Незавершенка: приобретение офис.помещений

ICE

Офисное здание в Москве. Незавершенка. Есть предложение о приобретении офисных помещений в данном строящемся объекте. Однако предлагается следующая схема.
Арендатор земельного участка (застройщик) заключил инвестиционный договор с фирмой "А". Фирма "А" заключила инвестиционный договор, в свою очередь с фирмой "В", которая заключает с нами агентский договор, по которому мы перечисляем фирме "В" денежные средства, а фирма "В" обязуется произвести фактические и юридические мероприятия по подбору и приобретению в собственность строящегося офисного помещения.

Меня эта схема реально настораживают.

Юристы контрагентов уверяют что в Москве это нормальная часто используемая схема (я не из Москвы).

Мое резюме - схема нежелательная.

Причины:
- слишком много посредников, сложно контролировать целевой характер инвестиций;
- отсутствие ответственности агента за нарушения (некачественный объект строительства, нарушение сроков передачи объекта);
- отсутвие возможности проконтролировать условия договора с реальным застройщиком.

Был бы благодарен за опровержение моих опасений.

Спасибо

Anna Boukina

Верю, что так делают)

мне тоже не нравится, как и все сделки со всеми объектами, находящимисяв стадии строительства (незавершенка - это только когда подряда нет, объект реально не строится).
"Мы купили по агентскому договору ", "продали по гендоверенности" - не по-юридически это как-то.

А иначе хозяйственный оборот должен будет встать на все 4 копыта - тоже плохо

Выбирайте из двух зол

ICE

Букина - спасибо конечно за мнение..но я не понял, насколько вы считаете приведенную мною схемой законной и примелимой интересам покупателей.

Анастасия

Владимир, а у вас объект сделки что - прямо вот так вот незавершенный строительством объект?
или ничего подобного, объект - права по инвестконтракту?
От этого плясать надо, разное регулирование.

ICE

Анастасия - объект сделки - обязанность агента осуществить "все необходимые сделки для осуществления строительства и последующей передачи по Акту в срок до ___ Принципалу нежилых помещений (указанных в выкопировке с палан - Приложение №1) в строящемся здании".

Каково? :wink:

Анастасия

очаровательно.
резюма - бумага левая)))
какя бумага вас в данном случае спасет, так с ходу сказать не могу, все зависит от того, насколько легитимен сам процесс строительства и как построена схема првоотношений А, Б и В. К тому ж очень интересно, где в этой схеме М, т.е. столица нашей родины)))

ICE

Анастасия писал(а):

очаровательно.
резюма - бумага левая)))
какя бумага вас в данном случае спасет, так с ходу сказать не могу, все зависит от того, насколько легитимен сам процесс строительства и как построена схема првоотношений А, Б и В. К тому ж очень интересно, где в этой схеме М, т.е. столица нашей родины)))

Анастасия - а почему левая?

Просто я считаю что чисто по закону вроде все ок...стороны могут выбирать любые формы взаимоотношений, в том числе по приобретению права на строящийся объект. Иное дело что наши интересы как покупателей совсем не защищены..
А схема следующая

Мы (принципалы) ------агентский договор -----> "В" (агент) --------договор инвестирования -------> "A"-----------договор инвестирования------------> застройщик..все в Москве

Анастасия

именно потому что не защищает эта бумага, она и левая.
то что сделка не является ничтожной, нет вопросов конечно не является. Даже на оспоримую не тянет, если конечно нет других оснований.

Константин(WH)

Ну по порядку: А не может заключить инвестдоговор с Б потому что инвест договор заключается с Москвой (Постановление 255-ПП). Без него никто не строится. Далее, остальные взаимоотношения в т.ч. привлечение сооинвесторов регулируется именно инвестконтрактом, т.е. Вам нужно провести небольшой мониторгинг первоначального договора, а там решать.

ICE

Константин(WH) писал(а):

Ну по порядку: А не может заключить инвестдоговор с Б потому что инвест договор заключается с Москвой (Постановление 255-ПП). Без него никто не строится. Далее, остальные взаимоотношения в т.ч. привлечение сооинвесторов регулируется именно инвестконтрактом, т.е. Вам нужно провести небольшой мониторгинг первоначального договора, а там решать.

Константин, вы уверены что строительство на территории Москвы только по 255-ПП. Я просмотрел данный документ (признаючь, бегло) и сделал вывод что он распространяется на случаи, когда конкретное лицо испрашивает зем. участок под строительство конкретного объекта. А наш застройщик владеет землей еще с 1996 года на условиях долгосрочной аренды...это меняет дело?

Анастасия

ICE писал(а):

Константин(WH) писал(а):

Ну по порядку: А не может заключить инвестдоговор с Б потому что инвест договор заключается с Москвой (Постановление 255-ПП). Без него никто не строится. Далее, остальные взаимоотношения в т.ч. привлечение сооинвесторов регулируется именно инвестконтрактом, т.е. Вам нужно провести небольшой мониторгинг первоначального договора, а там решать.

Константин, вы уверены что строительство на территории Москвы только по 255-ПП. Я просмотрел данный документ (признаючь, бегло) и сделал вывод что он распространяется на случаи, когда конкретное лицо испрашивает зем. участок под строительство конкретного объекта. А наш застройщик владеет землей еще с 1996 года на условиях долгосрочной аренды...это меняет дело?

меняет. ему земельный участок под какие цели был предоставлен? Неужто под строительство? И все с 96 года?

Anna Boukina

любимая реплика - обратитесь к пофессионалам (себя в виду не имею)

ICE

Анастасия писал(а):

ICE писал(а):

Константин(WH) писал(а):

Ну по порядку: А не может заключить инвестдоговор с Б потому что инвест договор заключается с Москвой (Постановление 255-ПП). Без него никто не строится. Далее, остальные взаимоотношения в т.ч. привлечение сооинвесторов регулируется именно инвестконтрактом, т.е. Вам нужно провести небольшой мониторгинг первоначального договора, а там решать.

Константин, вы уверены что строительство на территории Москвы только по 255-ПП. Я просмотрел данный документ (признаючь, бегло) и сделал вывод что он распространяется на случаи, когда конкретное лицо испрашивает зем. участок под строительство конкретного объекта. А наш застройщик владеет землей еще с 1996 года на условиях долгосрочной аренды...это меняет дело?

меняет. ему земельный участок под какие цели был предоставлен? Неужто под строительство? И все с 96 года?

там проблемы со строительством (отсутствует разршение на строительство, земучасток выделен совсем под другие цели)..но вопрос в настоящее время больше о другом....сам вариант агентской схемы инвестирования.

ICE

Anna Boukina писал(а):

любимая реплика - обратитесь к пофессионалам (себя в виду не имею)

какие такие профессионалы...имхо лучше самих себя никто в этой ситуации не разберется (любимая моя реплика) :wink:

Анастасия

Айс, ну сама по себе агентская схема нормальна. Она же в любом лучае отдельная сделка и если недействительна сделка инвестирования, агентская устоит.
Но толку то. Какую ответственность можно возложить на агента за то, что он не смог выполнить поручение?
да никакую.
К тому же денежки с него пойди взыщи, он их быстро ушлет на счет фирмы В, заметь, вполне в соответствии с полученными от вас полномчиями, а своего имущества у него наверняка "рулон ткани обивочной" или что то типа того...
что касается ваших проблем со строительством - обратите на них серезное внимание, тк по ходу пьесы там чистой воды самострой, я уж молчу по признание права по суду, это полдела, ты его пойди подключи к городским сетям.
А с электричеством в Мск щас ох как не шоколадно)))

ICE

Анастасия писал(а):

Айс, ну сама по себе агентская схема нормальна. Она же в любом лучае отдельная сделка и если недействительна сделка инвестирования, агентская устоит.
Но толку то. Какую ответственность можно возложить на агента за то, что он не смог выполнить поручение?
да никакую.
К тому же денежки с него пойди взыщи, он их быстро ушлет на счет фирмы В, заметь, вполне в соответствии с полученными от вас полномчиями, а своего имущества у него наверняка "рулон ткани обивочной" или что то типа того...
что касается ваших проблем со строительством - обратите на них серезное внимание, тк по ходу пьесы там чистой воды самострой, я уж молчу по признание права по суду, это полдела, ты его пойди подключи к городским сетям.
А с электричеством в Мск щас ох как не шоколадно)))

+1!!!

Константин(WH)

Анастасия писал(а):

что касается ваших проблем со строительством - обратите на них серезное внимание, тк по ходу пьесы там чистой воды самострой, я уж молчу по признание права по суду, это полдела, ты его пойди подключи к городским сетям.
А с электричеством в Мск щас ох как не шоколадно)))

Ну если ТУ есть, то проблем не будет. Правда они обычно не больше года действуют, так что все зависит от документов. А с электричеством все нормально, ничего не поменялось, поменялись только цены:-)

Анастасия

Константин(WH) писал(а):

Анастасия писал(а):

что касается ваших проблем со строительством - обратите на них серезное внимание, тк по ходу пьесы там чистой воды самострой, я уж молчу по признание права по суду, это полдела, ты его пойди подключи к городским сетям.
А с электричеством в Мск щас ох как не шоколадно)))

Ну если ТУ есть, то проблем не будет. Правда они обычно не больше года действуют, так что все зависит от документов. А с электричеством все нормально, ничего не поменялось, поменялись только цены:-)

че то я сильно сомневаюсь, что ТУ на присоединение к городским сетям мона получить на самострой.
Ну если у него реконструкция, тогда конечно, а если новое строительство... че то сомнительно, хотя я могу и ошибаться

Константин(WH)

Анастасия писал(а):

Константин(WH) писал(а):

Анастасия писал(а):

что касается ваших проблем со строительством - обратите на них серезное внимание, тк по ходу пьесы там чистой воды самострой, я уж молчу по признание права по суду, это полдела, ты его пойди подключи к городским сетям.
А с электричеством в Мск щас ох как не шоколадно)))

Ну если ТУ есть, то проблем не будет. Правда они обычно не больше года действуют, так что все зависит от документов. А с электричеством все нормально, ничего не поменялось, поменялись только цены:-)

че то я сильно сомневаюсь, что ТУ на присоединение к городским сетям мона получить на самострой.
Ну если у него реконструкция, тогда конечно, а если новое строительство... че то сомнительно, хотя я могу и ошибаться

самострой тоже разный бывает:-) Если ИРД есть то и ту вполне могли оформить.

LAWFIRM.ru

Незавершенка: приобретение офис.помещений

Кто сейчас на конференции