Аренда - крупная сделка?

Гость

Коллеги, подскажите пожалуйста: одобряется ли договор аренды недвижимости как крупная сделка? После изучения судебной практики однозначного решения не увидел. Но предполагаю, что так: как общее правило - аренда недвижимости не может быть крупной сделкой, поскольку нет передачи в собственность имущества. Но в отдельных случаях аренда может быть признана крупной сделкой в отношении арендодателя (по результатам судебной практики).
У кого какие мнения?

Йуристыч

Если аренда с правом выкупа, то крупная сделка, т.к. появляется возможность отчуждения имущества. Если же обычная аренда, то ничего одобрять не нужно.

Гость

Йуристыч писал(а):

Если аренда с правом выкупа, то крупная сделка, т.к. появляется возможность отчуждения имущества. Если же обычная аренда, то ничего одобрять не нужно.

Если с правом выкупа - это понятно - оформляется однозначно.
А если без выкупа - нет? Ну, да, так я и думал...
Спасибо!!

Латифундист

Бля, ну что вы за практику то читаете? Ну ладно нихера не знают, так даже консультантом пользоваться не умеют.

Цитата:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд установил, что в оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.

дщ

Подумайте с другой стороны. Если Вы - арендатор, то Вы будете отчуждать деньги Арендатору (в виде арендной платы). Поскольку денежные средства - тоже имущество, в этом случае возможно появление признаков крупной сделки.

Гость

Латифундист писал(а):

Бля, ну что вы за практику то читаете? Ну ладно нихера не знают, так даже консультантом пользоваться не умеют.

Цитата:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд установил, что в оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.

Латифундист, спасибо за ценное замечание, однако внимательно читайте посты и практику: в первом посте я написал, что в отдельных случая аренда может быть признана крупной сделкой для Арендодателя. цитата из приведенного вами обзора: "Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность."

Вам не кажется, что именно этот обзор я и имел в виду?

Добавлю еще:

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 19 июня 2001 г. N КГ-А41/2937-01

Арбитражный суд правомерно указал на то, что в соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды имущество передается во временное владение и пользование или временное пользование. При этом право собственности на имущество принадлежит арендодателю.
Таким образом, договор аренды не может быть признан крупной сделкой, поскольку имущество по нему переходит не в собственность, а во временное владение и пользование.

Вот и не могу разобраться, как лучше поступить.
Поясните!

Гость

дщ писал(а):

Подумайте с другой стороны. Если Вы - арендатор, то Вы будете отчуждать деньги Арендатору (в виде арендной платы). Поскольку денежные средства - тоже имущество, в этом случае возможно появление признаков крупной сделки.

А вот с вами соглесен полностью! Вот и не могу понять: практика говорит одно, а обычное толкование - другое. Интересно, как поступают люди, профессионально и постоянно занимающиеся данным вопросом?

дщ

Тьфу, в предыдущем посте имел ввиду "отчуждать Арендодателю".
На практике, как правило, одобряются такие сделки.

Гость

дщ писал(а):

Тьфу, в предыдущем посте имел ввиду "отчуждать Арендодателю".
На практике, как правило, одобряются такие сделки.

А если одобряются, то какую сумму принимают для подсчета? Скажем, договор на год. Сумма Х - не подпадает по одобрение как крупная. Договор продляется (содержит условие о продлении) на 10 лет. Сумма получаеися У - подпадает под одобрение.
Не сумма ли основного договора принимается для расчета, т.е. сумма Х?

дщ

В Вашем случае я одобрил бы сумму сделки полностью, учитывая возможность прологнации.

Гость

дщ писал(а):

В Вашем случае я одобрил бы сумму сделки полностью, учитывая возможность прологнации.

Спасибо! Будем думать...

краса полей

Латифундист писал(а):

Бля, ну что вы за практику то читаете? Ну ладно нихера не знают, так даже консультантом пользоваться не умеют.

Цитата:

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Председатель
Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации
В.Ф.ЯКОВЛЕВ

40. Суд с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества признал договор аренды крупной сделкой для арендодателя, поскольку в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании недействительной сделкой договора аренды как заключенного с нарушением требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд установил, что в оспариваемому договору в аренду сданы производственные помещения с находящимся в них дорогостоящим оборудованием сроком на 15 лет. Стоимость спорного имущества на момент заключения договора составляла 80 процентов стоимости основных фондов акционерного общества.
Таким образом, в аренду было сдано имущество, необходимое акционерному обществу для осуществления его основной производственной деятельности. В пользовании общества остались только незначительные вспомогательные службы, не связанные с основным профилем его деятельности.
Учитывая, что и результате совершения данной сделки фактически была прекращена производственная деятельность истца, дающая его основной доход, суд признал оспариваемую сделку для истца крупной. В связи с этим она должна была заключаться в порядке, установленном статьей 79 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Довод ответчика об одобрении оспариваемой сделки в связи с принятием истцом арендной платы признан судом неосновательным.
Поскольку сделка по существу лишила истца на длительное время основной статьи доходов, то принятие им арендной платы в сумме, несоразмерно меньшей по сравнению с доходами, получаемыми акционерным обществом от производственной деятельности, само по себе не могло служить одобрением такой сделки.
В связи с несоблюдением при совершении оспариваемой сделки требований статьи 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" суд удовлетворил иск.

На мой взгляд должно быть соблюдено три условия, для того чтобы аренду признали крупной сделкой по этому пункту:
1. срок аренды
2. стоимость имущества, передаваемыого в аренду
3. ОДИН из главных: преращение производственной деятельности арендодателя!!!
Арбитражная практика как раз по этому пути и идет.
Таким образом, на мой взгляд, если сдается в аренду, например, недвижимое имущество, в котором арендодатель производственную деятельность не вел и которая никоим образом не влияет на его деятельность, на длительный срок и стоимостью более 25% - крупной сделкой являться не будет.
Но!!! На все воля Божья :roll:

Вернее, усмотрение суда :lol:

Olimpiets

Уважаемые гуру корпоративного права!

Вопрос следующий - как определяется крупность сделки по договору аренды? Ситуация: заключается договор аренды на срок, предположим, на 5 лет. Если арендная плата (получаемая денежная сумма) за год не перекрывает 25 % БСА, а более чем за год уже перекрывает - стоит исходить из общей цены сделки, т.е. за 5 лет, или же можно рассчитывать по годам? Покопался в практике, практически ничего не нашел.

Помогите плиз советом, желательно подкрепленнным неким судебным решением.

Абырвалг

Olimpiets писал(а):

Уважаемые гуру корпоративного права!

Вопрос следующий - как определяется крупность сделки по договору аренды? Ситуация: заключается договор аренды на срок, предположим, на 5 лет. Если арендная плата (получаемая денежная сумма) за год не перекрывает 25 % БСА, а более чем за год уже перекрывает - стоит исходить из общей цены сделки, т.е. за 5 лет, или же можно рассчитывать по годам? Покопался в практике, практически ничего не нашел.

Помогите плиз советом, желательно подкрепленнным неким судебным решением.

Сумма сделки то у Вас общая, и срок общий, и договор не на каждый год новый а на весь период один! ЭТО одна сделка просто порядок оплаты такой!вот ЭТУ одну сделку и одобряйте!или каждые 11 месяцев делайте новый договор с суммой до 25%....

Tindal

Если арендодатель АО - крупной не будет ни при каких условиях.

Лодж

Мы арендуем помещения на постоянной основе. Обычно не одобряем несмотря на размер ар. платы, т.к. это наша обычная текущая деятлеьность. Но ФРС и арендодатели иногда требуют решение об одобрении, тогда его рисуем. Считаем не годовую плату, а за весь период аренды.

Olimpiets

Tindal писал(а):

Если арендодатель АО - крупной не будет ни при каких условиях.

Это от чего же?

Гость

Olimpiets писал(а):

Tindal писал(а):

Если арендодатель АО - крупной не будет ни при каких условиях.

Это от чего же?

Не хочу и всё...

Анастасия

блин, че вы как маленькие?
как обычно вычисляют крупная сделка или нет? Берете цену сделки, и далее все все знают.
С арендой так же - берете цену сделки, те сумму всех арендных платежей за период аренды и получаете искомое.
В случае с арендой на неопределенный срок эта хохма конечно не работает. Какая работает - не знаю)))
А вообще отсутствие судебной практики означает лишь только то, что никто до настоящего момента в суд с этой требой не ходил. Кто знает, может именно вы будете первыми и именно ваш акционер придет и оспорит сделку допустим по аренде зданьица для вашей штаб-квартиры?
На кой подставляться, тут уж точно тот случай, где лучше перебдеть.

Tindal

Статья 78. Крупная сделка
1. Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества.

Где вы в аренде видите такую реальность или возможность?

LAWFIRM.ru

Аренда - крупная сделка?

Кто сейчас на конференции