Возможно ли привлекать денежные средства будущих арендаторов

-=MIRREX=-

Добрый день, дорогие коллеги!

Не будучи специалистом в области девелопмента и инвестиционной деятельности, хотел бы узнать ваше мнение по следующей ситуации.
Допустим, есть фирма, которая хочет построить торговый центр. Может ли она привлекать денежные средства фирм – будущим арендаторов в счет будущей арендной платы, и каким образом это все будет оформляться.
Я так понимаю, что заключать договор аренда бессмысленно, а скорее стоит сначала заключить договор о намерениях либо договор о предоставлении права аренды. Подчеркиваю, объект еще не построен, но компания застройщик хотела бы с будущих арендаторов получить деньги.
И еще вопрос. Подлежит ли договор о намерениях заключить договор аренды и договор о предоставлении права аренды государственной регистрации.

Заранее хочу сказать, что речь не идет ни о какой схеме «кидания» арендаторов и пр.
Просто вопрос интересует.

Константин(WH)

А заключите инвестиционный контракт.

Гость

[И еще вопрос. Подлежит ли договор о намерениях заключить договор аренды и договор о предоставлении права аренды государственной регистрации.
[/quote]
Однозначно НЕТ. Но и деньги по таким договорам не привлечешь.
Согласна с Константином - инвестиционный, на первый взгляд, более удобный вариант.

wood-goblin

Возможно в начале осуществить займ от будущих арендаторов, а затем когда построите здание, зделать новацию и заключить уже договора аренды.

Константин(WH)

wood-goblin писал(а):

Возможно в начале осуществить займ от будущих арендаторов, а затем когда построите здание, зделать новацию и заключить уже договора аренды.

А что скажет ФНС?

wood-goblin

А что она может сказать?

Константин(WH)

wood-goblin писал(а):

А что она может сказать?

пробовали обосновать при налоговой проверке новацию?

wood-goblin

Константин(WH) писал(а):

wood-goblin писал(а):

А что она может сказать?

пробовали обосновать при налоговой проверке новацию?

Были демоны, но вопросов у них не возникало.
А что какието проблемы с налоговиками по такой схеме?

Константин(WH)

На притворную тянет. А экономичсекая целесообразность новации трабл еще тот.

Кстати, а что помешает будущему арендатору отказаться от новации и получить сумму займа и проценты на нее?

wood-goblin

Притворности здесь нет, т.к. устанешь доказывать, т.е. чего не доказать того нет. При этом объясняется очень просто и логично. Поэтому С демонами проблем не вижу.
При этом обоюдно, что мешает заемщику отказаться от новации. Ничего.
Соответственно минимизируются риски по инвестиционным договорам, кто знает что будет пока идет строительство и когда оно закончится и закончится ли. + разные обстоятельства с определением цены аренды и других условий.
В общем думаю, что ситуация двоякая смотря с чьей стороны смотреть и как страховаться.

-=MIRREX=-

А допустим такой вариант возможен:
1. Отдельно заключить с каждым потенциальным арендатором Договор о предоставлении права аренды. И под этот договор уже привлечь часть средств.
2. А потом после завершения строительства ТЦ и введения его в экслпуатацию заключить договор аренды.

Константин(WH)

Уважаемый MIREX, поймите, что здание в гражданский оборот попадет только с момента его регистрации в качсетве недостро. как минимум, иначе о праве аренды на ЧТО ВЫ говоите?

_SIN_

-=MIRREX=- писал(а):

А допустим такой вариант возможен:
1. Отдельно заключить с каждым потенциальным арендатором Договор о предоставлении права аренды. И под этот договор уже привлечь часть средств.
2. А потом после завершения строительства ТЦ и введения его в экслпуатацию заключить договор аренды.

Миррекс, в Вашем случае нужно понять на какой стадии реализации проекта строительства Вы находитесь.

Я бы посоветовал заключать предварительный договор аренды (именно аренды, а не "права", как Вы указываете) лишь при условии, если месторасположение и границы подлежащего к сдаче в аренду помещенения (в здании) обозначены линиями контура (определимы) на согласованном сторонами плане такого помещения.

Дополнительно, такой план следует оформить в соответствии с утвержденной арендодателем по факту получения последним положительного заключения государственной экспертизы проектной документацией здания.

Последнее время, в том числе в литературе, бытует точка зрения, что в такой договор следует каждый раз вносить изменения по факту изменения параметров помещения (читай - проектной док-ции). Хотя, в любом случае, реальный обмер помещения покажет общую площадь отичную от указанной в таком предварительном договоре величины.

Если же речь идет о не более чем протоколировании устных договоренностей с будущим(ими) арендаторами, я бы посоветовал заключить какое-нибудь рамочное соглашение, без каких-либо финансовых обязательств с обеих сторон.
Помните, что риск неосновательного обогащения по факту признания любого предварительного договора аренды, к/п незаключенным/ничтожным всегда достаточно высок.

Что же касается платежей, я, например, стараюсь уходить от платежной функции таких денежных средств, прописываю скорее их обеспечительную функцию (пусть Сарбашем непоименованные формы обепечения исполнения обязательства и не приветствуются :lol:

), направленную на заключение основного договора. Ну а как Вы захотите использовать эти средства уже по факту заключения такого основного договора, - личное дело сторон по договору.

В любом случае, полистайте форум, посмотрите темы по предварительному д-ру, задатку, запаситесь юр. беллетристикой по названным темам, проконсультируйтесь с более опытными форумчанами и вперед к победе ст.ст. 607 - 608 ГК РФ.

Муся29

Постоянно работаем со стоящимися торговыми центрами как будущие арендаторы.
Внешне схема выглядит так:
Предварительный договор в отношении части торгового комплекса, помещения обозначаются номерами в соответствии с проектной документацией, метраж приблизительный, уточняется при заключении договора аренды.
К нему прикладывается краткосрочный договор аренды и долгосрочный. В зависимости от сетпени наглости арендодателя краткосрочный заключается с момента ввода центра в эксплуатацию, долгосрочный- с момента получения свиедетельства о ПС.
Арендаторы по ПДА платят "обеспечительный платеж" он же "гарантийный взнос"- именно как непоименованный вид обеспечения, обычно равен двойной арендной плате. Как говорила А. Ерш на семинаре, главное, чтобы это не был задаток.
А вообще, обратитесь к специалистам, это правильная мысль.

Igoro

к сведению

Цитата:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 28 июня 2005 г. Дело N КГ-А40/5563-05

(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Ж., судей З., П., при участии в заседании от истца: П. - дов. от 24.11.04, М. - дов. от 20.05.05; от ответчика Т. - дов. от 26.05.05, рассмотрев 27.06.05 в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - ООО "Снаэр" - на решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы, принятое Н., по иску ООО "Патэрсон-Инвест" об обязании к совершению действий к ООО "Снаэр",

УСТАНОВИЛ:

ООО "Патэрсон-Инвест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Снаэр" об обязании к исполнению обязательств по предварительному договору аренды от 19.08.04 N 001.

Решением от 16.03.05 иск удовлетворен со ссылкой на недопустимость нарушения обязательства.

В апелляционном суде решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе ответчик просит решение отменить, передав дело на новое рассмотрение, указывая на нарушение права на защиту, т.к. он не был извещен о месте и времени судебного заседания.

Истец, напротив, полагает решение правильным и просит оставить его без изменения, ссылаясь на обязанность ответчика выполнять условия предварительного договора.

Проверив законность обжалованного решения, заслушав представителей сторон, поддержавших доводы жалобы и возражений по ней, обсудив жалобу, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, между сторонами 19.08.04 подписан предварительный договор N 001 по заключению в будущем договора аренды нежилых помещений по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве площадью 830 кв. м. Ответчик по условиям договора обязан передать истцу поэтажные планировки зоны универсама, проект разводки инженерных систем, характерные разрезы, фасады, генеральный план благоустройства, копии поэтажного плана, копию свидетельства о регистрации права собственности, нежилые помещения для производства отделочных работ и монтажа оборудования и не препятствовать допуску сотрудников истца и его подрядчиков на объект (ст. ст. 421, 429, 606 ГК РФ).

Между тем согласно ст. 131 ГК РФ права ответчика на недвижимость по 3-му Крутицкому пер., д. 18 в Москве должны быть зарегистрированы. Однако, поскольку сведений о такой госрегистрации сторонами не представлено, то ответчик был не вправе распоряжаться недвижимостью путем подписания предварительного договора ее аренды, который в силу этого ничтожен (ст. ст. 168, 209, 429, 606 ГК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 16.03.05 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-63641/04-59-375 отменить и в иске отказать.

Взыскать с ООО "Патэрсон-Инвест" в пользу ООО "Снаэр" 1000 руб. расходов по госпошлине по кассационной жалобе.

Возвратить ООО "Снаэр" из бюджета РФ 500 руб. госпошлины по кассационной жалобе, как излишне уплаченной.

Муся29

Ерундовое решение. Нам Яковлев в свое время говорил, что предварительный договор в отношении объекта недвижимости, право на который возникнет в будущем, возможен, причем как предваритлеьная купля-продажа, так и аренда. По преварительному же обязанность по передаче имущества не возникает, только обязанность заключить договор в будущем!

Catull

Все существующие схемы корявы. Это я вам как арендодатель строящихся торговых центров говорю )))

Anna Boukina

Недавно кто-то аналогичное решение ВАСи или ФАС МО выкладывал. А значит, такова судебная практика.

-=MIRREX=-

Эххх. Приятно пообщаться с умными людьми.
На самом деле этот вопрос возник в расплывчатой форме в обычной застольной беседе. В тот момент особо не нашелся, что сказать. Ну и начали рассуждать, а так как я по практике не особо связан с этой темой, решил все-таки с вами подисскутировать.
Первоначально вопрос, вообще звучал коряво "Ну вот, как можно получать деньги с будущих арендаторов ТЦ, который еще не построен"... Вот так вот. У меня в тот момент мозги набекрень встали. Так как не мог понять до конца какую схемы выстроить. Аренда?... Не совсем подходит, так как самого предмета арендных отношений нет. Тогда что? И моз начал судорожно думать. Должно быть какое-то оформление предварительных намерений, но в то же время надо как-то деньги уже получить. Естественно, окончательная стадия самая простая, когда будет построен ТЦ и получено свидетельство о ПС. А вот предварительное оформление меня то больше всего и тяготило. Было интересно знать кто и как видит решение и была ли у вас такая практика. Одним словом, спасибо. Было интересно :wink:

Ioshpa

Муся29 писал(а):

Постоянно работаем со стоящимися торговыми центрами как будущие арендаторы.
Внешне схема выглядит так:
Предварительный договор в отношении части торгового комплекса, помещения обозначаются номерами в соответствии с проектной документацией, метраж приблизительный, уточняется при заключении договора аренды.
К нему прикладывается краткосрочный договор аренды и долгосрочный. В зависимости от сетпени наглости арендодателя краткосрочный заключается с момента ввода центра в эксплуатацию, долгосрочный- с момента получения свиедетельства о ПС.
Арендаторы по ПДА платят "обеспечительный платеж" он же "гарантийный взнос"- именно как непоименованный вид обеспечения, обычно равен двойной арендной плате. Как говорила А. Ерш на семинаре, главное, чтобы это не был задаток.
А вообще, обратитесь к специалистам, это правильная мысль.

из всех зол, эта схема самая добрая. Мы тоже так работаем, только обеспечительный платеж берем за квартал.

LAWFIRM.ru

Возможно ли привлекать денежные средства будущих арендаторов

Кто сейчас на конференции