LAWFIRM.ru

Привет!

Есть человек, который хочет купить апартаменты в жилом доме, построенном одним из москвоских застройщиков.

Факт покупки оформляется присоединением к инвест. договору (т.е. цессией части прав одного из первоначальных инвесторов). Сами апартаменты - это нежилое помещение.

С юр. отделом застройщика обсуждали следующие "минусы":

- регистрация по месту жительства невозможна (ну это и так понятно);

- размер налога на имущество физ. лиц по "нежилой недвижке" будет выше, чем по жилым помещениям

[насколько я понимаю ставка налога на имущество физ. лиц прогрессивная и составляет от 0,3 до 2 % (это если стоимость имущества выше 500 тыс. р.) только не могу понять, почему на нежилое помещение сумма налога должна быть больше, чем на жилое? или дело в том, что по умолчанию инвентаризационная стоимость "нежилого" выше, а следовательно и размер налога больше? или как?]

- при покупке нежилой недвижимости налоговый вычет по НДФЛ не предоставляется (в отличие от жилья)

[после прочтения ст. 220 НК прихожу к таким же выводам]

Поделитесь, плз, идеями по поводу "минусов": так все или не так?; есть ли еще что-то негативное (для покупателя - физ. лица), упущенное из виду?

не молчите, други

Путаетесь в показаниях
Нормативно апартаменты - это разновидность гостиницы, т.е. постоянное проживание там запрещено. Контроль возложен в городе м на ряд структур типа Департамента по экономической политике (остальных не помню)
Соответственно, есть штрафы

На месте физика я бы купила нормальную квартиру в элитном жилом доме

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

проблема в том, что перед глазами нет самого инвестиционного договора. менеджер по продажам называет это "апартаментами", но не факт, что с т.з. нормативов это они. даже так - скорее всего термин "апартаменты" используется для красного словца.

т.е. пока просто отталкиваемся от того, что помещения нежилые.

какие в таком случае будут идеи по поводу вышенаписанного?


пс: с т.з. не права, но жизненных реалий - зачем и почему в жилом доме предусматривают места для "нежилых апартаментов"? типа "как офис продать не получилось, толкнем физикам в виде апартаментов" так что ли?

с точки зрения жизни ситуация бывает обратная: в ЦАО нельзя строить новые офисы, поэтому строят апартаменты и их сдают юрикам под офисы. В принципе, почему бы не запроектировать в жилом доме встроенно-пристроенные помещения иного назначения (магазин, офис и т.п.) Но описанная выше ситуация странная как минимум...

Проживание в нежилых запрещено - читаем ЖК и ссылки по тексту. Если это не апартаменты де-юре, то и временное проживание запрещено.

Кто может дернуть и что за это будет - надо долго отдельно думать, а некогда...

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

Анна, большое спасибо!

Если кто-то еще по налогам свои 2 цента привнесет, то будет совсем гуд!

налоговые льготы предоставляются для жилья потому, что это социально-оправданно
а если у человека есть деньги на приобретение нежилой недвижки, то это означает наличие у него "излишек", и нечего на налогах экономить

Сделайте из него ИП, это офис для услуг по консультации, и возможно можно будет списать приобретение здания на расходы по ИП. минусы - держать бухгалтера и декларироваться, да еще налог на имущество платить

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

ну, по налогам вроде правильно все написал

че-то я с налогом на имущество физиков никогда не сталкивалась раньше.. там вроде ставки и льготы муниципалы определяют, нужно московское законодательство лопатить

+1
еще бывают ситуации, когда жилье строить не позволяют (или позволяют, но большая социалка), и тады строят офисы, а на последних этажах аппартаменты и продают их, но они являются нежилыми (сколько со мной не спорит шеф ) и проживать в них нельзя

возможно, кому-то будет интересно. ситуация такова:

был проект строительства, в котором верхние этажи были техническими. потом, по ходу строительства (или уже по факту постройки ) высотность изменилась. встал вопрос - что с ними делать? (хочется же поднять денех )

со слов их юриста получено заключение москомэкспертизы о том, что данные помещения - это "нежилые помещения, представляющие из себя апартаменты" (как-то так). покупателям рассказывают, что в них можно (а) жить, (б) временно регистрироваться. и то, и другое неверно, но застройщик представляет ситуацию именно таким образом.

настоятельно не рекомендую связываться,
до тех пор, пока не пересогласуют "изменения"

в здании, где мы сейчас арендуем помещения, 2 лишних этажа сверху разбирали))
так что как раз - и собственности лишится в натуре, и расходы по разбору в части, переданной по ИК понесет

_________________
Чем мы прогневили Бога, Аллаха и других?
Это глупость вообще, но мне знакомая песня. (В.С.Черномырдин)

пардон, но как можно проконсультировать по вопросу, в т.ч. и по налогам, если у автора нет документов, а есть только "...со слов их юриста..."?

_________________
А вы - начальник штаба бригады, щечки свои соберите в кулачек и не дыша, с вожделением записывайте мои умные мысли, а в конце, когда я закончу, можете пискнуть - разрешите, товарищ вице-адмирал, не одну тренировку запланировать - а четыре (c)Г.Радзевский

ну во-первых, мы вроде бы уже со всем разобрались (за что всем большое спасибо)

а во-вторых, "на войне как на войне" - если в задаче есть неизвестные, то допустимо (в разумных пределах) презюмировать то, или иное обстоятельство

ну и в-третьих (уж простите), вы как-то особенно выделили топик про налоги. у меня встречный вопрос: а необходимо знать, что там в этих самых документах, чтобы ответить на вопрос по (а) ставке налога на имущество физ. лиц (различия в части налога на жилье/нежилое) (б) отсуствию/наличию имущ. вычета при приобретении физиком нежилой недвижки? мне вот как-то кажется, что эти вопросы обезличенны, и ответ на них всегда один и тот же (не зависящий от содержания рекомых документов застройщика). вы не согласны?

ну, если Вы покупаете имущественные права (вроде слово цессия промелькнуло), то о каком налоге на имущество идет речь?

_________________
А вы - начальник штаба бригады, щечки свои соберите в кулачек и не дыша, с вожделением записывайте мои умные мысли, а в конце, когда я закончу, можете пискнуть - разрешите, товарищ вице-адмирал, не одну тренировку запланировать - а четыре (c)Г.Радзевский

рано или поздно эти самые права трансформируются в реальное обладание недвижимым имуществом. соответственно по факту этого самого обладания и будет платиться налог на имущество

аааа, на перспективу
Льгот по НДФЛ нет, ибо нежилое (если эти апартаменты действительно апартаменты, а не апартаменты с т.зр.безграмотного представителя продавца).
Налог на им-во в Москве считается от суммарной инвентаризационной стоимости имущества. Составляет для нежилых помещений:
до 300 тыс. рублей 0,1 процента
от 300 тыс. рублей до 500 тыс. руб 0,3 процента
свыше 500 тыс. рублей 0,5 процента.
Есть еще такая фигня: коэффициент пересчета восстановительной стоимости строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности для налогообложения. Поищите у себя в базе.

_________________
А вы - начальник штаба бригады, щечки свои соберите в кулачек и не дыша, с вожделением записывайте мои умные мысли, а в конце, когда я закончу, можете пискнуть - разрешите, товарищ вице-адмирал, не одну тренировку запланировать - а четыре (c)Г.Радзевский

спасибо!

подниму темку, т.к.



насколько я понимаю, приобретение такого вида недвижки пока мало практикуется, поэтому есть ряд вопросов.
итак, дано: апартаменты действительно таковыми являются по своему статутсу согласно инвестконтракту с Москвой (разновидность гостинничного номера), которые находятся в офисно-деловом центре, т.е. дом полностью нежилой.
цель приобретения - проживание. регистрация или ее отсутствие по м/ж не волнует абсолютно. волнуют все остальные правовые и неправовые вопросы.

вобщем, учитывая вышеизложенное пока складывается такая картина.
1. отсутствие возможности регистрироваться постоянно (не волнует).
2. налог на имущество уплачивается одинаково вне зависимости от статуса: жилое/нежилое. льготы по уплате аналогичны: например, герои/инвалиды/пенсионеры не плотют по любому.
3.НДФЛ при приобретении вычета в 2 млн. нет, но есть вычет при продаже (до 3-х лет в размере затрат) свыше 3-х лет на полную стоимость.
4. коммуналка: эксплуатационные расходы на усмотрение управляющей компании (учитывая, что рядом в здании сплошь комерсанты. ставка может быть задрана по сравнению в обычным жилым домом.
5. э/э и тепло - насколько я понимаю, ставки для нежилья иные и они определяются не по статусу собственника, а по статусу объекта (жилье/нежилье).

просьба поделиться, кто с апартаментами имел дело, какие еще вопросы/проблемы могут быть.
спасибо!!
4.