связь помещений с конкретным зданием.
Росреестр ссылается на п. 5 ст. 41 ФЗ о регистрации недвижимости, который звучит так:
"При прекращении права на здание, сооружение, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости, государственная регистрация права в отношении всех помещений, машино-мест в таких здании, сооружении должна быть осуществлена одновременно, при этом такие здание, сооружение с государственного кадастрового учета не снимаются".

Нюансы:
1. Здания, в которых были помещения, в ЕГРН отсутствуют.
Сами помещения в своей совокупности составляли 3 отдельных здания.
2. Зарегистрировать права на здания, как и установить связь помещений с конкретными зданиями, уже не представляется возможным, потому что все снесено, что подтверждается актом осмотра кадастрового инженера.

Вопрос:
Что можно сделать в такой ситуации, чтобы прекратить права на помещения и снять их с кадастрового учета?

Буду очень благодарен за любые варианты решения.

Подавайте заявление в Росреестр об объединении помещений в здания. После объединения помещений в здания право собственности на помещения прекращается, Росреестр в ЕГРН регистрирует право собственности на здание. После этого кадастровый инженер составляет новый акт осмотра уже на здания. Сдаете его в Росреестр и снимаете с учета здания.

В суд.
п 5 ст 41 грит немного о другом. Есть здание как отдельный объект в нем куча помещений, так вот как только вы начинаете выделять эти помещения в отдельные объекты так сразу прекращается право на здание, но возникает право на эти отдельные объекты в здании.
И так как это здание разделено на разные объекты в нем, естественно оно не снимается с кадастрового учета.
В вашем случае эта статья не применима.
По действиям Вы вначале снимает с кадастрового учета, затем подаете в реестр прав на недвигу и прекращаете право.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

@zicko, но ведь для объединения помещений в здания требуется составить технический план задания и помещений в нем, так?
Боюсь, подготовить технический план в отсутствие самих объектов будет весьма затруднительно.
Еще не очень понятно, почему права на помещения прекращаются при регистрации прав на здание - одно другого не исключает же.
Или я не правильно понял?

@wood-goblin, ну, признаться, я до сих пор не могу уяснить смысл п. 5 ст. 41.
Там написано, что при прекращении прав на здание, государственная регистрация прав в отношении помещений должна быть осуществлена одновременно с прекращением прав на здание. Но далее говорится, что здание не должно сниматься с кадастрового учета.
Почему? Ведь права на здание прекращаются, значит, и с кадастрового учета нужно снять, нет?

Т.е. вы предлагаете сначала снять помещения с учета и только потом идти прекращать права на помещения?
Но почему это должно сработать с учетом того, что основная причина отказа - отсутствие связи помещений с конкретным зданием?

У меня есть подобная задача в части объединения помещений в здание, но она пока по объективным причинам не реализуется. Согласно п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

По моей информации технический план готовить не надо, достаточно решения собственника об объединении помещений в здание и соответствующего обращения в Росреестр.

Конечно.


Это разъяснение ВС, а вашей ситуации от обратного.
У нас два реестра один кадастровый другой права.Пока не внесете изменения относительно данных на помещение в кадастр, прочитайте закон, не внесете изменения в реестр прав.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Так я это и предлагаю. При объединении помещений в здание запись о помещениях в ЕГРН погашается, запись о здании в ЕГРН восстанавливается. Потом акт обследования, который подтверждает демонтаж здания.

Можно и сразу в суд отказ обжаловать как Вы предлагаете, но по времени суд с апелляцией займет не менее 4-х месяцев. А суд ведь может и отказать. Если идти по моему варианту, то за месяц можно гарантированно уложиться.

Не гоняй.
В реестре не было записи о здании, а была запись о помещениях, нет помещений нет записи нет права.
Здание снесено, читай помещение.
Кадастровый инженер свои бумаги дал.
Вносите данные в кадастр и читаем ст.14, 23, 40 закона о регистрации недвиги

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Помещения снимут с учета в ЕГРН, а здание останется на кадастровом учете. Может, конечно, база Росреестра в случае снятия с учета в ЕГНР всех помещений здания автоматически снимет с кадастрового учета здание, но я сомневаюсь. Охота посудиться лишний раз, велком.

Нормы закона прочитайте я их в посте оставил.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

@wood-goblin, мы не сможем снять сначала с учета помещения, а потом зарегистрировать прекращение права, т.к. в случае, если объект прекратил существование, снятие с учета и прекращение прав производится одновременно (п. 3 ч. 3 ст. 14 ЗФ О ГРН).

+ технический план может быть подготовлен только в отношении существующего в ЕГРН объекта - это следует из ч. 1 ст. 24 ФЗ.

@zicko, для того, чтобы объединить помещения в единый объект, требуется, чтобы само здание как объект существовало в ЕГРН, разве нет?
не нашел в законе такого требования, но мне так кажется, т.к. нам уже отказали в регистрационных действиях по прекращению прав на помещения, т.к. нет в ЕГРН родительского объекта этих помещений.

я думаю, что наиболее разумный вариант - попытаться зарегистрировать права на здание.
как - не знаю, т.к. у нас регистрация не в связи с созданием объекта, не в связи с переходом прав, а в связи с тем, что здание уже есть, просто не зарегистрировано.=)

Правильно, я это и написал

А вот каким путем пойти, это решать вам, я пошел бы в суд.

Почитайте закон о том какие доки нужно и мой вам совет, если не хотите сами разобраться, проконсультируйтесь с кадастровым инженером.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему

Здание снимается с учета в ЕГРН как только из него выделяется хотя бы одно помещение. В этом случае как минимум 2 помещения или больше ставятся на учет в ЕГРН, здание с учета в ЕГРН снимается. Однако здание продолжает стоять на кадастровом учете. Вы можете подать заявление в Росреестр об объединении всех помещений в здании в единое здание как собственник всех помещений одного здания. В этом случае в ЕГРН помещения с учета снимаются, а здание вновь ставится на учет в ЕГРН. Никто в вашем случае проверять стоит ли здание или оно разрушено не поедет. После объединения помещений в здание подавайте акт обследования на здание и снимайте его с учета.

как мы внесем данные о здании в кадастр, если нет ни здания, ни технического паспорта на него?=)
или я опять не так вас понял?



я тоже склонен идти в суд, т.к. там хотя бы процедура понятней, но суд может отказать - позиция Росреестра только усилится.
да и как нам обосновывать требование об обязании совершить регистрационные действия?
ведь, действительно, в выписках ЕГРН на помещения родительские объекты (здание) не указаны.

мне кажется, вы меня не так поняли.
мы не можем снять здание с учета в ЕГРН, потому что здание отсутствует в ЕГРН, оно не стоит на кадастровом учете.

мне кажется, что, чтобы подать заявление в ЕГРН на объединение, нам нужно будет предоставить документы о том, что помещения в совокупности образуют это здание, что здание существует.
у нас таких документов нет, только технические паспорта на помещения.

но направление мысли понял, спасибо большое!

Посмотрите еще письмо ниже, ссылаясь на него у Вас есть шансы обжаловать отказ в комиссии по спорам при Росреестре.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,
КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО
от 3 июня 2016 г. N 14-04508/16

О РАССМОТРЕНИИ ПИСЬМА

Управление методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учета Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Управление), рассмотрев письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 04.03.2016 N 10-0746-КЛ (далее - Письмо), сообщает.
Учитывая положения части 4 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в государственном кадастре недвижимости должны одновременно содержаться сведения и о помещениях, и о здании, в котором они расположены.
Вместе с тем при наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержащего актуальные записи раздела - зарегистрированного вещного права (в том числе собственности) на здание одновременно с ним не могут быть открыты и вестись иные разделы и зарегистрированы вещные права на расположенные в указанном здании помещения. (Несмотря на то, что собственнику здания принадлежат и все составляющие его (расположенные в нем) структурные части, законодательство Российской Федерации, в том числе Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), не предусматривает возможность регистрации вещных прав, соответственно и открытие разделов ЕГРП, одновременно и на здание, и на составляющие его части (помещения).)
Таким образом, при преобразовании объекта недвижимого имущества (здания) - образовании его части - помещения, предшествующий объект (здание) как объект зарегистрированного вещного права прекращает свое существование, осуществляется государственная регистрация прекращения права на здание и возникновения права на помещение.
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав, в том числе прекращения права, проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
При этом действующее законодательство не содержит требований об одновременной государственной регистрации прав на все образуемые помещения в здании (в отличие от земельных участков в соответствии со статьей 22.2 Закона о регистрации).
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" арбитражным судам в том числе разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК.
Принимая во внимание изложенное, полагаем, что с заявлением о государственном кадастровом учете изменений здания (о снятии с учета здания) также могут обратиться собственники помещений в таком здании (их уполномоченный представитель). (Данная позиция также изложена в письме Минэкономразвития России от 20.11.2015 N ОГ-Д23-14597.)
По вопросу возможности подготовки технического плана помещения, расположенного в нежилом здании, на основании декларации об объекте недвижимости Управлением в ФГБУ "ФКП Росреестра" было направлено письмо от 24.11.2015 N 14-10856/15.

Начальник Управления
методического обеспечения
и анализа в сфере регистрации
прав и кадастрового учета
Н.С.ЛЕЩЕНКО

Так хочется выругаться матом, как вы читаете, о ликвидации помещений вносите в кадастр реестр и это есть основание для прекращения прав на помещения.
Какое здание его нет в реестре в реестре только помещения.
И письмо это подтверждает.

_________________
надеясь на лучшее, готовся к худшему